"소득도 괜찮고 집값도 받쳐주는데 왜 대출이 안 나오죠?" 2020년 이후 가장 많이 받은 질문입니다. 답은 대부분 DSR 40% 규제 때문입니다. 이 글에서는 DSR이 무엇이고, 내 대출 한도를 실제로 얼마나 줄이는지 연소득별로 계산해봅니다.
DSR이란
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) = 연 소득 대비 모든 대출의 연 원리금 상환액 비율.
DSR(%) = (연 원리금 상환액 합계 / 연 소득) × 100
현재 차주별 DSR 40% 가 원칙입니다. 전 금융권 대출의 원리금이 합산되므로, 카드론·마이너스통장·학자금까지 모두 포함됩니다.
DTI·LTV와의 차이가 헷갈린다면 DSR·DTI·LTV 차이 정리 참고.
연소득별 DSR 한도 계산
30년 만기·원리금균등·연 5% 가정. 실제 금리·조건에 따라 변동.
| 연소득 | DSR 40% 연 한도 | 월 원리금 | 담보대출 가능 원금(대략) |
|---|---|---|---|
| 4,000만 | 1,600만 | 133만 | 약 2.5억 |
| 6,000만 | 2,400만 | 200만 | 약 3.7억 |
| 8,000만 | 3,200만 | 267만 | 약 5.0억 |
| 1억 | 4,000만 | 333만 | 약 6.2억 |
| 1.5억 | 6,000만 | 500만 | 약 9.3억 |
기존 대출이 있을 때
DSR은 기존 대출의 원리금부터 먼저 차감합니다.
예시: 연소득 6,000만 원 + 기존 신용대출 월 원리금 80만 원
- DSR 40% 연 한도: 2,400만
- 기존 원리금 연 960만 차감
- 신규 가능 원리금: 1,440만 / 월 120만
- 신규 담보대출 가능 원금: 약 2.2억
기존 대출 없을 때(3.7억)보다 약 1.5억 줄어듭니다.
DSR 여유를 늘리는 현실적 방법
- 기존 대출 정리 — 마통·카드론 우선 상환
- 상환 기간 확장 — 30→40년(가능 상품 한정) 시 월 원리금 감소
- 고정금리 전환 — 일부 상품은 DSR 산출 방식 유리
- 배우자 합산 상품 — 부부 합산 소득으로 한도 확대
- 소득 증빙 보강 — 임대·사업 인정소득 추가
DSR 예외·특례
- 생애최초 주택구입 대출은 일부 완화
- 정책금융 상품(디딤돌·보금자리)은 별도 기준
- 예외 여부는 상품·시점·정부 정책에 따라 변경되므로 실행 전 확인 필수
자주 묻는 질문
Q. 마이너스통장도 DSR에 포함되나요? A. 네. 한도 전액이 아니라 약정에 따라 일정 비율이 원리금으로 환산되어 합산됩니다.
Q. 카드 할부도 포함되나요? A. 원칙적으로 포함되지 않지만, 장기 카드론·리볼빙은 포함됩니다.
Q. DSR이 40%를 넘으면 완전히 불가능한가요? A. 은행권은 원칙적으로 거절되지만, 2금융·후순위·대부중개를 통해 상황에 맞는 상품을 탐색할 수 있습니다.
Q. 개인사업자의 DSR은 어떻게 산정되나요? A. 증빙 가능한 사업소득(소득금액증명원 기준)이 반영되며, 종합소득세 신고 기준 연소득이 사용됩니다.
정리
- DSR 40%는 거의 모든 대출의 병목
- 연소득 1억도 기존 대출이 있으면 한도가 크게 줄어듦
- 기존 대출 정리 + 상환 기간 연장이 가장 효과적
- 은행에서 막히면 아파트담보대출 한도 계산과 함께 후순위·2금융 경로 검토