같은 아파트를 사려 해도 창구에서 계산되는 금액은 사람마다 다르게 나옵니다. 담보 가치와 소득뿐 아니라 담보 소재지, 보유 주택 수, 생애최초 여부가 각각 다른 규정에서 별도의 상한을 만들기 때문입니다. 아래는 2026년 8월 20일까지 공개된 규정으로 주택 구입 자금 한도가 정해지는 순서와, 그 결과 손에 있어야 하는 현금이 얼마인지 역산하는 방법을 정리한 내용입니다.
집 살 때 대출 한도는 어떤 순서로 정해지나
주택 구입 자금의 대출 한도는 세 가지 상한을 각각 계산한 뒤 그중 가장 작은 금액 하나로 확정됩니다. 담보 소재지가 정하는 담보인정비율(LTV), 주택 가격이 정하는 구간별 상한, 차주의 연소득이 정하는 DSR 기준 금액이 그 셋입니다.
주택 구입 자금 한도 = min(매매가 × LTV, 주택가격 구간별 상한, 연소득 기준 DSR 금액)
즉, 매매가에 담보인정비율을 곱한 금액과 주택 가격 구간별 상한, 연소득으로 환산한 DSR 기준 금액 세 가지를 각각 구한 다음 그중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다.
세 상한은 차례로 곱해지지 않고 병렬로 계산됩니다. 연소득이 늘어도 담보 쪽 상한이 낮으면 한도는 움직이지 않고, 반대로 시세가 높아도 소득이 받쳐 주지 않으면 DSR 쪽에서 잘립니다. 개념 정의는 담보인정비율(LTV)과 DSR이란 무엇인가에 각각 정리돼 있습니다.
무주택·생애최초·다주택에 따라 LTV는 얼마나 갈리나
담보인정비율은 담보 소재지와 차주 유형 두 축으로 갈립니다. 2025년 10월 16일 취급분부터 규제지역 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)에게는 40%가 적용되고, 서민·실수요자에게는 60%가 적용되며, 비규제지역은 70%가 유지됩니다.
| 차주 유형 | 적용 담보인정비율 | 적용 범위 | 근거 발표일 |
|---|---|---|---|
| 무주택자·처분조건부 1주택자 | 40% | 규제지역 | 2025-10-15 |
| 무주택자·처분조건부 1주택자 | 70% | 비규제지역 | 2025-10-15 |
| 서민·실수요자 | 60% | 규제지역 | 2025-10-15 |
| 생애최초 주택구입·정책모기지 | 60~70% | 규제지역 | 2026-06-30 |
| 기존 주택 미처분 1주택자 | 0% | 수도권·규제지역 추가 주택구입 | 2025-06-27 |
| 2주택 이상 보유자 | 0% | 수도권 주택구입(규제지역 여부 무관) | 2026-06-30 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 주택 구입 목적 대출, 아파트 담보 / 출처: 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17 게재), 금융위원회 규제지역 추가 지정 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최(2026-06-30 게재)
생애최초 비율은 2025년에 한 차례 낮아졌습니다. 2025년 6월 27일 발표된 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」이 수도권·규제지역의 생애최초 담보인정비율을 80%에서 70%로 내렸고, 2025년 6월 28일 취급분부터 적용됐습니다. 규제지역 범위도 고정돼 있지 않아, 2026년 6월 30일 경기 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 추가 지정돼 2026년 7월 1일부터 강화된 기준이 적용됐습니다.
주택 가격 15억·25억 경계에서 상한은 어떻게 줄어드나
주택 가격 구간별 상한은 시가 15억 원과 25억 원을 경계로 세 단계로 내려갑니다. 담보인정비율을 곱한 금액이 이 상한보다 크면 곱셈 결과가 아니라 상한 쪽이 한도가 됩니다.
- 시가 15억 원 이하: 6억 원
- 시가 15억 원 초과 25억 원 이하: 4억 원
- 시가 25억 원 초과: 2억 원
수도권·규제지역의 주택 구입 목적 최대한도 6억 원은 2025년 6월 28일 취급분부터 먼저 적용됐고, 15억 원·25억 원 경계로 4억 원과 2억 원 구간이 갈라진 것은 2025년 10월 16일부터입니다(금융위원회, 2025-06-27·2025-10-15 발표 / 2026-08-20 확인). 예컨대 규제지역 시가 20억 원 아파트라면 담보인정비율 40%를 곱한 8억 원이 아니라 구간 상한 4억 원이 한도가 됩니다.
연소득은 DSR 기준 금액으로 어떻게 환산되나
DSR 기준 금액은 연소득에 규제비율을 곱한 값을 연간 원리금 상환 여력으로 두고 역산해서 구합니다. 총대출액 1억 원을 넘는 차주에게 적용되는 차주단위 DSR 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다(금융위원회 「가계부채 관리 강화방안」, 2021-10-26 발표 / 2026-08-20 확인).
연간 원리금 상환 여력 = 연소득 × DSR 규제비율 − 기존 대출의 연 원리금
즉, 연소득에 DSR 규제비율을 곱한 금액에서 기존 대출의 연 원리금을 뺀 값이 새 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력이고, 이 여력을 심사금리와 만기로 나눠 환산한 금액이 DSR 기준 금액입니다.
환산에 쓰이는 금리는 실제 약정금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 심사금리입니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 2025년 10월 16일부터 1.5%에서 3.0%로 올랐고, 비수도권 비규제지역에는 2단계 기준인 0.75%p가 적용됩니다.
3단계 스트레스 DSR은 예정대로 '25.7.1일부터 시행 … 지방(서울․경기․인천 지역 제외) 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 금년 12월말까지 적용
자료: 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표, 2025-05-20 게재 / 2026-08-20 확인.
가산 구조는 스트레스DSR 3단계 해설에, 소득과 기존 대출을 넣어 보는 계산은 DSR 계산기에 있습니다.
주택 구입 목적 대출에만 붙는 조건은 무엇인가
주택 구입 목적 주택담보대출에는 금액 상한과 별개로 전입 의무와 만기 제한이 함께 붙습니다. 수도권·규제지역에서 주택을 사면서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 전입 의무가 부과되고, 대출만기는 30년 이내로 묶입니다(금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행).
총량 규제도 창구 기준을 매년 바꿉니다. 2026년 4월 1일 발표된 「2026년도 가계부채 관리방안」은 연간 총량관리 목표를 낮게 잡았고, 2026년 4월 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허했습니다.
'26년 총량관리 목표를 경상성장률 전망치(약 4.9%)의 절반 이하 수준인 1.5%로 설정
자료: 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안, 2026-04-01 발표 / 2026-08-20 확인.
이 목표는 2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 방안으로 3% 수준으로 상향됐고, 늘어난 여력은 주택공급 촉진·청년 주거안정 목적에 한정됩니다(2026-08-20 확인).
대출이 확정되면 자기자금은 얼마가 필요한가
필요한 현금은 매매가에서 대출 한도를 뺀 차액에 세금과 부대비용을 더해 구합니다. 한도가 정해지면 나머지 전부가 자기자금이므로, 세 상한 중 어느 쪽이 걸리는지에 따라 준비해야 할 금액이 억 단위로 달라집니다.
필요 자기자금 = 매매가 − 대출 한도 + 취득세 + 지방교육세 + 등기·중개 등 부대비용
즉, 매매가에서 확정된 대출 한도를 뺀 금액에 취득세와 지방교육세, 등기·중개 등 부대비용을 더한 값이 잔금일까지 마련해야 할 자기자금입니다.
유상거래로 주택을 취득할 때의 세율은 취득 당시 가액으로 갈립니다. 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100 으로 산출한 세율, 9억 원 초과는 3%이고(지방세법 제11조, 국가법령정보센터 2026-08-20 확인), 지방교육세가 취득세액의 10%만큼 더 붙습니다. 다주택 취득 중과세율과 전용면적 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세는 별도로 판정됩니다.
계산 예시
규제지역 시가 12억 원 아파트를 무주택 차주가 연소득 8,000만 원으로 사는 경우를 세 상한에 모두 넣으면 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | - | 12억 원 |
| 담보 기준 금액 | 12억 원 × 40% | 4억 8,000만 원 |
| 구간별 상한 | 시가 15억 원 이하 구간 | 6억 원 |
| DSR 기준 금액 | 연 3,200만 원 상환 여력, 심사금리 연 7.2%, 만기 30년 | 약 3억 9,300만 원 |
| 확정 한도 | 세 값 중 최솟값 | 약 3억 9,300만 원 |
| 취득세·지방교육세 | 12억 원 × 3% + 그 10% | 3,960만 원 |
| 필요 자기자금 | 12억 원 − 3억 9,300만 원 + 3,960만 원 | 약 8억 4,660만 원 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 규제지역 일반 차주, 기존 대출 없음, 변동금리 약정금리 연 4.2%에 스트레스 금리 3.0% 가산, 원리금균등분할상환, 중개보수·법무비용 제외 / 출처: 담보인정비율과 구간별 상한은 금융위원회(2025-10-15), DSR 규제비율은 금융위원회(2021-10-26), 취득세율은 지방세법 제11조
세 상한 중 가장 낮은 값은 DSR 기준 금액 3억 9,300만 원이었습니다. 같은 아파트, 같은 담보인정비율이어도 연소득이 1억 2,000만 원이면 연간 상환 여력이 4,800만 원으로 늘어 DSR 기준 금액이 약 5억 8,900만 원까지 올라가고, 그때는 담보 기준 금액 4억 8,000만 원이 먼저 걸립니다. 담보 쪽 산정 구조는 아파트담보대출 한도 계산법에 더 자세히 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 규제지역에서 집을 살 때 LTV는 몇 퍼센트인가요? A. 일반 차주는 40%입니다. 2025년 10월 16일 취급분부터 규제지역 주택담보대출에 적용되고, 서민·실수요자는 60%, 생애최초 주택구입과 정책모기지는 60~70%, 비규제지역은 70%입니다. (금융위원회, 2025-10-15·2026-06-30 발표)
Q. 주택 구입 목적 대출은 최대 얼마까지 나오나요? A. 수도권·규제지역에서는 6억 원이 상한입니다. 2025년 6월 28일 취급분부터 적용됐고, 2025년 10월 16일부터는 시가가 15억 원을 넘으면 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원으로 상한이 한 단계 더 내려갑니다. (금융위원회, 2025-06-27·2025-10-15 발표)
Q. 2주택 이상이면 집을 살 때 대출이 아예 안 나오나요? A. 수도권에서 주택을 추가로 취득하는 경우 담보인정비율이 0%로 정해져 있습니다. 규제지역 여부와 무관하게 적용되며, 2026년 4월 17일부터는 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장도 원칙적으로 제한됩니다. (금융위원회, 2026-06-30·2026-04-01 발표)
Q. 연봉이 낮으면 담보 기준 금액만큼 못 받나요? A. 그렇습니다. 세 상한 중 가장 작은 값이 한도가 되므로, 연소득으로 환산한 DSR 기준 금액이 담보 기준 금액보다 작으면 그쪽에서 잘립니다. 총대출액 1억 원 초과 차주의 DSR 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. (금융위원회, 2021-10-26 발표)
Q. 생애최초로 집을 사면 LTV가 얼마까지 인정되나요?
A. 6070%입니다. 2025년 6월 28일 취급분부터 생애최초 담보인정비율이 80%에서 70%로 낮아졌고, 2026년 6월 30일 발표에서 생애최초 주택구입과 정책모기지에 6070%가 적용되는 것으로 정리됐습니다. 금액 상한과 DSR은 그와 별개로 함께 걸립니다.
Q. 집을 사면서 주택담보대출을 받으면 언제까지 이사해야 하나요? A. 6개월 이내입니다. 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과되고, 같은 대책에서 대출만기도 30년 이내로 제한됐습니다. (금융위원회, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행)
Q. 12억 원짜리 아파트를 살 때 현금은 얼마나 있어야 하나요? A. 매매가에서 확정 한도를 뺀 차액에 세금이 더해집니다. 연소득 8,000만 원 무주택 차주가 규제지역 12억 원 주택을 취득하는 경우 확정 한도는 약 3억 9,300만 원, 취득세와 지방교육세는 3,960만 원이어서 필요 자기자금은 약 8억 4,660만 원입니다. 중개보수와 법무비용은 별도입니다.
Q. 시세가 오르면 한도도 같이 올라가나요? A. 구간이 바뀌면 오히려 줄어들 수 있습니다. 담보인정비율을 곱한 금액은 시세에 비례해 커지지만, 시가가 15억 원과 25억 원 경계를 넘어서면 구간별 상한이 6억 원에서 4억 원, 2억 원으로 낮아지기 때문입니다. (금융위원회, 2025-10-15 발표)
정리
- 주택 구입 자금 한도는 매매가 × 담보인정비율, 주택가격 구간별 상한, 연소득 기준 DSR 금액 세 값 중 최솟값으로 확정된다.
- 규제지역 담보인정비율은 일반 차주 40%, 서민·실수요자 60%, 생애최초·정책모기지 60~70%, 2주택 이상 보유 세대는 수도권 주택 취득 시 0%다(금융위원회, 2025-10-15·2026-06-30 발표).
- 주택가격 구간별 상한은 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이다(2025년 10월 16일 취급분부터).
- DSR 환산에는 약정금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 심사금리가 쓰이며, 수도권·규제지역 하한은 2025년 10월 16일부터 3.0%다.
- 필요 자기자금은 매매가에서 확정 한도를 뺀 차액에 취득세·지방교육세와 등기·중개 등 부대비용을 더해 계산된다(지방세법 제11조, 2026-08-20 확인).