DSR에 잡히는 대출과 안 잡히는 대출 (2026년 기준)

소득과 담보가 그대로인데 창구마다 한도가 다르게 나오는 이유 중 하나는, 어떤 대출이 계산에 들어가고 어떤 것이 빠지는지가 감독규정에 목록으로 못 박혀 있기 때문입니다. 목록은 은행업감독규정과 그 시행세칙 두 곳에 나뉘어 있고, 단서 조항 때문에 제외라는 말이 가리키는 범위는 생각보다 좁습니다. 아래는 2026년 8월 20일 기준으로 확인한 규정 원문을 근거로 포함 항목과 제외 항목, 각각의 연 원금 환산 기준을 정리한 내용입니다.

DSR에 잡히는 대출은 어떤 것들인가

계산의 분자에는 한국신용정보원에 집중·관리되는 차주의 가계대출 원리금이 원칙적으로 모두 들어갑니다. 은행업감독규정 별표6은 총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 가계대출을 취급할 때 총부채원리금상환비율(DSR)을 40% 이내로 묶도록 정하고 있으며, 한도대출은 잔액이 아니라 한도금액을 총액으로 봅니다.

은행은 총대출액이 1억원을 초과(대출 신청금액 포함, 한도대출의 경우 한도금액 기준)하는 차주에 대해 가계대출을 취급하는 경우, 총부채원리금상환비율이 40%를 초과하지 않는 범위 내에서 취급해야 한다.

자료: 국가법령정보센터, 은행업감독규정 별표6 「주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준」 제4호 가목, 2026-08-20 확인.

포함 대상은 주택담보대출과 잔금대출, 신용대출, 마이너스통장 같은 한도대출, 장기카드대출, 오피스텔을 포함한 비주택담보대출, 유가증권담보대출, 전세보증금담보대출, 지급보증담보대출 등 기타담보대출입니다. 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%이고, 2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 산정금리에 스트레스 금리 1.50%가 더해집니다(금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안, 2025-05-20 발표).

스트레스 금리는 상품 종류에 따라 다르게 붙습니다. 신용대출에는 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 부과되고, 수도권·규제지역 주택담보대출의 하한은 2025년 10월 15일 방안으로 3.0%까지 올랐습니다(금융위원회 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안, 2025-10-15 발표).

DSR에 안 잡히는 대출은 무엇인가

빠지는 항목은 두 곳에 나뉘어 열거되어 있습니다. 은행업감독규정 별표6 제4호 마목이 5개 갈래를 직접 정하고, 그중 마지막 갈래인 금융감독원장 인정 대출을 은행업감독업무시행세칙 별표18 제12호 나목이 10개 항목으로 다시 열거합니다.

규정이 직접 정한 5개는 상속이나 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하는 경우, 원금이나 이자를 감면하는 등 상환부담 경감 목적의 조건 변경, 분양 주택 중도금대출과 재건축·재개발 주택 이주비대출·추가분담금 중도금대출, 비주택 부동산의 분양 중도금대출과 이주비대출·추가분담금 중도금대출, 그 밖에 금융감독원장이 인정한 대출입니다.

시행세칙이 열거한 10개는 다음과 같습니다.

• 서민금융상품으로 별도 열거된 상품군
• 대출금액 3백만 원 이하 소액대출
• 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
• 주택연금(역모기지론)
• 정부·공공기관·지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
• 자연재해 지역 지원 등 정부정책에 따라 긴급하게 취급하는 대출
• 보험계약대출
• 상용차 금융
• 예·적금담보대출
• 할부·리스 및 단기카드대출

자료: 국가법령정보센터, 은행업감독업무시행세칙 별표18 제12호 나목, 2026-08-20 확인.

제외된 대출은 다른 대출을 받을 때도 빠지나

제외의 효력은 해당 여신을 새로 받는 순간으로 한정됩니다. 은행업감독규정 별표6 제4호 마목 단서는, 제외 목록에 없는 대출을 새로 취급할 때 목록에 오른 것을 기존 부채에 넣어 계산하도록 하고 있습니다.

다만, 다음 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규 취급하는 경우에는 다음 각 호의 대출을 총부채원리금상환비율 산출을 위한 기존 부채에 포함한다.

자료: 국가법령정보센터, 은행업감독규정 별표6 제4호 마목 단서, 2026-08-20 확인.

중도금대출 3억 원을 보유한 차주를 예로 들면, 이 상품을 실행하는 시점에는 심사 대상이 아니지만 이후 신용대출을 새로 받을 때는 3억 원을 25년으로 나눈 연 1,200만 원이 기존 부채의 연 원금으로 잡힙니다. 지표별 정의 차이는 DSR·DTI·LTV 차이에 정리되어 있습니다.

마이너스통장과 카드론은 얼마로 잡히나

상품 종류마다 연 원금으로 환산하는 기준 연수가 다릅니다. 시행세칙 별표18 표3은 종류별 원금 산정 방식을 지정하고, 이자는 모든 종류에서 실제 부담액을 쓰도록 하고 있습니다.

한도대출인 경우에는 원금 및 이자 산정시 대출총액을 한도금액으로 적용

자료: 국가법령정보센터, 은행업감독업무시행세칙 별표18 표3 주1), 2026-08-20 확인.

종류별 산정 방식을 정리하면 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 이자는 모든 종류에서 실제 부담액을 적용하며, 한도대출은 원금과 이자를 모두 한도금액 기준으로 산정 / 출처: 국가법령정보센터, 은행업감독업무시행세칙 별표18 표3 총부채원리금상환비율 부채산정방식(2023.4.24. 개정)

기준 연수가 짧을수록 같은 잔액이라도 연 원금이 커집니다. 1,200만 원을 3년으로 나누면 연 400만 원, 5년으로 나누면 연 240만 원입니다.

전세자금대출은 DSR에 포함되나

전세자금대출은 원금이 빠지고 이자만 반영되는 구조입니다. 부채산정방식 표에서 이 상품의 원금은 불포함으로 지정되어 있고, 이자는 실제 부담액이 쓰입니다.

2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 그 이자상환분이 차주의 계산에 반영됩니다. 원금이 빠지는 이유는 만기에 임대인이 돌려주는 보증금으로 일시 상환되는 구조이기 때문입니다(금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ, 2025-10-15 발표). 같은 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신으로 만기만 연장하는 경우에는 적용되지 않고, 최초 임대차계약이 2025년 10월 28일까지 체결됐다면 종전 규정이 유지되며, 만기 연장 때 금액을 늘리면 신규 취급으로 봅니다.

이름이 비슷한 전세보증금담보대출은 취급이 다릅니다. 임차인이 임대인에게 지급한 전세보증금을 담보로 받는 상품으로, 제외 목록에서 명시적으로 빠져 있어 총액을 4년으로 나눈 금액이 연 원금으로 계산됩니다.

규제 환경은 해마다 바뀝니다. 2026년 가계대출 총량관리 목표 증가율은 1.5%로 제시됐고, 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장은 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 제한됐습니다(금융위원회 「'26년도 가계부채 관리방안」, 2026-04-01 발표).

계산 예시

건별 연 원리금 = 기준 연수로 나눈 연 원금 + 실제 이자 부담액

건마다 규정이 정한 기준 연수로 나눈 연 원금에 그 건의 실제 이자 부담액을 더하면 해당 건의 연 원리금이 나옵니다.

• 입력값: 연소득 6,000만 원, 주택담보대출 없음
• 중간 계산 1: 마이너스통장 한도 5,000만 원(약정 연 6.0%, 분할상환 아님) → 원금 5,000만 원 ÷ 5년 = 1,000만 원, 이자 5,000만 원 × 6.0% = 300만 원, 합계 1,300만 원
• 중간 계산 2: 장기카드대출 1,200만 원(분할상환 아님, 약정만기 3년, 연 14.0%) → 원금 1,200만 원 ÷ 3년 = 400만 원, 이자 168만 원, 합계 568만 원
• 중간 계산 3: 자동차 할부 잔액 1,800만 원(잔여 24개월, 연 5.0%) → 기타대출로 분류돼 향후 1년간 실제 상환액 약 948만 원
• 합계: 1,300만 원 + 568만 원 + 948만 원 = 2,816만 원
• 결과: 2,816만 원 ÷ 6,000만 원 × 100 = 46.9%

기준: 2026-08-20 / 가정: 주택담보대출이 없고 신용대출 잔액이 1억 원 이하여서 스트레스 금리 미반영, 자동차 할부는 원리금균등분할상환 / 출처: 산정 방식은 국가법령정보센터 은행업감독업무시행세칙 별표18 표3, 각 항목의 연 원리금은 자체 계산

같은 차주를 마이너스통장 실제 사용액 500만 원 기준으로 다시 계산하면 그 항목의 연 원리금이 130만 원으로 줄어 산출값이 27.4%로 내려갑니다. 규정은 한도금액 5,000만 원을 기준으로 삼으므로 심사에 쓰이는 값은 46.9%이며, 은행업감독규정이 정한 은행권 40% 기준을 넘는 구간입니다. 입력값을 바꿔 같은 방식으로 다시 계산해 보려면 DSR 계산기를 이용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 마이너스통장은 쓴 만큼만 DSR에 잡히나요? A. 아니요. 감독규정은 한도대출의 원금과 이자를 산정할 때 총액을 한도금액으로 적용하도록 정하고 있어, 실제 사용액이 아니라 약정 한도 전액이 기준이 됩니다. 한도 5,000만 원에서 500만 원만 쓰고 있어도 5,000만 원으로 계산됩니다.

Q. 카드론도 DSR에 포함되나요? A. 포함됩니다. 장기카드대출은 균등분할상환이면 총액을 약정만기 5년 이내로, 그 외에는 약정만기 3년 이내로 나눈 금액이 연 원금으로 잡힙니다. 반면 단기카드대출로 분류되는 현금서비스는 제외 목록에 올라 있습니다.

Q. 자동차 할부금도 DSR에 들어가나요? A. 들어갑니다. 할부와 리스는 기타대출로 분류돼 향후 1년간 실제 상환액이 연 상환액으로 반영됩니다. 다만 할부나 리스 자체를 새로 실행하는 시점에는 제외 목록에 해당해 그때의 심사는 거치지 않습니다.

Q. 전세자금대출은 DSR에 안 잡히나요? A. 원금은 잡히지 않습니다. 부채산정방식 표에서 이 상품의 원금은 불포함이고 이자는 실제 부담액이 반영되며, 2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 그 이자상환분이 차주의 비율 계산에 들어갑니다.

Q. 중도금대출이 있으면 다른 대출 한도가 줄어드나요? A. 줄어듭니다. 실행 시점에는 심사 대상이 아니지만, 별표6 제4호 마목 단서에 따라 다른 건을 새로 받을 때는 기존 부채로 들어가며 총액을 25년으로 나눈 금액이 연 원금으로 계산됩니다.

Q. 300만 원 이하 소액대출도 계산에 들어가나요? A. 그 건을 새로 받는 시점에는 빠집니다. 시행세칙이 대출금액 3백만 원 이하 소액대출을 제외 대상으로 열거하고 있기 때문이며, 이후 다른 건을 받을 때는 기존 부채로 합산될 수 있습니다.

Q. 예금담보대출이나 보험계약대출도 부채로 잡히나요? A. 원금은 잡히지 않습니다. 예·적금담보대출과 보험계약대출은 부채산정방식 표에서 원금 불포함으로 처리되고 이자만 실제 부담액이 반영되며, 두 상품 모두 신규 취급 시점의 제외 목록에도 올라 있습니다.

Q. DSR 규제비율은 몇 퍼센트인가요? A. 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 은행업감독규정은 총대출액이 1억 원을 초과하는 차주에게 가계대출을 취급하는 경우 40% 이내로 제한하도록 정하고 있고, 2025년 7월 1일부터는 스트레스 금리 1.50%가 산정금리에 더해집니다.

정리

• 분자에는 한국신용정보원에 집중되는 가계대출 원리금이 원칙적으로 모두 들어가며, 총대출액 1억 원을 넘는 차주는 은행권 40% 이내로 제한됩니다.
• 제외 대상은 은행업감독규정 별표6 제4호 마목 5개 항목과 시행세칙 별표18 제12호 나목 10개 항목, 모두 15개로 열거되어 있습니다.
• 감독규정 별표6 제4호 마목 단서에 따라 제외 항목도 다른 대출을 새로 받을 때는 기존 부채에 포함돼 계산됩니다.
• 마이너스통장은 잔액이 아니라 약정 한도금액 전액이, 장기카드대출은 약정만기 3~5년으로 나눈 금액이 연 원금으로 잡힙니다.
• 전세자금대출은 원금이 빠지고 이자만 반영되며, 2025년 10월 29일부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자상환분이 반영됩니다.