한 줄 정의
LTV(Loan To Value, 담보인정비율) = 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율.
담보가 얼마나 되느냐를 기준으로 "이 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있는가"를 정하는 지표입니다.
계산식
LTV(%) = (대출금 / 담보가치) × 100
예시
- 시세 10억 아파트, 대출 7억 → LTV 70%
- 시세 6억 아파트, 대출 3억 → LTV 50%
- 시세 10억 아파트, 1순위 5억 + 후순위 1억 → 합산 LTV 60%
규제 지역별 LTV 상한 (개요)
| 구분 | 일반 지역 | 규제 지역 |
|---|---|---|
| 서민·실수요 | 70~80% | 70% |
| 일반 | 70% | 50% 전후 |
| 다주택 | 60% | 30% 또는 0% |
LTV 상한은 부동산 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 실제 실행 시점 기준으로 확인이 필요합니다.
LTV가 중요한 이유
- 한도의 첫 관문: 담보로 받을 수 있는 최대 상한을 정함
- 금리·리스크: LTV가 높을수록 금융사 리스크가 커져 금리도 상승
- 규제 수단: 정부는 부동산 시장 과열·냉각을 조절하기 위해 LTV를 조정
LTV만으로 한도가 정해지는 건 아니다
최근에는 DSR 40% 규제가 LTV보다 먼저 병목이 되는 경우가 많습니다.
- LTV 한도: 담보 기준
- DSR 한도: 소득 기준
- 실제 한도 = 둘 중 더 작은 값
자세한 계산은 아파트담보대출 한도 계산법을, 세 지표의 비교는 DSR·DTI·LTV 차이를 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. KB시세와 실거래가 중 어느 것을 기준으로 LTV를 산정하나요? A. 금융사마다 다릅니다. 대부분 KB시세·감정평가액·실거래가 중 보수적으로 낮은 값을 기준으로 합니다.
Q. 후순위 대출도 LTV에 포함되나요? A. 네. 선순위 + 후순위 합산 LTV가 기준입니다.
Q. LTV가 높으면 무조건 금리가 높나요? A. 경향은 그렇지만, 신용·상환 방식 등 다른 요인도 반영되어 일률적이지 않습니다.