전세 계약서를 들고 창구에 갔다가 "기금 쪽은 자격이 안 되니 은행 상품으로 봐야 한다"는 말을 들었다면, 전세자금대출이 두 갈래로 나뉘어 있기 때문입니다. 한쪽은 은행이 자체 자금으로 내주는 상품이고, 다른 한쪽은 주택도시기금 재원으로 내주는 상품입니다. 아래는 두 갈래가 자격·한도·금리·보증에서 어디서 갈리는지 2026년 8월 20일 확인한 공개 자료 기준으로 정리한 내용입니다.
전세자금대출은 왜 두 갈래로 나뉘나 (재원과 보증의 차이)
전세자금대출이 두 갈래인 이유는 대출에 쓰이는 돈의 출처가 다르기 때문입니다. 한쪽은 은행이 예금 등으로 조달한 자체 재원이고, 다른 한쪽은 국토교통부가 운용하는 주택도시기금 재원입니다. 재원이 다르면 금리를 정하는 주체와 자격 요건을 정하는 주체가 함께 달라집니다.
두 갈래의 공통점은 보증서입니다. 세입자가 나중에 돌려받을 임차보증금은 근저당권처럼 잡히는 담보가 아니어서, 전세자금대출은 한국주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증이 발급한 보증서를 담보로 실행됩니다. 부동산 자체에 담보를 설정하는 대출의 한도 산정 방식은 아파트담보대출 한도 계산법에 따로 정리돼 있습니다.
기금 재원 상품의 자격 조건은 어떻게 되나 (소득 5,000만 원 이하)
기금 재원 상품은 자격 요건이 먼저 걸러내는 구조입니다. 주택도시기금 전세자금 대출(버팀목전세자금)의 대상은 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 5,000만 원 이하, 순자산가액 3.45억 원 이하인 경우입니다(주택도시기금, 2026년도 기준 / 2026-08-20 확인). 신혼가구는 연소득 7,500만 원, 2자녀 이상 가구와 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 세입자는 6,000만 원까지 넓어집니다.
대상 주택도 제한됩니다. 임차보증금이 수도권 3억 원, 그 밖의 지역 2억 원을 넘으면 대상에서 빠지고, 신혼가구·다자녀가구는 수도권 4억 원, 그 밖의 지역 3억 원까지 인정됩니다. 전용면적은 85제곱미터 이하가 기준이며, 대출기간은 2년 단위로 최장 10년까지 연장됩니다.
은행 재원 상품의 한도는 무엇이 결정하나 (보증한도 4억 원)
은행 재원 상품의 한도는 보증기관이 산출한 보증한도가 사실상 상한입니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 보증과목별 한도 4억 원에서 기존 전세자금보증 잔액을 뺀 금액, 임차보증금의 80%, 상환능력별 한도 세 가지 중 가장 작은 금액을 보증한도로 삼습니다(2026-08-20 확인).
보증한도 = min(4억 원 − 기이용 보증잔액, 임차보증금 × 80%, 상환능력별 한도) × 8/9(수도권·규제지역)
보증과목별 한도에서 기존 보증잔액을 뺀 금액, 임차보증금의 80%, 연간인정소득에서 연간부채상환 예상액을 뺀 상환능력별 한도. 이 가운데 가장 작은 값이 보증한도가 되고, 수도권·규제지역은 그 산출 결과의 9분의 8만 인정됩니다.
1주택자에게는 별도 상한이 붙습니다. 보증 목적물이 수도권·규제지역이면 1.8억 원, 그 밖의 지역이면 2억 원입니다. 임차보증금 자체도 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 대상이 됩니다.
전세대출 금리는 어느 쪽이 어떻게 정해지나
금리를 정하는 방식이 두 갈래의 가장 뚜렷한 차이입니다. 기금 재원 상품의 금리는 소득 구간과 임차보증금 구간에 따라 연 2.5~3.5%로 고시되어 창구가 어디든 같은 표를 따르고, 은행 재원 상품의 금리는 지표금리에 은행별 가산금리를 더해 각각 정해집니다.
실제 취급 수준은 공시로 확인됩니다. 2026년 7월 한 달 동안 한국주택금융공사 보증서를 담보로 취급된 전세대출의 은행별 평균금리는 연 3.76%에서 연 5.38%까지 분포했습니다(한국주택금융공사 전세대출금리 공시, 2026-08-20 확인).
공시된 금리는 해당기간 동안 공사 보증서를 담보로 취급된 전세대출의 평균금리
자료: 한국주택금융공사, 전세대출금리 월별 공시, 기준일 2026-08-20.
공시된 값은 해당 기간에 취급된 대출의 평균이므로 개별 차주에게 적용되는 금리와 다릅니다. 실제 적용 금리는 취급 금융회사의 창구 또는 공식 채널에서 확인해야 합니다.
보증비율이 90%에서 80%로 낮아지면 무엇이 달라지나
보증비율은 대출이 부실해졌을 때 보증기관이 취급 기관에 대신 갚아주는 비율입니다. 2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역 전세자금대출의 보증비율은 90%에서 80%로 낮아졌고, 그 밖의 지역은 90%가 유지됐습니다(금융위원회 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안, 2025-06-27 발표 / 2026-08-20 확인).
낮아진 보증비율은 보증한도 계산식에 그대로 나타납니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 수도권·규제지역에 대해 보증한도 산출 결과의 9분의 8만 인정한다고 규정하고 있으며, 보증한도 계산식 끝에 붙는 8/9 계수가 이 규정에 따른 조정분입니다(한국주택금융공사, 2026-08-20 확인). 취급 기관이 부담하는 위험은 대출금액의 10%에서 20%로 늘어납니다.
전세대출 DSR은 언제부터 반영되나
전세자금대출은 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 들어갔습니다. 원금은 빠지고 이자상환분만 반영되며, 대상은 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 경우입니다(금융위원회 대출수요 관리 방안 관련 주요 문답, 2025-10-15 발표 / 2026-08-20 확인).
총량 관리도 함께 걸립니다. 2026년도 가계부채 관리방안은 관리대상 가계대출 증가율 목표를 2025년 실적 1.7%보다 낮은 1.5%로 잡았습니다.
'26년 총량관리 목표를 '25년도 실적(증가율 1.7%)보다 한층 강화하여 금년도 경상성장률 전망치의 절반 이하 수준인 1.5%로 설정
자료: 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안, 2026-04-01 발표 / 2026-08-20 확인.
DSR의 산정 구조는 DSR이란 무엇인가와 DSR·DTI·LTV의 차이에 정리돼 있고, 소득 대비 연간 상환액은 DSR 계산기로 계산할 수 있습니다.
계산 예시
수도권 임차보증금 3억 원, 무주택 세대주, 부부합산 연소득 4,800만 원, 기존 전세자금보증 잔액 0원을 가정하면 두 갈래의 한도가 다음과 같이 갈립니다.
| 구분 | 기금 재원 상품 | 은행 재원 상품 |
|---|---|---|
| 소득 요건 | 부부합산 5,000만 원 이하 | 별도 소득 상한 없음 |
| 대상 임차보증금 | 수도권 3억 원 이하 | 수도권 7억 원 이하 |
| 한도 기준 | 임차보증금의 70%와 1억 2,000만 원 중 작은 값 | 임차보증금의 80%와 4억 원 중 작은 값에 8/9 적용 |
| 산출 한도 | 1억 2,000만 원 | 2억 1,333만 원 |
| 공시 금리 | 연 2.5~3.5% | 연 3.76~5.38% |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 수도권 소재 주택, 무주택 세대주, 부부합산 연소득 4,800만 원, 기존 전세자금보증 잔액 0원, 상환능력별 한도가 다른 두 기준보다 크다고 가정 / 출처: 주택도시기금 전세자금 대출 상품안내, 한국주택금융공사 일반전세자금보증·전세대출금리 공시
기금 재원 한도 = min(임차보증금 × 70%, 수도권 일반가구 1억 2,000만 원)
임차보증금의 70%와 수도권 일반가구 상한 1억 2,000만 원 중 작은 금액이 기금 재원 상품의 한도입니다. 3억 원의 70%는 2억 1,000만 원이므로 상한에 걸려 1억 2,000만 원이 산출됩니다. 고시 구간(연 2.5~3.5%) 안의 예시로 연 2.7%를 적용하면 이자는 연 324만 원, 월 27만 원 수준입니다.
은행 재원 쪽은 3억 원의 80%인 2억 4,000만 원이 소요자금별 한도가 되고, 보증과목별 한도 4억 원보다 작으므로 2억 4,000만 원이 기준이 됩니다. 수도권이므로 9분의 8을 적용하면 2억 1,333만 원이 산출 한도입니다. 공시 구간(연 3.76~5.38%) 안의 예시로 연 4.5%를 적용하면 이자는 연 960만 원, 월 80만 원 수준으로 기금 재원 예시의 약 3배입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출은 은행마다 조건이 다른가요? A. 기금 재원 상품은 요건과 금리가 동일하게 고시되고 창구만 달라집니다. 은행 자체 재원 상품은 지표금리에 은행별 가산금리를 더해 정하므로 조건이 갈립니다. 2026년 7월 취급분 기준 보증서 담보 전세대출의 은행별 평균금리는 연 3.76%에서 연 5.38%까지 분포했습니다.
Q. 기금 재원 전세대출은 소득이 얼마까지 인정되나요? A. 부부합산 연소득 5,000만 원 이하가 기본 기준입니다. 신혼가구는 7,500만 원, 2자녀 이상 가구와 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 세입자는 6,000만 원까지 인정되며, 순자산가액은 2026년도 기준 3.45억 원 이하여야 합니다. (주택도시기금, 2026-08-20 확인)
Q. 전세대출 한도는 보증금의 몇 퍼센트까지 나오나요? A. 기금 재원 상품은 임차보증금의 70%, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 80%가 상한입니다. 보증서 담보 은행 상품은 임차보증금의 80%가 소요자금별 한도이고, 수도권·규제지역은 산출 결과의 9분의 8만 인정됩니다. (한국주택금융공사, 2026-08-20 확인)
Q. 전세대출 보증비율이 낮아지면 세입자에게 무엇이 달라지나요? A. 보증한도 산출액이 줄어듭니다. 수도권·규제지역 보증비율이 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아졌고, 한국주택금융공사 전세자금보증은 이 지역에 대해 보증한도 산출 결과의 9분의 8만 인정합니다. 취급 기관이 부담하는 위험은 대출금액의 10%에서 20%로 늘어납니다. (금융위원회 2025-06-27, 한국주택금융공사 2026-08-20 확인)
Q. 전세대출도 DSR에 잡히나요? A. 네, 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 반영됩니다. 원금은 빠지고 이자상환분만 DSR 산정에 들어가며, 대상은 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세자금대출입니다. 증액 없이 만기만 연장하는 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 임차보증금이 3억 원을 넘으면 기금 재원 상품은 못 쓰나요? A. 일반가구는 수도권 3억 원, 그 밖의 지역 2억 원이 대상 주택 기준이라 이를 넘으면 제외됩니다. 신혼가구와 다자녀가구는 수도권 4억 원, 그 밖의 지역 3억 원까지 인정됩니다. 보증서 담보 은행 상품의 기준은 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하입니다.
Q. 보증료는 따로 내나요? A. 네, 보증기관에 보증료를 냅니다. 한국주택금융공사 기준보증료율은 임차보증금 1억 원 이하 연 0.06%, 1억 원 초과 2억 원 이하 0.08%, 2억 원 초과 3억 원 이하 0.10%, 3억 원 초과 4억 원 이하 0.12%, 4억 원 초과 5억 원 이하 0.14%, 5억 원 초과 0.20%입니다. (2026-08-20 확인)
Q. 1주택자도 전세자금보증 대상이 되나요? A. 본인과 배우자 합산 1주택 이내까지 대상입니다. 다만 1주택자 보증한도는 수도권·규제지역 1.8억 원, 그 밖의 지역 2억 원으로 따로 정해져 있고, 2025년 10월 29일 이후 수도권·규제지역 신규 취급분은 이자상환분이 DSR 산정에 반영됩니다.
정리
- 전세자금대출은 은행 자체 재원 상품과 주택도시기금 재원 상품 두 갈래이며, 두 갈래 모두 보증기관이 발급한 보증서를 담보로 실행됩니다.
- 기금 재원 상품은 무주택 세대주·부부합산 연소득 5,000만 원 이하·순자산가액 3.45억 원 이하로 대상이 한정되고, 한도는 임차보증금의 70%와 수도권 1억 2,000만 원 중 작은 금액입니다.
- 보증서 담보 은행 상품의 한도는 보증과목별 4억 원, 임차보증금의 80%, 상환능력별 한도 중 가장 작은 금액이며 수도권·규제지역은 그 결과의 9분의 8만 인정됩니다.
- 금리는 기금 재원이 연 2.5
3.5%로 고시되고, 은행 재원은 2026년 7월 취급분 기준 은행별 평균 연 3.765.38%로 공시됐습니다. - 수도권·규제지역 보증비율은 2025년 7월 21일부터 80%이고, 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 이자상환분이 DSR 산정에 반영됩니다.