전세 계약을 앞두고 보증기관 이름이 한꺼번에 세 개 등장하면 어느 쪽 기준을 봐야 하는지부터 막힙니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증은 같은 '전세 보증'이라는 말을 쓰지만 심사에서 보는 값과 요건이 서로 다릅니다. 아래는 세 기관의 상품 조건을 각 기관 공식 안내와 발표 원문 기준으로 정리한 내용입니다.
전세 보증은 어떤 두 종류로 나뉘나
전세 보증은 보호 대상이 다른 두 종류로 나뉩니다. 첫째는 전세자금대출 보증으로, 임차인이 받은 대출금 가운데 일정 비율을 보증기관이 책임지고 나머지는 취급 금융회사가 부담하는 구조입니다. 둘째는 전세보증금 반환보증으로, 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 임차인에게 먼저 지급하고 임대인에게 구상하는 구조입니다.
세 기관은 두 종류를 모두 다루지만 상품명이 다릅니다. 반환보증 쪽은 HUG의 전세보증금반환보증, HF의 전세지킴보증, SGI서울보증의 전세금보장신용보험이고, 대출 보증 쪽에서는 HF의 일반전세자금보증이 대표 상품으로 운영됩니다.
HUG 전세보증금반환보증은 한도를 어떻게 계산하나
HUG 전세보증금반환보증의 한도는 주택가격에 담보인정비율을 곱한 금액에서 선순위채권액을 뺀 값으로 정해집니다.
반환보증 한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권액
즉, 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 등기사항전부증명서 을구에 설정된 선순위채권액을 뺀 금액이 보증 대상이 되는 전세보증금의 상한입니다. 담보인정비율이라는 지표 자체는 담보인정비율(LTV)에 정리돼 있습니다.
담보인정비율 90%는 2024년 1월 1일 신청분부터 적용되고 있습니다. 부채비율은 선순위채권액과 임차보증금을 더한 금액을 주택가격으로 나눈 값으로 계산되며, 이 값이 담보인정비율을 넘으면 보증 요건에서 벗어납니다(주택도시보증공사 전세보증금반환보증 자주하는 질문, 2026-08-20 확인).
대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하입니다. 보증료율은 주택유형과 부채비율 수준에 따라 연 0.115%에서 0.154% 사이로 차등 적용되며, 구간별 요율은 상품개요에 공시돼 있습니다(주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요, 2026-08-20 확인).
신청기한은 언제까지인가
신규 계약의 기한은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 1개월 전부터 갱신 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지로 정해져 있습니다. 기한이 지나면 같은 계약으로는 절차가 열리지 않습니다.
HF 전세지킴보증은 왜 전세자금보증과 묶여 있나
HF 전세지킴보증은 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용 중이거나 같은 시점에 함께 신청하는 임차인만 이용할 수 있는 상품입니다. 대출 보증과 반환보증을 한 기관이 함께 관리하는 구조여서, 전세자금보증을 쓰지 않는 임차인은 처음부터 대상에서 빠집니다.
보증한도는 지역별 한도와 담보 기준 금액 중 작은 값입니다. 지역별 한도는 서울·경기·인천 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원이고, 담보 기준 금액은 주택가액의 90%에서 선순위채권총액을 뺀 금액입니다. 대상 임대차계약은 임대차보증금 7억 원 이하(그 밖의 지역 5억 원 이하)이면서 2020년 4월 1일 이후 체결된 계약이어야 합니다.
이용 요건은 공사가 산정한 주택가격 12억 원 이하, 임대차보증금의 5% 이상 지급, 대항력과 우선변제권 확보입니다. 단독·다가구주택은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내이면서 선순위근저당권설정액이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 조건이 함께 붙습니다. 임대차계약기간은 1년 이상이어야 하고, 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 절차를 밟아야 합니다.
보증료율은 담보 비율 구간으로 나뉩니다. 70% 이하 구간은 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 구간은 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하 구간은 연 0.18%이며 우대가구는 0.01%포인트에서 0.03%포인트까지 인하됩니다(한국주택금융공사 전세지킴보증, 2026-08-20 확인).
SGI 전세금보장신용보험은 어떤 주택에서 선택되나
SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 아파트 임차보증금에 별도 상한을 두지 않는 점에서 다른 두 상품과 갈립니다. 아파트가 아닌 주택은 10억 원 이내가 가입 범위이므로, 보증금 규모가 7억 원을 넘는 아파트 계약에서는 선택지가 이 상품 쪽으로 좁혀집니다.
요건에는 공인중개사가 중개한 임대차계약, 전입신고와 확정일자 완료가 포함됩니다. 신규 가입은 임대차계약기간의 2분의 1이 지나기 전, 갱신은 기존 계약 만료일 1개월 전부터 절차가 열립니다. 보험료율은 주택유형과 담보 비율에 따라 달라지므로 SGI서울보증 전세금보장신용보험 상품안내에서 계약 시점 기준으로 확인해야 합니다.
세 상품의 조건을 한 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 대상 보증금 | 수도권 7억 원 이하 / 그 밖의 지역 5억 원 이하 | 수도권 7억 원 이하 / 그 밖의 지역 5억 원 이하 | 아파트 별도 상한 없음 / 그 밖의 주택 10억 원 이내 |
| 한도 산정 | 주택가격 × 90% − 선순위채권액 | 주택가액 × 90% − 선순위채권총액 | 임차보증금 기준, 주택유형별 상한 적용 |
| 전제 요건 | 전입신고·확정일자, 계약기간 2분의 1 경과 전 | 공사 전세자금보증 이용 또는 동시 접수, 목적물 12억 원 이하 | 공인중개사 중개 계약, 전입신고·확정일자 |
| 보증료율 | 연 0.115%~0.154% | 연 0.04%~0.18% | 상품안내에서 확인 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 일반 상품 기준이며 특례·우대 요건은 제외 / 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요, 한국주택금융공사 전세지킴보증 상품안내, SGI서울보증 전세금보장신용보험 상품안내
전세대출 보증비율 80%는 한도에 어떻게 작용하나
전세자금대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역에서 80%로 적용되고 있습니다. 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안에 담긴 조치이며, 그 밖의 지역은 90%가 유지됩니다.
수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율을 현행 보다 강화(90% → 80%)
자료: 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」, 2025-06-27 발표, 2026-08-20 확인.
보증비율은 한도를 직접 정하는 산식이 아니라 손실을 나누는 비율입니다. 보증 범위 밖으로 남는 20%를 취급 금융회사가 직접 떠안게 되므로, 여신심사가 강해지는 방향으로 작용합니다.
한국주택금융공사 일반전세자금보증의 보증한도는 4억 원에서 이미 이용 중인 전세자금보증 잔액을 뺀 금액이고, 1주택자는 수도권·규제지역 1억 8,000만 원, 그 밖의 지역 2억 원이 적용됩니다. 보증금액은 보증과목별 한도, 임차보증금의 80%에서 기존 잔액을 뺀 금액, 소득 기준 산출액 가운데 가장 작은 값으로 정해지고 수도권·규제지역은 산출 결과의 9분의 8만 인정됩니다. 보증료율은 보증금액 1억 원 이하 0.06%부터 5억 원 초과 0.20%까지 구간별로 나뉩니다(한국주택금융공사 일반전세자금보증, 2026-08-20 확인).
유주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세자금대출은 2025년 10월 29일 이후 신규 취급분부터 원금은 빼고 이자상환분만 임차인의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 반영됩니다(금융위원회 대출수요 관리 방안 관련 주요 문답, 2025-10-15 발표, 2026-08-20 확인). 산정 구조는 DSR 계산 방법과 DSR·DTI·LTV 차이에 정리돼 있고, 숫자를 바꿔 가며 볼 때는 DSR 계산기를 쓰면 됩니다.
2026년 8월 13일 금융위원회가 발표한 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 방안에도 전세대출 관리 강화 과제가 포함됐습니다. 다만 적용 범위와 비율 조정 폭 같은 세부 기준은 2026년 8월 20일 확인 시점까지 공개되지 않았으므로, 확정 내용은 발표 원문으로 대조해야 합니다.
계산 예시
서울 소재 아파트 한 채를 놓고 반환보증 한도와 보증료를 같은 조건으로 계산하면 다음과 같습니다. 주택가격 5억 원, 선순위 근저당권의 채권최고액 1억 원, 임대차계약기간 2년을 입력값으로 둡니다.
담보 기준 금액은 5억 원에 90%를 곱한 4억 5,000만 원이고, 여기에서 선순위 채권최고액 1억 원을 빼면 3억 5,000만 원이 남습니다. 3억 5,000만 원이 이 주택에서 반환보증 대상이 되는 전세보증금의 상한입니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 주택가격 | 5억 원 |
| 선순위 채권최고액 | 1억 원 |
| 담보인정비율 90% 적용액 | 4억 5,000만 원 |
| 보증 대상 전세보증금 상한 | 3억 5,000만 원 |
| HUG 보증료 2년분(연 0.115% 대입) | 80만 5,000원 |
| HF 전세지킴보증료 2년분(연 0.18% 대입) | 126만 원 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 주택가격 5억 원·선순위 채권최고액 1억 원·계약기간 2년, 보증료는 각 기관 공시 구간 중 한 값을 대입한 예시 / 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요, 한국주택금융공사 전세지킴보증 상품안내
두 보증료 값은 요율 구간을 나누는 기준 자체가 달라 단순 대조 대상이 아닙니다. HUG는 주택유형과 부채비율 수준으로, HF는 담보 비율 구간으로 요율을 나누므로 같은 계약이라도 적용 구간이 서로 다르게 잡힙니다. 이 예시에서 부채비율은 1억 원과 3억 5,000만 원을 더한 4억 5,000만 원을 주택가격 5억 원으로 나눈 90%로 산출됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금 반환보증과 전세자금대출 보증은 무엇이 다른가요? A. 보호 대상이 다릅니다. 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 임차인에게 대신 지급하는 상품이고, 전세자금대출 보증은 임차인이 받은 대출금 가운데 일정 비율을 보증기관이 책임져 취급 금융회사의 손실을 줄이는 상품입니다.
Q. HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금이 얼마 이하일 때 대상인가요? A. 수도권은 7억 원 이하, 그 밖의 지역은 5억 원 이하입니다. 한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권액을 뺀 값으로 정해지므로, 보증금이 상한 안에 있어도 선순위 설정액이 크면 한도가 먼저 줄어듭니다. (주택도시보증공사, 2026-08-20 확인)
Q. 담보인정비율 90%는 언제부터 적용됐나요? A. 2024년 1월 1일 신청분부터입니다. 부채비율은 선순위채권액과 임차보증금을 더한 금액을 주택가격으로 나눈 값으로 계산되고, 이 값이 담보인정비율을 넘으면 반환보증 요건에서 벗어납니다. (주택도시보증공사, 2026-08-20 확인)
Q. HF 전세지킴보증은 전세자금보증 없이 단독으로 이용할 수 있나요? A. 아니요. 한국주택금융공사 전세자금보증을 이용 중이거나 같은 시점에 함께 접수하는 임차인이 대상입니다. 공사가 산정한 주택가격은 12억 원 이하여야 하고, 단독·다가구주택은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내라는 요건도 함께 붙습니다.
Q. SGI 전세금보장신용보험은 아파트도 보증금 한도가 있나요? A. 아파트에는 별도 상한을 두지 않습니다. 아파트가 아닌 주택은 10억 원 이내가 가입 범위이고, 공인중개사가 중개한 임대차계약과 전입신고·확정일자 완료가 요건에 포함됩니다. (SGI서울보증 상품안내, 2026-08-20 확인)
Q. 전세 보증은 계약 후 언제까지 접수해야 하나요? A. 세 상품 모두 임대차계약기간의 2분의 1이 지나기 전이 기준입니다. 주택도시보증공사는 신규 계약에서 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기산점으로 삼고, 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 1개월 전부터 기간이 열립니다.
Q. 전세대출 보증비율이 80%로 낮아지면 대출 한도가 줄어드나요? A. 보증비율 자체는 한도를 정하는 산식이 아닙니다. 다만 보증 범위 밖으로 남는 20%를 취급 금융회사가 부담하게 되므로 여신심사가 강해지는 방향으로 작용합니다. 수도권·규제지역은 2025년 7월 21일부터 80%, 그 밖의 지역은 90%가 적용됩니다.
정리
- 전세 보증은 임차인의 대출을 보증하는 전세자금대출 보증과 보증금 회수를 보증하는 전세보증금 반환보증으로 나뉘고, 세 기관이 서로 다른 상품명으로 운영합니다.
- HUG 전세보증금반환보증의 한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권액을 뺀 값이며, 대상 보증금은 수도권 7억 원·그 밖의 지역 5억 원 이하입니다.
- HF 전세지킴보증은 한국주택금융공사 전세자금보증을 쓰는 임차인만 대상이고, 보증료율은 담보 비율 구간에 따라 연 0.04%에서 0.18%로 나뉩니다.
- SGI 전세금보장신용보험은 아파트 임차보증금에 별도 상한을 두지 않는 대신 공인중개사가 중개한 계약을 요건으로 둡니다.
- 수도권·규제지역 전세자금대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 80%로 적용되고, 그 밖의 지역은 90%가 유지됩니다.