전세 재계약을 앞두고 창구에서 "이제 전세대출도 DSR을 본다"는 안내를 들었다면, 2025년 10월 29일부터 바뀐 산정 방식 때문입니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세자금대출은 이자상환분이 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 들어갑니다. 아래는 적용 대상, 계산에 들어가는 항목, 종전 규정이 그대로 유지되는 경우를 발표 원문 기준으로 정리한 내용입니다.
전세대출 DSR은 언제부터 적용됐나 (2025년 10월 29일 시행)
전세자금대출 이자상환분 반영은 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 적용됐습니다. 2025년 10월 15일 관계부처 합동으로 발표된 주택시장 안정화 대책에 담긴 조치이며, 전산 시스템 구축 등 준비기간 약 2주를 감안해 발표일로부터 14일 뒤를 시행일로 정했다고 밝혔습니다(금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ, 2025-10-15 발표, 2026-08-20 확인).
2025년의 대출 규제 변경은 6월과 10월 두 차례로 나뉩니다. 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안이 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 데(2025-06-28 시행) 이어, 2025년 10월 15일 대책에서 이자상환분이 DSR 산정 항목으로 추가됐습니다.
전세자금대출 DSR 적용 대상은 누구인가 (1주택자·수도권·규제지역)
적용 대상은 주택 1채를 보유한 차주가 수도권 또는 규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우입니다. 보유한 주택이 어느 지역에 있는지는 따지지 않고, 임차하려는 주택이 수도권·규제지역에 있는지를 기준으로 판단한다고 발표됐습니다. 주거안정 목적의 정책성 전세자금대출은 적용 대상에서 빠집니다.
상황별 적용 여부를 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 상황 | DSR 산정 |
|---|---|---|
| 신규 취급 | 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출 | 이자상환분 반영 |
| 만기연장(증액 없음) | 같은 주택에 계속 거주하며 계약 갱신 | 종전 규정 유지 |
| 만기연장 + 증액 | 보증금 인상분만큼 대출금을 늘리는 경우 | 신규 대출로 보아 반영 |
| 경과조치 대상 | 최초 임대차계약을 2025-10-28까지 체결 | 종전 규정 유지 |
| 무주택자 | 주택을 보유하지 않은 임차인 | 반영 대상 아님 |
| 정책성 전세자금대출 | 주거안정 목적의 정책성 상품 | 반영 대상 아님 |
기준: 2025-10-29 시행 / 가정: 임차주택이 수도권·규제지역에 소재 / 출처: 금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ (2025-10-15)
왜 원금은 빼고 이자상환분만 DSR에 넣나
전세대출 원금이 빠지는 이유는 상환 재원이 차주의 소득이 아니기 때문입니다. 만기에 임대인이 돌려주는 전세금으로 일시 상환되는 구조여서 임차인의 상환능력을 심사할 실익이 낮다고 봤습니다.
전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상환되는 바, 차주(임차인)의 상환능력 심사 필요성이 낮음
자료: 금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ, 2025-10-15 발표, 2026-08-20 확인.
반면 이자는 차입 기간 내내 차주가 소득에서 내야 하므로 심사 대상으로 삼았습니다. 임차보증금 대출은 만기가 통상 2년으로 짧아 원금을 넣으면 DSR이 과도하게 산정된다는 점도 근거로 제시됐습니다. 산정 원리 자체는 총부채원리금상환비율(DSR)의 기본 구조와 같고, 지표별 차이는 DTI·DSR·LTV의 차이에 정리돼 있습니다.
만기연장과 증액은 DSR 계산이 어떻게 달라지나
만기연장과 증액은 성격이 다르게 취급됩니다. 시행일 이전부터 전세자금대출을 쓰던 차주가 같은 주택에 계속 살면서 계약 갱신으로 만기만 늘리는 경우에는 종전 규정이 그대로 적용됩니다.
대출금을 늘리는 순간 처리가 달라집니다. 증액분은 신규 대출로 보기 때문에 그 시점에 이자상환분이 DSR 산정에 들어갑니다. 보증금이 오른 만큼 더 빌리는 재계약은 여기에 해당하므로, 갱신 시점에 소득 대비 상환 여력을 다시 확인해야 합니다.
임대차계약을 언제 체결했는지가 왜 갈림길이 되나
임대차계약 체결일이 갈림길이 되는 이유는 경과조치의 기준이 대출 실행일이 아니라 계약 체결일이기 때문입니다. 시행일 이전에 이미 계약을 맺은 차주의 신뢰를 보호하기 위해, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 시행일 전날인 2025년 10월 28일까지 체결됐다면 종전 규정에 따라 심사한다고 발표됐습니다.
기준일 판단에서 갈리는 지점은 세 가지입니다. 첫째, 계약일이 2025년 10월 28일 이전인지. 둘째, 그 계약이 해당 주택에 대한 최초 임대차계약인지. 셋째, 대출금 증액이 있는지. 세 가지 중 하나라도 어긋나면 신규 취급으로 분류돼 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.
전세대출 보증비율 80%와 주택담보대출 한도는 어떻게 맞물리나
전세자금대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역에서 80%로 낮아졌습니다. 보증기관이 책임지지 않는 몫이 10%에서 20%로 늘어나면서, 대출을 취급하는 쪽의 심사가 보수적으로 바뀌도록 유도한 조치입니다.
| 구분 | 종전 | 2025-07-21 이후 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 90% | 80% |
| 그 밖의 지역 | 90% | 90% |
기준: 2025-07-21 시행 / 가정: 주택금융공사·주택도시보증공사 등 보증기관이 제공하는 전세자금대출 보증 / 출처: 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」 (2025-06-27)
전세자금대출 이자가 DSR 분자에 더해지면 같은 소득으로 받을 수 있는 주택담보대출 여력은 그만큼 줄어듭니다. 수도권·규제지역 주택담보대출 한도는 주택가격 구간별로 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 차등됐으므로(금융위원회 대출수요 관리 방안 FAQ, 2025-10-15), 담보 기준 한도와 소득 기준 한도 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 담보 기준 계산은 아파트담보대출 한도 계산법, 심사 금리에 얹히는 가산분은 스트레스 DSR 3단계에 정리돼 있습니다.
2026년에 DSR 적용 범위는 더 넓어지나
2026년 8월 20일 기준으로 무주택자와 정책성 상품까지 넓히는 방안은 확정되지 않았습니다. 2025년 10월 15일 발표에서 확대 여부는 대책의 효과와 가계부채·부동산 시장 상황을 보고 추후 판단하겠다고 밝혔고, 2026년 8월 20일 확인 시점까지 세부 시행 기준이 담긴 후속 발표는 확인되지 않았습니다.
DSR 적용대상 확대, 가계부채 구조 개선을 위한 장기고정금리로의 전환 유도 등 안정적인 가계부채 관리를 위해 그간 추진해 온 과제들도 차질 없이 준비하여 발표해 나갈 계획
자료: 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」, 2026-04-01 발표, 2026-08-20 확인.
2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 방안에도 "전세대출 관리 강화, DSR 소득산정 기준 합리화, 자본규제 강화 등을 통해 과도한 주택 대출 취급을 억제한다"는 과제가 제시됐습니다. 다만 적용 범위·비율·시행일 같은 세부 기준은 2026년 8월 20일 확인 시점까지 공개되지 않았으므로, 확정 내용은 발표 원문으로 확인해야 합니다.
계산 예시
전세대출이 DSR에 더하는 금액은 잔액에 적용 금리를 곱한 연간 이자액이며, 원금은 더하지 않습니다.
전세대출 연간 이자 = 전세대출 잔액 × 적용 금리
DSR(%) = (기존 대출 연간 원리금 + 전세대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
전세대출 잔액에 적용 금리를 곱해 연간 이자를 구한 뒤, 기존 대출의 연간 원리금과 합산해 연소득으로 나누면 DSR이 나옵니다.
- 입력값: 연소득 6,000만 원, 전세자금대출 잔액 2억 원, 적용 금리 연 4.0%(가정), 기존 신용대출 연간 원리금 480만 원
- 중간 계산 1: 전세대출 연간 이자 = 2억 원 × 4.0% = 800만 원
- 중간 계산 2: 연간 상환액 합계 = 480만 원 + 800만 원 = 1,280만 원
- 결과: DSR = 1,280만 원 ÷ 6,000만 원 × 100 = 21.3%
이자 800만 원을 빼고 기존 신용대출만 계산하면 DSR은 480만 원 ÷ 6,000만 원 × 100 = 8.0%입니다. 임차보증금 대출 이자가 더해지면서 13.3%포인트가 올라갔습니다. 차주단위 DSR 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다(금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」 기준, 2026-08-20 확인). 은행권 기준으로 남는 연간 상환 여력은 6,000만 원 × 40% − 1,280만 원 = 1,120만 원입니다.
기준: 2026-08-20 / 가정: 적용 금리 연 4.0%, 원금 상환 없음, 은행권 규제비율 40% / 출처: 금융위원회 FAQ(2025-10-15)의 이자상환분 반영 방식에 따른 자체 계산
실제 적용 금리는 한국은행 경제통계시스템의 예금은행 가중평균 대출금리에서 확인합니다. 조건을 바꾼 월 상환액은 원리금 월 상환액 계산기, 연간 상환액이 소득에서 차지하는 비중은 DSR 계산기로 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출도 DSR에 포함되나요? A. 네, 포함됩니다. 다만 원금은 빠지고 이자상환분만 반영되며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 2025년 10월 29일 이후 새로 받는 전세대출이 대상입니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 무주택자가 받는 전세대출도 DSR에 잡히나요? A. 아니요. 2026년 8월 20일 확인 기준으로 무주택자는 반영 대상이 아닙니다. 무주택자와 정책성 상품까지 넓힐지는 대책의 효과와 시장 상황을 보고 추후 판단하겠다고 발표됐습니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 전세 계약을 갱신하면서 만기만 연장해도 DSR을 다시 계산하나요? A. 아니요. 같은 주택에 계속 거주하면서 증액 없이 만기만 늘리는 경우에는 종전 규정이 그대로 적용됩니다. 다만 대출금을 늘리면 신규 취급으로 보아 이자상환분이 DSR 산정에 들어갑니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 2025년 10월 28일 이전에 전세 계약을 했으면 어떻게 되나요? A. 해당 주택에 대한 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 체결했다면 종전 규정에 따라 심사합니다. 시행일 이전 계약자의 신뢰보호를 위한 경과조치이고, 판단 기준은 대출 실행일이 아니라 계약 체결일입니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 전세대출 원금은 왜 DSR에서 빼나요? A. 원금은 만기에 임대인이 돌려주는 전세금으로 일시 상환되는 구조여서 임차인의 상환능력을 심사할 실익이 낮다고 봤기 때문입니다. 만기가 통상 2년으로 짧아 원금을 넣으면 DSR이 과도하게 산정되는 문제도 근거로 제시됐습니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 보유한 집이 지방에 있어도 수도권에서 전세를 얻으면 DSR 대상인가요? A. 네. 보유 주택의 소재지는 따지지 않고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는지를 기준으로 판단한다고 발표됐습니다. 임차하려는 주택의 소재지가 판단 기준입니다. (금융위원회, 2025-10-15)
Q. 전세대출 보증비율은 얼마나 낮아졌나요? A. 수도권·규제지역은 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 낮아졌고, 그 밖의 지역은 90%가 유지됐습니다. 보증기관이 책임지지 않는 몫이 20%로 늘어나 취급 기관의 여신심사가 강화되도록 유도한 조치입니다. (금융위원회, 2025-06-27)
정리
- 2025년 10월 29일 신규 취급분부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR 산정에 반영됩니다. (금융위원회, 2025-10-15)
- 전세대출 원금은 반영하지 않습니다. 만기에 전세금으로 일시 상환되고 만기가 통상 2년으로 짧기 때문입니다.
- 같은 주택에서 증액 없이 만기만 늘리면 종전 규정이 유지되고, 대출금을 늘리면 신규 대출로 보아 반영됩니다.
- 해당 주택의 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 체결했다면 경과조치로 종전 규정이 적용됩니다.
- 수도권·규제지역 전세대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 80%로 낮아졌고, 무주택자·정책성 상품 확대 여부는 2026년 8월 20일 기준 확정되지 않았습니다.