한도 계산의 분자는 소유자가 생각하는 집값이 아니라 심사에 인정되는 가격입니다. 같은 아파트에 시세정보 8억 2,000만원, 직전 실거래가 7억 6,000만원, 감정가 8억원이 동시에 존재할 수 있습니다. 이 글은 그중 어느 가격이 채택되는지를 공개 자료로 정리합니다.
빅중개대부(주)는 대부중개업자로서 직접 대출을 실행하지 않으며, 아파트를 담보로 한 대출의 중개만 취급합니다. 아래에 인용한 공적 기관의 평가 기준은 그 기관의 심사 실무를 설명하기 위한 것이며, 본사가 같은 기준을 적용하거나 해당 기관의 상품을 취급·중개한다는 뜻이 아닙니다.
담보대출 시세 기준은 왜 세 가지로 갈리나
담보대출 시세 기준이 갈리는 이유는 세 가격의 생산 주체가 다르기 때문입니다. 실거래가는 계약 당사자가 신고한 금액, 시세정보는 조사기관이 단지·면적별로 집계한 값, 감정가는 감정평가법인등이 개별 물건을 평가한 금액입니다.
실거래가에는 구조적인 시차가 있습니다. 신고 기한이 계약체결일부터 30일이기 때문입니다.
거래당사자는 (…) 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 국가법령정보센터 2026-08-20 확인.
네 번째 가격인 공시가격은 갱신 주기가 가장 깁니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제43조는 공시기준일 1월 1일, 공시 기한 매년 4월 30일로 규정합니다.
| 가격 종류 | 생산 주체 | 갱신 주기 |
|---|---|---|
| 시세정보 | KB부동산, 한국부동산원 부동산테크 | 주 단위 |
| 실거래가 | 거래당사자 신고, 국토교통부 공개 | 계약일부터 30일 이내 신고 |
| 공시가격 | 국토교통부장관 | 연 1회(기준일 1월 1일, 4월 30일까지 공시) |
| 감정평가액 | 감정평가법인등 | 의뢰 시점 1회 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 아파트(공동주택) 기준 / 출처: 국가법령정보센터, 국토교통부 실거래가 공개시스템
하위평균가와 일반평균가 중 어느 쪽이 적용되나
한국주택금융공사 업무처리기준에서는 일반평균가가 먼저 적용되고, 등기부상 최저층 세대에는 하한가가 적용됩니다. KB부동산은 단지·면적별로 하위평균가·일반평균가·상위평균가 세 가지를, 한국부동산원 부동산테크도 같은 단지·면적의 시세를 하한과 상한 구간으로 나누어 제공합니다(2026-08-20 확인).
한국주택금융공사 업무처리기준은 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하되, 해당 시세정보가 없으면 부동산테크 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값을 적용하도록 정합니다. 다만 필로티 여부와 상관없이 등기사항전부증명서상 아파트의 최저층(1호, 101호 등)과 기타주택은 하한가를 적용합니다.
같은 단지 같은 면적이어도 층에 따라 인정 가격이 달라집니다. 하위평균가와 상위평균가 차이가 5,000만원인 단지라면 1층 세대는 그만큼 작아진 분자에 LTV가 곱해집니다.
KB시세가 없는 아파트는 어떻게 평가하나
시세정보가 없는 아파트는 한국주택금융공사 기준상 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순으로 대체 기준이 내려갑니다. 세대 수가 적거나 준공 직후이거나 거래가 드문 단지에서는 시세정보가 등재되지 않기도 합니다.
담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 '가격정보', 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 주택 공시가격(이하 '공시가격'), '분양가액', 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 감정평가액(이하 '감정평가액') 순서로 적용
출처: 한국주택금융공사 업무처리기준 「4. 담보주택의 평가」, 한국주택금융공사 2026-08-20 확인.
분양가액이 기준이 되려면 요건이 붙습니다. 한국주택금융공사 업무처리기준은 신규입주아파트에 대해 입주자모집공고문상 300세대 이상, 실행일이 (임시)사용승인일 이후 6개월 이내일 것을 요구합니다.
감정평가 비용은 누가 부담하고 얼마나 드나
감정평가 수수료는 의뢰한 쪽이 부담하며, 금액은 평가액 구간별 요율표로 정해집니다. 근거는 감정평가법인등의 보수에 관한 기준(국토교통부공고 제2026-145호, 2026년 2월 9일 공고·시행)입니다.
| 평가액 구간 | 기준 수수료 |
|---|---|
| 5,000만원 이하 | 250,000원 |
| 5,000만원 초과 5억원 이하 | 250,000원 + 5,000만원 초과액의 11/10,000 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 745,000원 + 5억원 초과액의 9/10,000 |
| 10억원 초과 50억원 이하 | 1,195,000원 + 10억원 초과액의 8/10,000 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 할증·할인 조정 전 기준수수료, 실비·부가가치세 별도 / 출처: 국가법령정보센터, 감정평가법인등의 보수에 관한 기준(국토교통부공고 제2026-145호, 2026-02-09 시행) 별표 기준수수료표, 2026-08-20 확인
실제 청구액은 기준수수료의 0.8배에서 1.2배 사이에서 조정되고, 실비와 부가가치세 10%가 더해집니다.
수수료를 부담한다고 해서 감정가가 자동으로 채택되지는 않습니다. 한국주택금융공사 업무처리기준은 채무자가 평가 수수료를 부담하는 경우에 감정평가액을 우선 적용할 수 있도록 정해, 부담 주체와 채택 여부를 함께 묶어 두고 있습니다. 채택 조건은 취급 기관마다 다르므로 비용을 지출하기 전에 확인하는 편이 안전합니다.
실거래가가 더 낮으면 어느 쪽이 기준이 되나
한국주택금융공사 업무처리기준은 구입 용도인 경우 가격정보 또는 분양가액을 적용할 때 실제 매매가액과 비교해 더 낮은 금액을 담보주택 평가액으로 삼도록 규정합니다.
매매가액은 낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액이며, 소유권 이전 후 신청하면 등기사항전부증명서상 거래금액을 준용합니다.
실거래가를 볼 때는 해제 여부도 확인해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2가 계약 해제·무효·취소 시 확정일부터 30일 이내 신고를 규정해, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 해제 건이 함께 표시됩니다.
담보가치가 떨어지면 기존 대출에 무슨 일이 생기나
시세 하락이 이미 실행된 대출의 원금을 자동으로 줄이지는 않지만, 만기 연장·증액·조건 변경 시점에 담보가 다시 평가됩니다. 담보 여력이 부족해지면 일부 상환이나 추가 담보가 요구될 수 있습니다.
가격 국면은 한국부동산원 전국주택가격동향조사로 확인할 수 있습니다. 국가승인통계 제304004호이며, 주간 아파트 동향은 매주 목요일 공표됩니다(2026-08-20 확인).
상환 여력 기준은 담보가치와 별개여서, 담보 여력이 남아 있어도 DSR 계산 기준을 넘기면 한도가 잘립니다.
내 아파트 가격은 어디서 조회하나
조회처는 성격이 다른 네 곳이고 모두 무료이며, 역할이 각각 달라 한 곳만 보면 오차가 커집니다.
| 조회처 | 확인할 수 있는 값 | 담보 심사에서의 역할 |
|---|---|---|
| KB부동산(kbland.kr) | 하위평균가·일반평균가·상위평균가 | 1순위 가격정보 |
| 한국부동산원 부동산테크(rtech.or.kr) | 하한평균가·상한평균가 | 가격정보 대체 산출 근거 |
| 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) | 신고된 거래금액, 해제 건 | 낮은 금액 비교 기준 |
| 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) | 공동주택 공시가격 | 가격정보가 없을 때의 대체값 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 아파트(공동주택), 개인 무료 조회 / 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크, 한국주택금융공사 업무처리기준
계산 예시
담보 인정가격이 정해지면 후순위 가용 한도는 다음 한 줄로 계산됩니다.
후순위 가용 한도 = 담보 인정가격 × LTV − 선순위 채권최고액
즉, 담보 인정가격에 LTV 비율을 곱한 뒤 선순위 채권최고액을 뺀 금액이 후순위로 남는 여력입니다.
수도권 1주택자 아파트로 풀어 보겠습니다. 일반평균가 8억 2,000만원, 직전 실거래가 7억 6,000만원, 선순위 채권최고액 4억 2,000만원입니다. 일반평균가에 LTV 70%를 곱한 5억 7,400만원에서 4억 2,000만원을 빼면 1억 5,400만원, 실거래가 기준이면 5억 3,200만원에서 뺀 1억 1,200만원으로 차이는 4,200만원입니다.
| 구분 | 일반평균가 기준 | 실거래가 기준 |
|---|---|---|
| 담보 인정가격 | 8억 2,000만원 | 7억 6,000만원 |
| 적용 LTV | 70% | 70% |
| 담보 총액 | 5억 7,400만원 | 5억 3,200만원 |
| 선순위 채권최고액 | 4억 2,000만원 | 4억 2,000만원 |
| 후순위 가용 한도 | 1억 5,400만원 | 1억 1,200만원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 수도권 1주택, 방공제·DSR 미반영, LTV는 후순위 한도 계산기의 수도권 1주택 구간(65~75%) 중 70% / 출처: 한국주택금융공사 업무처리기준, 계산기 설정값
위 표의 4,200만원 차이는 어느 가격이 채택되느냐만으로 벌어진 금액입니다. 아파트담보대출 한도 계산법과 후순위 담보대출 구조의 차감 항목을 함께 보면 오차가 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. KB시세와 감정평가액 중 어느 쪽이 대출 기준인가요? A. 시세정보가 먼저입니다. 한국주택금융공사 업무처리기준이 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순으로 적용하도록 정하고 있어, 시세정보가 있으면 그 값이 우선합니다.
Q. KB시세가 없는 아파트는 대출이 아예 안 되나요? A. 아닙니다. 시세정보가 없으면 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순으로 대체 기준이 적용됩니다. 대체값이 더 낮게 잡히면 한도도 줄어듭니다.
Q. 하위평균가와 일반평균가 중 어느 것이 적용되나요? A. 일반평균가가 우선입니다. 다만 등기사항전부증명서상 아파트의 최저층(1호, 101호 등)과 기타주택은 하한가를 적용하도록 정해져 있어, 1층 세대는 인정 가격이 낮게 잡힙니다.
Q. 감정평가 비용은 얼마나 드나요? A. 평가액 구간별 요율표로 정해집니다. 기본액에 구간 초과분을 요율로 더하는 누진 방식이며, 실제 청구액은 기준수수료의 0.8배에서 1.2배 사이에서 조정되고 실비와 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 구간별 금액은 국토교통부공고 제2026-145호 별표에서 확인해야 합니다.
Q. 감정평가를 받으면 한도가 올라가나요? A. 단정할 수 없습니다. 평가 결과가 시세정보나 분양가액보다 클 때만 그 금액을 쓸 수 있고, 낮게 나오면 오히려 한도가 줄어듭니다. 감정평가액을 채택할 수 있는지와 수수료를 누가 부담하는지는 취급 기관의 기준에 따라 달라지므로, 비용을 먼저 쓰기 전에 확인해야 합니다.
Q. 실거래가가 시세보다 낮으면 어떻게 되나요? A. 낮은 쪽이 기준이 됩니다. 구입 용도라면 가격정보나 분양가액을 적용할 때 실제 매매가액과 비교해 더 낮은 금액을 평가액으로 삼도록 규정되어 있습니다.
Q. 예전에 받아둔 감정평가서도 쓸 수 있나요? A. 기간 제한이 있습니다. 한국주택금융공사 업무처리기준이 감정평가서와 공동주택가격자문서의 발급일을 대출신청일로부터 6개월 이내로 정하고 있어, 오래된 서류는 다시 받아야 합니다.
정리
- 담보주택 평가액은 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순으로 적용된다(한국주택금융공사 업무처리기준, 2026-08-20 확인).
- 시세정보는 일반평균가가 우선이고, 등기부상 최저층 세대와 기타주택은 하한가가 적용된다(한국주택금융공사 업무처리기준, 2026-08-20 확인).
- 구입 용도면 가격정보·분양가액과 실제 매매가액 중 낮은 금액이 평가액이 되고, 실거래 신고 기한은 계약체결일부터 30일이다.
- 감정평가 수수료는 평가액 구간별 누진 요율로 정해지고, 기준수수료의 0.8~1.2배 조정과 실비·부가가치세 10%가 별도로 붙는다(국토교통부공고 제2026-145호, 2026-02-09 시행).
- 감정평가액의 채택 여부와 수수료 부담 주체는 취급 기관의 기준에 따라 달라, 비용을 지출하기 전에 채택 조건을 확인해야 한다.