같은 수도권 아파트인데 어떤 집은 6억 원이 나오고 어떤 집은 4억 원에서 멈춥니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택담보대출 상한이 시가 15억 원과 25억 원을 경계로 세 갈래로 나뉘었기 때문입니다. 구간 판정 기준과 최종 한도 계산법을 숫자로 정리했습니다.
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수도권 주담대 상한이 6억·4억·2억으로 갈리는 기준은 무엇인가
수도권·규제지역 주택구입 목적 주택담보대출의 상한은 담보 주택의 시가에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 2025년 10월 15일 금융위원회가 발표한 「주택시장 안정화 대책」이 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 구간을 정했고 2025년 10월 16일부터 적용됐습니다. 구간 구조의 출발점은 2025년 6월 27일 발표된 「가계부채 관리 강화 방안」이며, 당시에는 시가와 무관하게 6억 원 하나였습니다.
금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한
자료: 금융위원회, 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행 / 2026-08-20 확인.
| 주택 시가 구간 | 주택구입 목적 주담대 상한 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
| 재건축·재개발 이주비대출 | 시가와 무관하게 6억 원 |
기준: 2025-10-16 시행 / 가정: 수도권·규제지역 소재 주택, 주택구입 목적 / 출처: 금융위원회, 「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최, 2025-10-15 게재, 2026-08-20 확인
시가 15억 원과 25억 원 경계는 어떤 가격으로 판정하나
구간 판정에 쓰이는 값은 매매계약서에 적힌 금액이 아니라 금융회사가 담보평가에 적용하는 시가입니다. 금융회사는 KB부동산 시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 가운데 내규가 정한 값을 쓰기 때문에, 같은 아파트라도 어느 값을 적용하느냐에 따라 15억 원 경계의 안팎이 갈릴 수 있습니다. 공표 시세는 주간 단위로 갱신되므로 신청 시점이 한 주만 밀려도 구간이 바뀌는 사례가 나옵니다.
경계 근처라면 신청 전에 적용 시세와 산정 시점을 창구에서 확인해야 합니다. 시가가 15억 원에서 15억 100만 원으로 올라가는 순간 상한은 6억 원에서 4억 원으로 2억 원 줄어들고, 25억 원을 넘어서면 다시 2억 원으로 줄어듭니다.
구간 상한과 LTV 40%, DSR 중 어느 값이 실제 한도가 되나
실제 한도는 세 가지 값 가운데 가장 작은 금액으로 정해집니다.
주담대 한도 = min(시가 × LTV, 주택가격 구간별 상한, DSR 한도)
즉, 시가에 LTV 비율을 곱한 금액과 주택가격 구간별 상한, 그리고 DSR로 계산한 금액을 각각 구한 뒤 그중 가장 작은 값이 주택담보대출 한도가 됩니다.
무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 주택담보대출을 받을 때 적용되는 담보인정비율은 비규제지역 70%에서 규제지역 40%로 강화됐습니다(금융위원회, 2025-10-15 게재). 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 하한 3.0%가 2025년 10월 16일부터 적용되고 대출만기는 2025년 6월 28일부터 30년 이내로 제한돼, 같은 소득이라도 DSR로 계산한 금액이 낮게 잡힙니다. 가산 구조는 스트레스 DSR 3단계에, 담보인정비율 개념은 LTV에 정리돼 있고 소득 대비 연간 원리금 위치는 DSR 계산기로 확인할 수 있습니다.
생활안정자금 목적 주담대는 왜 1억 원으로 따로 묶이나
생활안정자금 목적 주택담보대출에는 시가 구간별 상한이 아니라 1억 원이라는 별도 상한이 적용됩니다(수도권·규제지역 1주택자 기준). 주택 구입이 아니라 이미 보유한 주택을 담보로 생활비 등을 조달하는 대출이어서 규제 항목이 분리돼 있기 때문입니다. 수도권·규제지역 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대를 취급받을 수 없으며, 이 1억 원 상한은 수도권·규제지역 밖에 있는 주택에는 적용되지 않습니다(금융위원회, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행).
시가 20억 원 아파트를 보유하고 있어도 자금 용도가 생활비라면 적용되는 값은 구간 상한 4억 원이 아니라 1억 원입니다.
2026년 8월 현재 6억·4억·2억 규제는 그대로 유지되고 있나
2026년 8월 20일 확인 기준으로 구간별 상한 6억·4억·2억 원은 변경되지 않았습니다. 2026년 4월 발표된 2026년도 가계부채 관리방안은 같은 구간 기준을 온라인투자연계금융업자의 주택담보대출에도 2026년 4월 2일부터 적용했고, 2026년 4월 17일부터 다주택자 주택담보대출의 만기연장을 원칙적으로 제한했습니다.
2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 실수요자 금융지원 강화 방안은 금년도 가계부채 총량 증가율 목표를 당초 1.5%에서 3% 수준으로 올렸으나, 시가 구간별 상한과 규제지역 담보인정비율 40%는 조정하지 않았습니다.
필요한 자금이 대출 한도를 넘으면 어떤 경로가 남나
주택구입 목적 주담대 한도가 필요한 자금에 미치지 못할 때 남는 경로는 세 갈래입니다. 첫째는 자기자금을 늘려 부족분을 메우는 방법, 둘째는 시가 15억 원 이하 구간으로 대상 주택을 조정해 상한 6억 원을 확보하는 방법, 셋째는 이미 보유한 아파트의 잔여 담보 여력을 활용하는 후순위 담보대출입니다. 잔여 담보 여력 산식은 아파트담보대출 한도 계산법과 후순위 아파트담보대출에 있고, 개략 금액은 후순위 한도 계산기로 확인할 수 있습니다.
빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 아파트 담보대출(후순위 포함)의 중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않습니다. 중개하는 아파트 담보대출의 이자율은 연 13.5~20%(법정 최고 연 20%), 연체이자율은 약정이자율에 3%P 이내를 더하되 연 20% 이내이고, 이자 외에 등록면허세·지방교육세·법무사 보수·인지세 등 부대비용이 발생합니다.
담보 여력과 소득 요건을 충족하면 검토 대상이며, 승인 여부와 조건은 대부업자의 심사 결과로 결정됩니다. 중개수수료를 요구하거나 받는 것은 불법입니다.
계산 예시
시가 16억 원 아파트를 규제지역에서 매수하는 무주택 차주를 놓고 계산하면 최종 한도는 구간 상한이 아니라 DSR에서 정해집니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 담보평가 시가 | 공표 시세 적용 | 16억 원 |
| 구간별 상한 | 15억 원 초과 25억 원 이하 구간 | 4억 원 |
| LTV 기준 금액 | 16억 원 × 40% | 6억 4,000만 원 |
| DSR 기준 금액 | 2,800만 원 ÷ 0.0798 | 약 3억 5,090만 원 |
| 최종 한도 | 세 값 중 최솟값 | 약 3억 5,090만 원 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 규제지역 소재 아파트, 무주택 차주, 주택구입 목적, 연소득 7,000만 원, DSR 40%, 만기 30년 원리금균등, 산정 금리 연 7.0%(약정 4.0% + 스트레스 금리 3.0%p) / 출처: 금융위원회 「주택시장 안정화 대책」(2025-10-15 게재, 2026-08-20 확인)
- 입력값: 시가 16억 원, LTV 40%, 연소득 7,000만 원, DSR 40%, 만기 30년, 산정 금리 연 7.0%
- 중간 계산: 구간 상한 4억 원 / 16억 원 × 40% = 6억 4,000만 원 / 7,000만 원 × 40% = 2,800만 원 ÷ 연간 원리금 계수 0.0798 = 약 3억 5,090만 원
- 결과: 세 값 중 가장 작은 약 3억 5,090만 원이 한도이며, 시가가 14억 9,000만 원이어서 구간 상한이 6억 원으로 올라가더라도 DSR 기준 금액이 그대로 한도가 됩니다
자주 묻는 질문
Q. 집값이 16억 원이면 주담대 한도가 얼마인가요? A. 구간 상한은 4억 원입니다. 수도권·규제지역에서는 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 구간에 4억 원이 적용되고, 여기에 시가에 LTV 40%를 곱한 금액과 DSR로 계산한 금액을 함께 비교해 가장 작은 값이 최종 한도가 됩니다. (금융위원회, 2025-10-15 게재)
Q. 6억·4억·2억 상한은 수도권 전체에 적용되나요? A. 수도권 전체와 수도권 밖 규제지역에 적용됩니다. 수도권 밖의 비규제지역 주택에는 이 시가 구간별 상한이 적용되지 않으며, 담보인정비율도 규제지역 40%가 아니라 70%가 기준입니다. 규제지역 해당 여부는 담보 주택의 소재지를 기준으로 판정되므로 지정 현황을 먼저 확인해야 합니다. (금융위원회, 2025-06-27 및 2025-10-15)
Q. 주택 시가는 KB시세로 보나요, 감정평가액으로 보나요? A. 금융회사 내규에 따라 다릅니다. KB부동산 시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 가운데 어느 값을 담보평가에 쓰는지는 금융회사마다 정해져 있고 공표 시세는 주간 단위로 갱신됩니다. 시가가 15억 원이나 25억 원 경계에 가까우면 적용 시세와 산정 시점을 창구에서 먼저 확인해야 합니다.
Q. 생활안정자금 목적으로 받으면 한도가 얼마인가요? A. 최대 1억 원입니다. 수도권·규제지역 소재 주택을 담보로 생활비 등을 조달하는 목적의 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 1억 원으로 제한됐고, 해당 지역 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적 대출 자체가 취급되지 않습니다. (금융위원회, 2025-06-27)
Q. 구간 상한이 4억 원이면 4억 원까지 다 나오나요? A. 아니요. 구간 상한은 천장일 뿐이고, 시가에 LTV 40%를 곱한 금액과 소득으로 계산한 DSR 한도 중 더 작은 값이 있으면 그 금액이 실제 한도가 됩니다. 만기가 30년 이내로 묶이고 스트레스 금리 하한 3.0%가 더해지면 DSR 기준 금액이 구간 상한보다 작아지는 사례가 나옵니다.
Q. 2026년 8월에 이 한도가 바뀌었나요? A. 구간별 상한은 바뀌지 않았습니다. 2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 실수요자 금융지원 강화 방안은 금년도 가계부채 총량 증가율 목표를 당초 1.5%에서 3% 수준으로 올렸지만, 시가 구간별 상한 6억·4억·2억 원과 규제지역 담보인정비율 40%는 그대로 뒀습니다. (금융위원회, 2026-08-13)
Q. 이미 주담대가 있는 아파트에 추가로 받을 수 있나요? A. 잔여 담보 여력이 있으면 후순위 담보대출로 검토 대상이 됩니다. 후순위 여력은 시가에 담보인정비율을 곱한 금액에서 선순위 채권최고액을 뺀 값이며, 빅중개대부 주식회사가 중개하는 아파트 담보대출의 이자율은 연 13.5~20%(법정 최고 연 20%)입니다. 승인 여부와 조건은 대부업자의 심사 결과로 결정됩니다.
정리
- 수도권·규제지역 주택구입 목적 주택담보대출 상한은 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이다(2025-10-16 시행, 금융위원회).
- 구간 판정 기준은 매매가가 아니라 금융회사가 담보평가에 적용하는 시가여서, 경계 근처에서는 적용 시세와 산정 시점을 먼저 확인해야 한다.
- 실제 한도는 구간 상한과 시가 × LTV(규제지역 40%·비규제지역 70%), DSR 한도 세 값 중 최솟값으로 정해진다.
- 생활안정자금 목적 주택담보대출은 수도권·규제지역에서 최대 1억 원이고, 해당 지역 주택을 2채 이상 보유하면 취급되지 않는다(2025-06-28 시행).
- 2026년 8월 13일 대책은 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 올렸으나 시가 구간별 상한은 조정하지 않았다(2026-08-20 확인).
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