전세 계약서에 도장을 찍기 전에 먼저 갈리는 것은 금리가 아니라 자격입니다. 주택도시기금이 운영하는 전세자금대출은 소득·순자산·나이·보증금 네 가지 문턱을 모두 넘어야 접수가 되고, 하나만 어긋나도 다른 유형으로 옮겨 가야 합니다. 아래 내용은 2026년 8월 20일 주택도시기금 포털에 공고된 세 가지 상품의 자격 요건을 나란히 정리한 정보 제공 목적의 문서입니다.
기금 전세자금대출 3종은 대상이 어떻게 갈리나
기금 전세자금대출은 일반 유형·청년 유형·신혼부부 유형 세 갈래로 나뉘고, 갈리는 축은 나이와 혼인 기간입니다. 주택도시기금 포털은 이 세 가지를 각각 버팀목전세자금, 청년전용 버팀목전세자금, 신혼부부전용 전세자금이라는 이름으로 안내하고 있습니다(2026-08-20 확인). 세 유형 모두 무주택 세대주여야 하고, 합산 순자산 상한 3.45억 원은 공통으로 적용됩니다.
| 구분 | 일반 유형 | 청년 유형 | 신혼부부 유형 |
|---|---|---|---|
| 나이·혼인 요건 | 민법상 성년인 세대주 | 만 19세~만 34세 세대주 | 혼인기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼예정 |
| 부부합산 연소득 | 5,000만 원 이하 | 5,000만 원 이하 | 7,500만 원 이하 |
| 합산 순자산 | 3.45억 원 이하 | 3.45억 원 이하 | 3.45억 원 이하 |
| 임차보증금 상한 | 수도권 3억 원 / 수도권 외 2억 원 | 3억 원 | 수도권 4억 원 / 수도권 외 3억 원 |
| 호당대출한도 | 수도권 1.2억 원 / 수도권 외 8,000만 원 | 1.5억 원 | 수도권 2.5억 원 / 수도권 외 1.6억 원 |
| 신규계약 대출비율 | 전세금액의 70% 이내 | 전세금액의 80% 이내 | 전세금액의 80% 이내 |
| 공고 대출금리 | 연 2.5~3.5% | 연 2.2~3.3% | 연 1.9~3.3% |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 신규계약·우대금리 적용 전, 자녀 수 우대 조건 제외 / 출처: 국토교통부 주택도시기금 포털 상품 안내 3건.
대상 여부를 가르는 기준이 소득 대비 상환부담 비율인 DSR이 아니라 소득과 순자산의 고정된 상한액이라는 점이 이 제도의 특징입니다. 주택 구입 자금에서 쓰이는 LTV·DTI·DSR 차이와는 판정 구조가 다릅니다.
부부합산 연소득 기준은 얼마까지 인정되나
부부합산 연소득 상한은 유형에 따라 5,000만 원 또는 7,500만 원입니다. 일반 유형과 청년 유형은 대출신청인과 배우자의 합산 총소득 5,000만 원 이하가 기본이고, 혁신도시 이전 공공기관 종사자·재개발 구역 세입자·위험건축물 이주지원 대상자·다자녀 및 2자녀 가구는 6,000만 원, 신혼가구는 7,500만 원까지 인정됩니다(주택도시기금 전세자금대출 안내, 2026-08-20 확인).
기금 전세자금대출의 소득은 서류로 확인한 현재 시점의 소득으로 산정합니다. 근로소득자는 건강보험자격득실확인서, 사업소득자는 사업자등록증 또는 사업자등록증명원으로 현재 재직 중인 직장이나 현재 영위 중인 사업을 기준으로 삼습니다. 재직 기간이 1년 미만이면 대출한도가 2,000만 원 이하로 제한될 수 있습니다(2026-08-20 확인).
순자산 3.45억 원 기준은 무엇으로 판정하나
순자산 기준은 통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 전체가구 평균값을 그대로 가져와 정합니다. 세 유형 모두 같은 값을 쓰고, 대출신청인과 배우자의 자산을 합산해 판정하며, 2026년도 기준값은 3.45억 원입니다.
대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 '소득 5분위별 자산 및 부채현황' 중 소득 3분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
자료: 국토교통부 주택도시기금 포털, 전세자금대출 대출대상 요건, 2026-08-20 확인.
자산 심사에서 부적격으로 판정되면 곧바로 거절되는 대신 가산금리가 부과되며, 세부 산정 방식은 주택도시기금 자산 심사 안내에 공개돼 있습니다.
나이와 혼인 기간 요건은 어디까지 인정되나
청년 유형의 나이 상한은 만 34세이고, 병역의무를 이행한 경우 복무기간만큼 연장되어 최대 만 39세까지 인정됩니다. 연장 대상은 중소·중견기업 재직자이거나 중소기업진흥공단·기술보증기금·신용보증기금의 창업 관련 보증이나 자금 지원을 받고 있는 경우로 한정됩니다(주택도시기금 청년 전용 전세자금 안내, 2026-08-20 확인).
신혼부부 유형은 혼인기간 7년 이내이거나 대출접수일 기준 3개월 이내 결혼예정자가 대상입니다(주택도시기금 신혼부부 전용 전세자금 안내, 2026-08-20 확인). 일반 유형은 나이 제한 없이 민법상 성년인 세대주면 접수되며, 대출실행일로부터 1개월 이내에 세대분가 또는 세대합가로 세대주가 될 예정인 사람도 세대주로 봅니다.
보증금 상한과 호당대출한도는 얼마인가
임차보증금이 상한을 넘으면 한도 계산 자체가 이뤄지지 않습니다. 보증금 상한은 일반 유형 수도권 3억 원·수도권 외 2억 원, 청년 유형 3억 원, 신혼부부 유형 수도권 4억 원·수도권 외 3억 원입니다. 임차 전용면적은 85㎡ 이하여야 하고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 인정됩니다.
만 25세 미만 단독세대주는 청년 유형 안에서 별도 기준을 적용받습니다. 호당대출한도가 1.2억 원으로 낮아지고 대상주택도 전용면적 60㎡ 이하로 좁혀지는 대신, 연 0.3%p 우대금리가 대출실행일로부터 최대 4년간 적용됩니다. 2025년 6월 27일 이전에 체결된 계약은 종전 기준인 2억 원(만 25세 미만 단독세대주 1.5억 원)이 그대로 적용됩니다.
다른 전세대출이 있으면 왜 막히나
중복대출 금지가 세 유형 공통의 0번 요건입니다. 주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출(이주비대출 포함), 주택담보대출을 이용 중이면 접수되지 않으며, 기금대출은 성년인 세대원 전원을, 전세자금대출과 주택담보대출은 차주와 배우자를 기준으로 봅니다.
신용 요건은 점수 구간이 아니라 등록 정보의 유무로 판정합니다. 한국신용정보원 신용정보관리규약이 정한 연체, 대위변제·대지급, 부도, 금융질서문란정보, 공공기록정보, 신용회복지원등록정보가 남아 있으면 대출이 되지 않습니다. 점수 자체가 어떻게 매겨지는지는 신용점수 항목에 따로 정리돼 있습니다. 접수 시기는 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내이고, 대출접수일 현재 공공임대주택에 입주 중이면 원칙적으로 제한됩니다.
계산 예시
대출 가능액은 호당대출한도와 보증금 기준 산출액 중 작은 금액으로 정해집니다.
대출 가능액 = min(호당대출한도, 임차보증금 × 신규계약 대출비율)
유형별 호당대출한도와, 임차보증금에 신규계약 대출비율을 곱한 금액. 둘 중 더 작은 쪽이 한도입니다.
서울에 사는 만 27세 단독세대주가 연소득 3,600만 원이고 전세보증금이 1억 8,000만 원이라면, 청년 유형 대출비율 80%를 적용한 1억 4,400만 원이 호당대출한도 1.5억 원보다 작으므로 빌릴 수 있는 금액은 1억 4,400만 원이 됩니다. 금리는 부부합산 연소득 2,000만 원 초과 4,000만 원 이하 구간의 연 2.5%가 적용되어 연 이자 360만 원, 월 30만 원으로 환산됩니다. 월 단위 원리금 부담은 금리와 상환 기간을 넣어 월 상환액 계산기에서 환산해 볼 수 있습니다.
| 항목 | 사례 A 청년 유형 | 사례 B 청년 유형 | 사례 C 신혼부부 유형 |
|---|---|---|---|
| 임차보증금 | 1억 8,000만 원 | 2억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 |
| 신규계약 대출비율 | 80% | 80% | 80% |
| 비율로 산출한 금액 | 1억 4,400만 원 | 2억 원 | 2억 8,000만 원 |
| 호당대출한도 | 1억 5,000만 원 | 1억 5,000만 원 | 2억 5,000만 원 |
| 대출 가능액 | 1억 4,400만 원 | 1억 5,000만 원 | 2억 5,000만 원 |
| 적용 금리 | 연 2.5% | 연 2.9% | 연 1.9~3.3% 구간 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 수도권 소재 신규계약, 우대금리 미적용, 사례 A 연소득 3,600만 원·사례 B 연소득 4,800만 원 / 출처: 국토교통부 주택도시기금 포털 상품 안내.
사례 A는 보증금 기준 산출액이 한도보다 작아 비율이 상한을 결정했고, 사례 B와 사례 C는 산출액이 호당대출한도를 넘어 한도가 상한을 결정했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부합산 연소득이 5,000만 원을 넘으면 기금 전세자금대출은 못 받나요? A. 유형에 따라 달라집니다. 일반 유형과 청년 유형은 5,000만 원 이하가 기본이지만 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 재개발 구역 세입자, 위험건축물 이주지원 대상자, 다자녀 및 2자녀 가구는 6,000만 원, 신혼가구는 7,500만 원까지 인정되고, 신혼부부 유형은 처음부터 7,500만 원 이하가 기준입니다. (2026-08-20 확인)
Q. 순자산 3.45억 원 기준은 매년 바뀌나요? A. 네, 매년 갱신됩니다. 통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 전체가구 평균값을 십만원 단위에서 반올림해 정하며 2026년도 기준값이 3.45억 원입니다. 자산 심사에서 부적격으로 판정되면 곧바로 거절되는 대신 가산금리가 부과됩니다.
Q. 만 34세가 넘으면 청년 유형은 접수가 안 되나요? A. 병역의무를 이행한 경우 복무기간만큼 연장되어 최대 만 39세까지 인정됩니다. 연장 대상은 중소·중견기업 재직자이거나 중소기업진흥공단, 기술보증기금, 신용보증기금의 창업 관련 보증이나 자금 지원을 받고 있는 경우로 한정됩니다. (2026-08-20 확인)
Q. 이미 전세자금대출을 쓰고 있어도 접수가 되나요? A. 아니요. 주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출, 주택담보대출을 이용 중이면 중복대출 금지 요건에 걸립니다. 기금대출은 성년인 세대원 전원을, 전세자금대출과 주택담보대출은 차주와 배우자를 기준으로 판정합니다.
Q. 전세보증금 전액을 대출로 채울 수 있나요? A. 아니요. 신규계약 기준 대출비율이 일반 유형 70% 이내, 청년 유형과 신혼부부 유형 80% 이내로 제한됩니다. 임차보증금의 5% 이상을 이미 지불한 상태여야 접수되므로 보증금의 일부는 자기 자금으로 마련돼 있어야 합니다.
Q. 계약하고 나서 언제까지 접수해야 하나요? A. 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내입니다. 계약갱신이라면 계약갱신일부터 3개월 이내이며, 월세에서 전세로 전환한 경우에는 전환일이 기산점이 됩니다. (2026-08-20 확인)
Q. 지방에 있는 집이면 금리가 달라지나요? A. 네, 대출대상주택이 지방 소재인 경우 세 유형 모두 연 0.2%p 인하가 적용됩니다. 기초생활수급권자·차상위계층과 한부모가구 연 1.0%p, 다자녀가구 연 0.7%p 같은 금리우대가 별도로 있으나 이 항목들끼리는 중복 적용되지 않습니다. (2026-08-20 확인)
Q. 만 25세 미만 단독세대주는 조건이 다른가요? A. 네, 청년 유형 안에서 별도 기준이 적용됩니다. 호당대출한도가 1.2억 원으로 낮아지고 대상주택도 전용면적 60㎡ 이하로 좁혀지는 대신, 연 0.3%p 우대금리가 대출실행일로부터 최대 4년간 적용됩니다. (2026-08-20 확인)
정리
- 세 유형의 공통 문턱은 무주택 세대주, 합산 순자산 3.45억 원 이하, 중복대출 금지 세 가지입니다.
- 부부합산 연소득 상한은 일반·청년 유형 5,000만 원, 신혼부부 유형 7,500만 원이며 자녀 수와 이주 사유에 따라 6,000만~7,500만 원까지 올라갑니다.
- 임차보증금 상한을 넘으면 한도 계산이 시작되지 않고, 상한은 청년 유형 3억 원, 일반 유형 수도권 3억 원, 신혼부부 유형 수도권 4억 원입니다.
- 대출 가능액은 호당대출한도와 보증금에 대출비율을 곱한 금액 중 작은 쪽이며, 수도권 기준 호당한도는 1.2억·1.5억·2.5억 원으로 갈립니다.
- 공고 금리는 일반 유형 연 2.5
3.5%, 청년 유형 연 2.23.3%, 신혼부부 유형 연 1.9~3.3%이고 지방 소재 주택은 0.2%p 인하됩니다(2026-08-20 확인).