한 줄 정의
LTV(Loan To Value, 담보인정비율) = 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율.
담보가 얼마나 되느냐를 기준으로 "이 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있는가"를 정하는 지표입니다. 은행권 상한의 근거 규정은 국가법령정보센터, 은행업감독규정이고, 수치는 정부 대책으로 수시 조정됩니다(2026-08-20 확인).
계산식
LTV(%) = (대출금 / 담보가치) × 100
대출금을 담보가치로 나눈 뒤 100을 곱한 값이 LTV입니다. 즉, 담보 가치의 몇 %까지 빌렸는지를 한 숫자로 나타낸 것이고, 반대로 담보 기준 총 대출 가능액은 담보가치에 LTV 비율을 곱해 구합니다.
예시
- 시세 10억 원 아파트, 대출 7억 원 → LTV 70%
- 시세 6억 원 아파트, 대출 3억 원 → LTV 50%
- 시세 10억 원 아파트, 1순위 5억 원 + 후순위 1억 원 → 합산 LTV 60%
담보가치는 무엇으로 정하나
담보가치는 매매가가 아니라 KB시세·감정평가액 중 금융회사가 채택한 평가값입니다. 은행권은 KB부동산 일반평균가, 한국부동산원 시세, 감정평가액 중 하나를 씁니다(2026-08-20 확인).
규제 지역별 LTV 상한 (개요)
주택구입 목적 주택담보대출의 담보인정비율은 규제지역 지정 여부와 차주 유형에 따라 갈립니다.
| 구분 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 일반 차주 | 70% | 40% |
| 서민·실수요자 | 70% | 60% |
| 생애최초 | 70% | 60~70% |
| 2주택 이상 보유자 | 70% | 0% |
기준: 2025-10-16 시행 / 2026-08-20 확인 / 가정: 주택구입 목적, 은행권 / 출처: 금융위원회 10.15 대책 FAQ(2025-10-17 게재)
규제지역 내 주담대 취급시 LTV 강화 (비규제지역 70% → 규제지역 40%)
자료: 금융위원회 규제지역 추가 지정 보도자료, 2026-06-30 게재 / 2026-08-20 확인.
70%에서 40%로의 인하는 2025년 10월 16일 적용(금융위원회 대출수요 관리 방안, 2025-10-15 게재), 2주택 이상 보유자의 주택구입 목적 주담대 금지는 2025년 6월 28일 시행입니다(대한민국 정책브리핑, 2025-06-27 게재). 2026년 6월 30일 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 규제지역으로 추가돼 7월 1일부터 40%가 적용됐습니다. 상한은 정책에 따라 바뀌므로 실행 시점 기준으로 확인이 필요합니다.
LTV가 중요한 이유
- 한도의 첫 관문: 담보로 받을 수 있는 최대 상한을 정함
- 금리·리스크: LTV가 높을수록 금융회사의 손실 위험이 커져 금리도 상승
- 규제 수단: 정부는 부동산 시장 과열·냉각을 조절하기 위해 LTV를 조정
LTV만으로 한도가 정해지는 건 아니다
차주단위 DSR 규제비율은 은행권 40%·제2금융권 50%여서 소득이 낮으면 DSR이 먼저 병목이 됩니다(국가법령정보센터, 은행업감독규정, 2026-08-20 확인). 규제지역은 가격 구간별 한도 6억 원(15억 원 이하)·4억 원(15억~25억 원)·2억 원(25억 원 초과)도 별도로 걸립니다(금융위원회 10.15 대책 FAQ, 2025-10-17 게재).
- LTV 한도: 담보 기준
- DSR 한도: 소득 기준
- 가격 구간별 한도: 규제지역 주택 가격 기준
- 실제 한도 = 셋 중 가장 작은 값 − 선순위 채권최고액 − 소액임차보증금
계산 절차는 아파트담보대출 한도 계산법, 지표 비교는 DSR·DTI·LTV 차이, 잔여 한도는 후순위 한도 계산기로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. KB시세와 실거래가 중 어느 것을 기준으로 LTV를 산정하나요? A. 금융회사마다 다릅니다. 은행권은 KB부동산 일반평균가, 한국부동산원 시세, 감정평가액 중 하나를 쓰며 실무에서는 낮은 쪽이 적용되는 편입니다.
Q. 후순위 대출도 LTV에 포함되나요? A. 네. 선순위와 후순위를 더한 합산 LTV가 기준입니다. 시세 10억 원 아파트에 1순위 5억 원과 후순위 1억 원이 있으면 합산 LTV는 60%입니다.
Q. LTV가 높으면 금리도 함께 올라가나요? A. 대체로 그렇습니다. 담보 대비 대출 비중이 커질수록 금융회사의 손실 위험이 커지기 때문입니다. 다만 신용도와 상환 방식도 반영되어 일률적이지는 않습니다.
Q. 규제지역 LTV는 몇 퍼센트인가요? A. 일반 차주는 40%입니다. 2025년 10월 16일부터 70%에서 40%로 낮아졌고 서민·실수요자는 60%, 비규제지역은 70%입니다. (금융위원회, 2025-10-17)
Q. LTV 70%면 시세 10억 원 아파트에서 7억 원을 다 받을 수 있나요? A. 아니요. 7억 원은 담보 기준 상한이며, 선순위 채권최고액과 소액임차보증금이 차감되고 DSR 한도가 더 작으면 그 금액이 최종 한도가 됩니다.
Q. 2주택 이상 보유자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있나요? A. 주택구입 목적으로는 어렵습니다. 2025년 6월 28일 시행된 6·27 대책으로 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자의 추가 주택구입 목적 주담대가 금지됐습니다.
Q. LTV와 DSR 중 어느 쪽이 먼저 한도를 정하나요? A. 둘 중 더 작은 금액이 한도가 됩니다. 은행권 40%, 제2금융권 50%인 DSR 규제비율 탓에 소득이 낮으면 담보 여력이 남아도 DSR 쪽에서 먼저 잘립니다.
Q. 규제지역이면 집값이 비쌀수록 한도가 더 나오나요? A. 아니요. 규제지역 주담대 한도는 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 거꾸로 줄어듭니다. (금융위원회, 2025-10-17)
정리
- LTV는 담보가치 대비 대출금 비율이며, 담보 기준 대출 가능액은 담보가치 × LTV 비율입니다.
- 담보가치는 KB부동산 일반평균가·한국부동산원 시세·감정평가액 중 채택된 값입니다.
- 규제지역 일반 차주 LTV는 2025년 10월 16일부터 40%, 서민·실수요자 60%, 비규제지역 70%입니다.
- 실제 한도는 LTV·가격 구간별·DSR 한도 중 최솟값에서 선순위 채권최고액과 소액임차보증금을 뺀 금액입니다.