같은 연봉을 말해도 심사 화면에 찍히는 연소득은 사람마다 다르게 잡힙니다. 감독규정이 소득 자료를 증빙소득, 인정소득, 신고소득 세 종류로 나누고 종류마다 반영 비율과 상한을 따로 정해 두었기 때문입니다. 아래는 세 종류의 정의와 대표 서류, 반영 비율, 그리고 근로자·사업자·프리랜서가 각각 어느 칸에 놓이는지를 공개된 법령 자료 기준으로 정리한 내용입니다.
소득 증빙은 왜 증빙·인정·신고 세 종류로 나뉘나
소득 자료는 누가 만들었느냐에 따라 증빙소득, 인정소득, 신고소득으로 갈립니다. 공공성이 강한 기관이 발급한 자료일수록 상위 등급이고, 차주가 직접 제출한 자료일수록 하위 등급입니다. 등급이 내려갈수록 같은 금액이라도 연소득으로 반영되는 비율이 줄어듭니다.
세 등급의 정의와 대표 자료는 다음과 같습니다.
| 등급 | 대표 자료 | 반영 비율 | 추정 연소득 상한 |
|---|---|---|---|
| 1. 증빙소득 | 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 | 확인된 금액 그대로 | 규정상 별도 상한 없음 |
| 2. 인정소득 | 국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료 | 추정액의 95% | 5,000만 원 |
| 3. 신고소득 | 이자·배당금·임대료·신용카드 사용액·저축액·매출액 등 차주 제출자료 | 추정액의 90% | 5,000만 원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 개인 차주의 주택담보대출 심사에 적용되는 연소득 산정 기준이며 자료 명칭은 조문 표기를 따름 / 출처: 국가법령정보센터 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 「주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준」 제9호·제15호
반영 비율은 조문에 숫자로 박혀 있습니다.
은행이 연소득을 인정소득 및 신고소득으로 산정하는 경우에는 각각 추정된 소득액의 95%, 90%만 산정한다. 다만, 추정하여 산정하는 연소득은 50백만원을 초과하지 않도록 한다.
자료: 국가법령정보센터, 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 제9호 다목 (3), 2026-08-20 확인.
근로자의 소득 증빙 서류는 무엇이 인정되나
근로자는 근로소득원천징수영수증과 소득금액증명원으로 1등급에 놓입니다. 같은 조문은 증빙된 소득이 현재까지 유지되고 있음을 재직증명서로 확인하도록 함께 규정하고 있어, 서류 한 장이 아니라 금액과 유지 여부 두 가지가 확인 대상입니다.
기간 규칙이 근로자에게 가장 자주 걸립니다. 최근 2개년 증빙소득을 확인한 뒤 최근 1개년으로 연소득을 산정하되, 2개년 차이가 20%를 초과하면 2개년 평균으로 내려갑니다. 재직 1년 미만이면 1년치로 환산한 뒤 10%를 차감하며, 신규입사·복직·휴직 등 불가피한 사유가 있거나 청년층·신혼부부인 경우에는 차감하지 않습니다(제9호 다목 (1)·(2), 2026-08-20 확인).
근로소득자용 소득금액증명원은 매년 5월 1일부터 발급됩니다(국세청 홈택스 소득금액증명원 발급 안내, 2026-08-20 확인). 연소득이 확정되는 시점과 서류 발급 시점이 다르다는 점은 대출 거절 사유 가운데 서류 문제로 분류되는 유형과 직결됩니다.
사업자는 소득금액증명원 말고 무엇을 더 내야 하나
사업자는 소득금액증명원에 더해 사업이 계속되고 있다는 확인이 요구됩니다. 조문은 증빙된 소득의 유지 여부를 사업자등록상태 조회 등으로 확인하도록 정하고 있습니다(제9호 가목, 2026-08-20 확인). 폐업 상태이거나 휴업 이력이 있으면 금액이 확인돼도 상위 등급으로 인정되기 어렵습니다.
기준 연도가 한 해 밀리는 구간도 사업자에게만 생깁니다. 종합소득세 신고자용 소득금액증명원은 매년 7월 1일부터 발급되므로, 1월부터 6월 사이에는 직전 과세연도가 아니라 그 전 연도 자료가 최신 자료가 됩니다(국세청, 2026-08-20 확인). 매출액만 제시하는 경우에는 신고소득자료로 분류돼 추정액의 90%만 반영됩니다.
프리랜서 소득은 어떻게 증빙하나 (3.3% 원천징수 기준)
프리랜서는 사업소득원천징수영수증으로 증빙소득 등급에 들어갑니다. 조문이 증빙소득자료로 열거한 항목에 사업소득원천징수영수증이 명시돼 있어, 사업자등록 없이 인적용역만 제공해도 1등급 자료를 만들 수 있습니다(제15호 나목 (1), 2026-08-20 확인).
원천징수 3.3%는 이 자료가 만들어지는 경로입니다. 인적용역 사업소득의 원천징수세율은 소득세 3%이고, 지방소득세는 소득세액의 10%가 특별징수되어 합계 3.3%가 됩니다(국세청 원천징수 개요, 2026-08-20 확인). 이 영수증은 차주가 아니라 대금을 지급한 원천징수의무자가 발급하므로, 지급처가 지급명세서를 제출·처리하기 전 기간에는 직전 연도 소득이 국세청 증명자료로 확정되지 않습니다.
수입이 여러 곳에서 들어오는 구조는 별도의 문제를 만듭니다. 지급처가 흩어져 있으면 원천징수영수증도 흩어지고, 합산 금액을 한 장으로 보여 주는 자료는 종합소득세 신고 뒤 발급되는 소득금액증명원뿐입니다. 신용카드 사용액으로 대체하면 신고소득자료가 되어 반영 비율이 90%로 내려갑니다.
건강보험료로 소득을 추정하는 인정소득은 얼마까지 인정되나
인정소득의 상한은 5천만 원이고, 반영 비율은 추정액의 95%입니다. 인정소득자료로 열거된 것은 국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료입니다(제15호 나목 (2), 2026-08-20 확인).
한도가 달라지는 예외가 두 가지 있습니다. 인정소득과 신고소득 중 2가지 이상의 소득자료를 함께 활용하면 7천만 원을 한도로 연소득이 인정되며, 이때 확인된 금액이 서로 다르면 가장 낮은 금액이 기준이 됩니다. 직장가입자의 인정소득으로 산정하는 경우에는 5천만 원 한도를 적용하지 않고 추정소득액 전액을 연소득으로 인정할 수 있습니다(제12-2호 다목·라목, 2026-08-20 확인).
배우자 소득 합산에도 등급 제한이 붙습니다. 합산 대상은 증빙소득과 신고소득으로 한정되고, 차주 본인의 연소득을 인정소득으로 산정하는 경우에는 배우자 소득을 합산할 수 없습니다(제9호 라목, 2026-08-20 확인).
직군별로 정리하면 다음과 같습니다.
| 직군 | 1순위 자료 | 대체 자료 | 대체 시 반영 비율 |
|---|---|---|---|
| 근로자 | 근로소득원천징수영수증 | 건강보험료 납부내역(인정소득) | 추정액의 95% |
| 사업자 | 소득금액증명원 | 매출액 자료(신고소득) | 추정액의 90% |
| 프리랜서 | 사업소득원천징수영수증 | 신용카드 사용액(신고소득) | 추정액의 90% |
기준: 2026-08-20 / 가정: 1순위 자료를 확보하지 못한 경우의 대체 경로만 표시했고 자료 조합에 따른 7천만 원 한도는 반영하지 않음 / 출처: 국가법령정보센터 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 제9호·제12-2호·제15호
계산 예시
건강보험료로 연소득을 추정할 때 쓰이는 산식은 보험료율의 절반을 역산하는 형태입니다. 2026년 직장가입자 건강보험료율은 7.19%이고, 보수월액보험료는 사업주와 근로자가 각각 절반씩 부담합니다(국민건강보험공단 2026년도 보험료율 인상 안내, 2025-12-04 게시).
추정 연소득 = 본인부담 건강보험료 ÷ (건강보험료율 ÷ 2) × 12
본인이 부담한 월 건강보험료를 건강보험료율의 절반으로 나눠 보수월액을 구한 뒤 12를 곱하면 추정 연소득이 나옵니다.
- 입력값: 본인부담 건강보험료 월 15만 원, 2026년 건강보험료율 7.19%
- 중간 계산 1: 본인부담률 = 7.19% ÷ 2 = 3.595%
- 중간 계산 2: 추정 보수월액 = 15만 원 ÷ 0.03595 = 417만 2,461원
- 중간 계산 3: 추정 연소득 = 417만 2,461원 × 12 = 5,006만 9,532원
- 결과 A(직장가입자 특례를 적용하지 않는 경우): 추정액의 95% = 4,756만 6,055원. 5,000만 원 상한 이내이므로 그대로 반영
- 결과 B(직장가입자 특례를 적용하는 경우): 한도 미적용·전액 반영으로 5,006만 9,532원
기준: 2026-08-20 / 가정: 직장가입자이고 보수월액 외 소득이 없으며 정산보험료·장기요양보험료는 제외. 직장가입자 특례는 조문상 재량 규정이므로 적용 여부에 따라 결과가 A와 B로 갈림 / 출처: 보험료율은 국민건강보험공단(2025-12-04 게시), 반영 비율과 한도는 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 제9호·제12-2호
같은 사람에게 결과 A와 결과 B의 차이는 250만 3,477원입니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%이므로, 40%를 적용하면 연간 원리금 여력이 2,002만 7,813원과 1,902만 6,422원으로 갈려 약 100만 원 차이가 납니다(금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안, 2025-05-20 발표).
스트레스 DSR은 연소득이 같아도 산출 한도를 한 번 더 좁힙니다. 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일 시행됐고 한도 산정금리에 스트레스 금리를 가산하도록 정하고 있습니다(금융위원회, 2025-05-20 발표). 가산되는 스트레스 금리 수준은 담보 소재지와 적용 시점에 따라 달라지므로, 구간별 수치는 스트레스 DSR 3단계에서 따로 확인해야 합니다.
조건을 바꿔 다시 계산할 때는 DSR 계산기를 쓰고, 지표 사이의 정의 차이는 DSR·DTI·LTV 차이에서 구분됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 프리랜서도 소득금액증명원으로 대출 심사를 받나요? A. 네. 사업소득원천징수영수증과 소득금액증명원은 모두 증빙소득자료로 분류돼 있어 근로소득자와 같은 1등급으로 반영됩니다. 다만 종합소득세 신고자용 소득금액증명원은 매년 7월 1일부터 발급되므로, 그 이전 기간에는 직전 과세연도가 아니라 그 전 연도 자료가 기준이 되는 경우가 있습니다.
Q. 건강보험료만으로 소득을 인정받으면 한도가 얼마까지인가요? A. 인정소득으로 산정한 연소득은 추정액의 95%까지만 반영되고 5천만 원을 넘길 수 없습니다. 다만 직장가입자의 인정소득으로 산정하는 경우에는 5천만 원 한도를 적용하지 않고 추정소득액 전액을 연소득으로 인정할 수 있도록 정해져 있습니다.
Q. 이직한 지 6개월밖에 안 됐는데 연소득이 어떻게 계산되나요? A. 1년 미만 증빙소득만 있으면 1년치로 환산한 뒤 10%를 차감해 연소득을 산정하는 것이 원칙입니다. 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없거나 소득이 지속될 것을 입증하는 경우, 그리고 청년층과 신혼부부는 차감하지 않도록 정해져 있습니다.
Q. 신용카드 사용액도 소득으로 인정되나요? A. 네, 신고소득자료에 포함됩니다. 이자와 배당금, 임대료, 신용카드와 체크카드 사용액, 저축액, 매출액이 신고소득자료로 열거돼 있습니다. 신고소득으로 산정한 연소득은 추정액의 90%만 반영되고 5천만 원을 넘길 수 없습니다.
Q. 인정소득과 신고소득 자료를 둘 다 내면 한도가 늘어나나요? A. 네. 인정소득과 신고소득 중 2가지 이상의 소득자료를 활용해 연소득을 산정하는 경우 7천만 원을 한도로 연소득이 인정됩니다. 다만 확인된 2가지 이상의 소득금액이 서로 다르면 가장 낮은 소득액을 활용해 연소득이 정해집니다.
Q. 배우자 소득을 합치면 연소득이 늘어나나요? A. 배우자 소득 합산은 증빙소득과 신고소득으로 한정돼 있습니다. 차주 본인의 연소득을 인정소득으로 산정하는 경우에는 배우자 소득을 합산할 수 없습니다. 배우자 소득을 합산하는 경우에는 배우자 명의의 대출도 함께 합산해 산정해야 합니다.
Q. 작년 소득이 재작년보다 많이 늘었는데 어느 해가 기준인가요? A. 최근 2개년 증빙소득을 확인한 뒤 최근 1개년 증빙소득으로 연소득을 산정하는 것이 원칙입니다. 2개년 증빙소득의 차이가 20%를 초과하면 2개년을 평균해 산정하며, 늘어난 증빙소득이 지속가능성을 가진 상시소득임을 입증하면 최근 1개년 소득으로 산정합니다.
Q. 소득금액증명원은 언제부터 발급되나요? A. 근로소득자와 연말정산 사업소득자용은 매년 5월 1일부터, 종합소득세 신고자용은 매년 7월 1일부터 발급됩니다. 원천징수의무자가 제출한 지급명세서와 종합소득세 신고 내용이 처리된 뒤에 자료가 확정되기 때문입니다.
정리
- 소득 자료는 증빙소득, 인정소득, 신고소득 세 등급으로 나뉘고 등급이 내려갈수록 반영 비율이 낮아집니다.
- 인정소득은 추정액의 95%, 신고소득은 90%만 산정되며 추정으로 잡은 연소득은 5,000만 원을 넘길 수 없습니다.
- 인정·신고소득 자료를 2가지 이상 활용하면 7,000만 원까지, 직장가입자의 인정소득은 한도 없이 전액까지 반영될 수 있습니다.
- 근로자와 프리랜서는 원천징수영수증으로 1등급에 놓이고, 사업자는 신고 시점 때문에 기준 연도가 한 해 밀릴 수 있습니다.
- 연소득 5%의 차이는 규제비율 40%를 적용하면 연간 원리금 여력 약 100만 원의 차이로 이어집니다.