대출 규제를 알아보면 DSR, DTI, LTV 세 용어가 섞여 나옵니다. 다 비슷해 보이지만 각기 다른 기준을 보는 지표입니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 세 지표의 차이를 비교표와 예시로 정리했으며, 실린 수치의 최종 확인일은 2026년 8월 20일입니다.
세 지표는 무엇이 다른가 (한 장 비교표)
세 지표는 보는 대상과 합산 범위, 상한이 각각 다릅니다.
| 지표 | 영문 | 의미 | 무엇을 보나 | 상한 (2026-08-20 확인) |
|---|---|---|---|---|
| LTV | Loan To Value | 담보인정비율 | 담보 가치 대비 대출금액 | 규제지역 40%, 서민·실수요자 60%, 비규제지역 70% |
| DTI | Debt To Income | 총부채상환비율 | 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 은행업감독규정 제29조의2·별표6에서 지역 구분별로 정함 |
| DSR | Debt Service Ratio | 총부채원리금상환비율 | 연소득 대비 모든 대출 원리금 | 은행권 40%, 제2금융권 50% |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 개인 차주의 주택담보대출 / 출처: 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17 게재), 국가법령정보센터 은행업감독규정
차이 한 줄 요약
- LTV: 담보가 얼마냐
- DTI: 주담대 원리금과 기타 이자를 감당하냐
- DSR: 모든 대출 원리금을 감당하냐
상한 수치는 언제 바뀌었나
규제지역 담보인정비율은 2025년 10월 16일부터 70%에서 40%로 낮아졌고, 서민·실수요자에게는 60%가 적용됩니다. 2026년 6월 30일 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 규제지역으로 추가 지정돼 2026년 7월 1일부터 같은 기준이 적용됐습니다. (금융위원회, 규제지역 추가 지정 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최, 2026-06-30 게재 / 2026-08-20 확인)
수도권·규제지역에서는 담보인정비율과 별도로 주택가격 구간별 한도가 함께 걸립니다. 2025년 10월 16일부터 주택가격 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 상한입니다. (금융위원회, 「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최, 2025-10-15 게재)
2026년 가계부채 총량 증가율 목표는 1.5%였으나 금융위원회, 수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화(2026-08-13 게재)로 3% 수준으로 상향됐습니다.
DTI와 DSR의 산정 방식은 감독규정에 문언으로 고정돼 있습니다.
총부채상환비율 = (해당 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간이자상환액) ÷ 연소득 × 100
자료: 국가법령정보센터, 은행업감독업무시행세칙 [별표18] 「주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준」, 2026-08-20 확인.
같은 조건에서 셋은 어떻게 갈리나 (계산 예시)
세 지표의 산식은 분모와 분자가 서로 다릅니다.
LTV = 대출금액 ÷ 담보가치 × 100
DTI = (주담대 연 원리금 + 기타 대출 연 이자) ÷ 연소득 × 100
DSR = 모든 대출 연 원리금 ÷ 연소득 × 100
세 지표를 한 줄로 줄이면 LTV는 대출금액을 담보가치로 나눈 비율, DTI는 주담대 원리금에 기타 대출 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율, DSR은 모든 대출의 연 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다.
입력값: 비규제지역 아파트 시세 10억 원, 연소득 8,000만 원, 기존 신용대출 원리금 월 50만 원, 신규 주담대 7억 원 신청
LTV 계산
- LTV = 7억 원 ÷ 10억 원 = 70% → 비규제지역 상한 70% 이내로 담보 요건 충족
DTI 계산
- 주담대 연 이자 약 3,500만 원 + 기타 대출 연 이자 200만 원 = 3,700만 원
- 3,700만 원 ÷ 8,000만 원 = 46%
DSR 계산
- 주담대 연 원리금 약 4,500만 원 + 기타 대출 연 원리금 600만 원 = 5,100만 원
- 5,100만 원 ÷ 8,000만 원 = 63.7% → 은행권 상한 40%를 넘어 거절
→ 같은 조건에서 LTV는 충족해도 DSR에서 걸리는 대표 사례입니다. 같은 아파트가 규제지역에 있었다면 LTV 40%가 적용돼 4억 원 단계에서 먼저 막힙니다.
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 비규제지역 아파트, 주담대 금리 연 5.0%·만기 30년 원리금균등상환 / 출처: 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17 게재)
왜 DSR이 실무 병목인가
DSR은 모든 대출의 원리금 전액을 연소득과 비교하므로 세 지표 중 합산 범위가 가장 넓습니다. 여기에 스트레스 금리가 더해져 체감 한도는 더 줄어듭니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리는 2025년 10월 16일부터 하한 3.0%입니다. (금융위원회, 「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최, 2025-10-15 게재) 비수도권 주택담보대출에는 스트레스 금리 1.5%에 기본 적용비율 50%를 곱한 0.75%p의 2단계 기준이 적용되며, 2026년 상반기 적용은 금융위원회 2025년 12월 10일 가계부채 점검회의 발표로 확정됐습니다. 이후 반기는 행정지도 변경으로 갱신되므로 현재 적용분은 금융위원회 발표로 확인해야 합니다. (금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표, 2025-05-20 게재 / 2026-08-20 확인)
각 지표를 더 깊이 알고 싶다면:
자주 묻는 질문
Q. 지금도 DTI가 쓰이나요? A. 쓰입니다. 총부채상환비율은 은행업감독규정 별표6과 시행세칙 별표18에 산정 방식이 그대로 남아 있어 규제지역 주택담보대출 심사에서 병행 적용됩니다. 다만 실무에서 한도를 먼저 좁히는 지표는 모든 대출 원리금을 합산하는 DSR입니다. (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
Q. LTV·DTI·DSR 모두 통과해야 대출이 나오나요? A. 네. 세 기준으로 각각 계산한 금액 중 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 한 지표를 충족해도 다른 지표에서 걸리면 그 지표가 허용하는 금액까지만 실행됩니다.
Q. 정책금융 상품은 어떻게 되나요? A. 일부 정책성 주택담보대출은 별도의 비율·한도 기준이 적용돼 일반 주택담보대출과 다르게 산정됩니다. 적용 여부와 조건은 상품마다 달라 해당 상품을 취급하는 금융회사와 공식 채널에서 직접 확인해야 합니다.
Q. 규제지역 LTV는 몇 퍼센트인가요? A. 40%입니다. 2025년 10월 16일부터 규제지역 담보인정비율이 70%에서 40%로 조정됐고 서민·실수요자에게는 60%가 적용됩니다. 비규제지역은 70%이며, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 규제지역에 추가됐습니다. (금융위원회, 2025-10-17 및 2026-06-30)
Q. DSR 40%는 모든 업권에 똑같이 적용되나요? A. 아니요. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 적용됩니다. 같은 소득과 같은 부채라도 어느 업권에서 심사받느냐에 따라 산출되는 한도가 달라집니다. 은행권 기준은 은행업감독규정에, 제2금융권 기준은 각 업권 감독규정에 규정돼 있습니다. (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
Q. 마이너스통장도 DSR에 포함되나요? A. 네, 포함됩니다. 한도 전액이 아니라 약정 기간과 조건에 따라 일정 금액이 연간 원리금으로 환산돼 합산됩니다. 반면 300만 원 이하 소액대출과 주택연금 등은 산정에서 제외됩니다. (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
Q. 전세대출도 DSR에 잡히나요? A. 이자상환분만 반영됩니다. 2025년 10월 29일부터 임차인의 DSR 산정에 전세대출 이자상환분이 들어가고 원금은 제외됩니다. 같은 주택에 계속 거주하면서 금액을 늘리지 않고 만기만 연장하는 경우에는 적용되지 않습니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 스트레스 DSR은 LTV에도 적용되나요? A. 아니요. 스트레스 금리는 DSR 산정에만 얹힙니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택담보대출에는 하한 3.0%가 적용되고, 비수도권 주택담보대출에는 0.75%p의 2단계 기준이 유지되고 있습니다. 담보인정비율은 담보 가치만 보므로 스트레스 금리의 영향을 받지 않습니다. (금융위원회, 2025-10-15 및 2025-12-10)
정리
- LTV는 담보, DTI는 주담대 원리금과 기타 이자, DSR은 전체 원리금을 봅니다.
- 2025년 10월 16일부터 규제지역 LTV는 40%, 서민·실수요자는 60%, 비규제지역은 70%이며, 수도권·규제지역에는 주택가격 구간별 6억·4억·2억 원 한도가 함께 걸립니다.
- DSR 상한은 은행권 40%, 제2금융권 50%이며, 합산 범위가 가장 넓어 실무에서 한도를 먼저 좁히는 지표는 DSR입니다.
- 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리는 2025년 10월 16일부터 하한 3.0%, 비수도권은 0.75%p입니다.
- 실제 한도는 세 지표로 각각 계산한 금액 중 가장 작은 값입니다.