대출 규제를 알아보면 DSR, DTI, LTV 세 용어가 섞여 나옵니다. 다 비슷해 보이지만 각기 다른 기준을 보는 지표입니다. 이 글은 세 지표의 차이를 비교표와 예시로 한 번에 정리합니다.
한 장 비교표
| 지표 | 영문 | 의미 | 기준 | 포함 대출 | 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| LTV | Loan To Value | 담보인정비율 | 담보 가치 | 주택담보대출 | 지역·유형별 30~80% |
| DTI | Debt To Income | 총부채상환비율 | 연 소득 | 주담대 원리금 + 기타 이자 | 40~60% |
| DSR | Debt Service Ratio | 총부채원리금상환비율 | 연 소득 | 모든 대출 원리금 | 40% |
차이 한 줄 요약
- LTV: 담보가 얼마냐
- DTI: 주담대 이자 감당되냐
- DSR: 모든 대출 원리금 감당되냐
예시로 비교
시세 10억, 연소득 8천만, 기존 신용대출 원리금 월 50만, 신규 주담대 7억 신청
LTV 계산
- LTV = 7억 / 10억 = 70% → 규제 지역 LTV 70% 이내면 통과
DTI 계산(이자만 고려한 과거 방식)
- 주담대 연 이자 약 3,500만 + 기타 대출 이자 200만 = 3,700만
- 3,700만 / 8,000만 = 46% → DTI 50% 상한 가정 시 통과
DSR 계산(원리금 전체)
- 주담대 연 원리금 약 4,500만 + 기타 대출 원리금 600만 = 5,100만
- 5,100만 / 8,000만 = 63.7% → DSR 40% 초과, 거절
→ 같은 조건에서 LTV·DTI는 통과해도 DSR에서 걸리는 대표 사례입니다.
왜 DSR이 가장 엄격한가
DSR은 모든 대출의 원리금 전액을 연 소득과 비교합니다. 이자만 보거나 주담대만 보는 DTI보다 훨씬 실질적입니다. 그래서 최근에는 "DSR이 한도의 진짜 병목"이라는 말이 나옵니다.
각 지표를 더 깊이 알고 싶다면:
자주 묻는 질문
Q. 지금도 DTI가 쓰이나요? A. DSR 도입으로 상당 부분 대체되었지만, 일부 지역·상품에서는 여전히 DTI 기준이 병행 적용됩니다.
Q. LTV·DTI·DSR 모두 통과해야 대출이 나오나요? A. 네. 세 가지 모두 상한 내여야 합니다.
Q. 정책금융 상품은 어떻게 되나요? A. 디딤돌·보금자리 등 일부 정책 상품은 별도 기준이 적용되어 DSR에서 완화될 수 있습니다.
정리
- LTV = 담보, DTI = 주담대 이자, DSR = 전체 원리금
- 최근 한도의 실제 병목은 DSR 40%
- 세 지표는 함께 본다는 사실을 잊지 말 것