세금 신고는 꼬박꼬박 하는데 대출 창구에서는 소득이 부족하다는 답을 듣는 일이 잦습니다. 심사가 보는 것은 벌이의 크기가 아니라 그 벌이를 무엇으로 증명했느냐여서, 같은 금액도 자료의 종류에 따라 다르게 반영되기 때문입니다.
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소득증빙 자료는 증빙·인정·신고소득으로 어떻게 나뉘나
소득 자료를 가르는 기준은 금액이 아니라 발급 주체의 객관성입니다. 감독규정은 소득자료를 증빙·인정·신고소득자료 세 가지로 구분하고 확보 순서까지 그 순서로 정해 두었습니다.
차주의 소득자료 확보는 증빙소득자료 확보를 원칙으로 하되, 동 자료 확보가 곤란한 경우 인정소득자료, 신고소득자료를 확보할 수 있다.
(금융감독원, 은행업감독업무시행세칙 별표 18 제15호 다목, 국가법령정보센터 2026-08-20 확인)
증빙소득자료는 근로·사업소득 원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 객관성 있는 자료입니다. 인정소득자료는 국민연금·건강보험료 납부내역처럼 공공기관이 발급한 자료이고, 신고소득자료는 이자·배당금·임대료·신용카드 사용액·매출액처럼 신청인이 내는 자료입니다.
자료 등급이 낮아지면 인정 금액도 깎입니다.
은행이 연소득을 인정소득 및 신고소득으로 산정하는 경우에는 각각 추정된 소득액의 95%, 90%만 산정한다. 다만, 추정하여 산정하는 연소득은 50백만원을 초과하지 않도록 한다.
(같은 자료 별표 18 제9호 다목(3), 2026-08-20 확인)
반영 비율과 상한은 다음과 같습니다.
| 소득 유형 | 대표 자료 | 반영 비율 | 연소득 상한 | 배우자 소득 합산 |
|---|---|---|---|---|
| 증빙소득 | 소득금액증명원, 근로·사업소득 원천징수영수증, 연금증서 | 차감 없음 | 별도 상한 없음 | 가능 |
| 인정소득 | 국민연금·건강보험료 납부내역 | 95% | 5,000만원 | 불가 |
| 신고소득 | 이자·배당금·임대료·신용카드 사용액·매출액 | 90% | 5,000만원 | 가능 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 주택담보대출 연소득 산정, 차주 본인 / 출처: 은행업감독업무시행세칙 별표 18 제9호 다목(3)·라목, 표 2
프리랜서 원천징수영수증만으로 소득이 증명되나
거주자의 사업소득 원천징수영수증은 증빙소득 자료로 분류되지만, 영수증에 적힌 지급총액이 그대로 연소득이 되지는 않습니다. 인적용역 사업소득도 총수입금액에서 필요경비를 뺀 사업소득금액이 기준이어서, 지급총액과 심사에 반영되는 연소득은 서로 다른 숫자입니다.
지급총액에 적용하는 소득률은 공개된 감독규정에서 확인되지 않습니다. 확정된 사업소득금액은 종합소득세 신고 뒤 발급되는 소득금액증명원에 적힌 금액으로 확인되며, 종합소득세 신고 기간은 5월 1일부터 31일까지, 성실신고확인대상자는 6월 30일까지입니다(소득세법 제70조, 2026-08-20 확인).
3.3%는 세금을 떼는 비율이지 소득 인정 비율이 아니다
원천징수 세율을 소득 인정률로 읽으면 계산이 어긋납니다. 인적용역 사업소득은 지급 시점에 소득세 3%와 지방소득세 0.3%를 더한 3.3%가 원천징수되는데(소득세법 제129조, 2026-08-20 확인), 이는 세금을 떼는 비율일 뿐 연소득 환산율이 아닙니다. 지급처가 여러 곳이면 종합소득세를 신고해야 각 지급처의 사업소득이 하나로 합산되어 소득금액증명원에 반영됩니다.
사업소득자는 소득금액증명원이 없으면 어떻게 산정되나
소득금액증명원이 발급되지 않는 구간에서는 인정소득 경로가 열립니다. 공사 업무처리기준은 소득 입증이 어려운 경우로 홈택스 사실증명원상 신고 사실이 없는 경우, 퇴직자·폐업자이거나 직장가입자의 피부양자인 경우, 전년도나 당해연도에 개업해 입증서류가 없는 사업소득자, 부부 합산 소득 2,400만원 이하 네 가지를 든다고 정합니다(2026-08-20 확인).
매출 자료가 있으면 신고소득 경로도 있습니다. 별표 18 표 1은 최근 1년간 매출액에 업종별 단순경비율을 뺀 비율을 곱하거나 업종별 이익률을 곱해 소득을 추정하도록 정합니다.
신고소득 연소득 = 최근 1년간 매출액 × (1 − 업종별 단순경비율) × 90%
최근 1년 매출액에서 업종별 단순경비율만큼을 덜어낸 금액을 소득으로 추정한 뒤, 그 90%만 연소득으로 산정합니다(별표 18 표 1 및 제9호 다목(3), 2026-08-20 확인).
소득이 아닌 항목에서 막히는 경우도 있어 심사에서 거절되는 대표 사유 5가지를 함께 대조할 필요가 있습니다.
소득이 없거나 퇴직·폐업하면 연소득은 얼마로 보나
소득이 확인되지 않으면 연소득은 없는 것으로 처리하는 것이 원칙입니다. 공사 업무처리기준은 신청연도를 포함해 최근 3년 내 연속 1개월 이상 소득 발생이 없으면 연소득이 없는 것으로 간주하고, 퇴직증명서·폐업증명서로 소득이 없다고 확인되는 경우와 직장가입자의 피부양자도 같게 봅니다(2026-08-20 확인).
연소득 0원이 곧 심사 종료를 뜻하지는 않습니다. 퇴직·폐업·피부양자 상태는 그 자체가 인정소득 사용 요건이어서 국민연금·건강보험료 납부내역으로 소득을 다시 추정하는 길이 남습니다. 다만 고용보험이 지급하는 실업급여는 소득 산정에서 제외되고, 신청일 기준 보험료 미납이 확인되면 추정이 불가합니다(2026-08-20 확인).
급여 선정기준금액을 소득으로 인정하는 예외는 범위가 좁다
최저생계비 수준의 소득 인정은 세 가지 대출에만 열려 있습니다. 별표 18 제15호 라목은 3,000만원 이하 소액대출, 분양주택 중도금대출, 재건축·재개발 이주비·추가분담금 대출에 한해 영업점장이 상환재원을 따로 확인한 차주에게만 보건복지부 고시 급여 선정기준금액을 소득으로 인정하게 합니다. 2026년도 기준 중위소득 고시상 4인 가구 생계급여 선정기준은 월 2,078,316원, 연 환산 2,493만 9,792원입니다(보건복지부, 2026년 적용).
인정소득으로 산정하면 배우자 소득과 합산할 수 있나
합산할 수 없습니다. 감독규정은 배우자 소득 합산 대상을 증빙소득과 신고소득으로 한정하고, 차주 연소득을 인정소득으로 산정하면 배우자 소득을 합산할 수 없도록 못 박았습니다(별표 18 제9호 라목, 2026-08-20 확인).
합산에도 천장이 있습니다. 인정소득이나 신고소득처럼 추정으로 산정한 연소득은 배우자 소득을 합산하더라도 5,000만원을 넘지 못합니다(별표 18 제9호 다목(3)·라목, 2026-08-20 확인).
산정 연소득은 DSR 40% 규제의 분모입니다. 지표 정의는 LTV·DTI·DSR 용어, 실제 수치는 DSR 계산기, 소득 축 대신 담보 축으로 넘어가는 구조는 아파트 담보 사업자금 대출에 정리돼 있습니다.
계산 예시
증빙소득 자료가 6개월치뿐인 A씨의 2026년 8월 기준 연소득을 경로별로 계산해 봅니다. A씨의 6개월간 근로소득 원천징수영수증상 소득금액은 1,800만원입니다.
1년 미만 증빙소득 = 소득금액 ÷ 소득 발생 개월 수 × 12 × 90%
1년 미만 자료는 12개월치로 환산한 뒤 10%를 차감합니다. 1,800만원을 12개월치로 환산하면 3,600만원이고 여기서 10%를 뺀 3,240만원이 연소득이 됩니다. 다만 신규 입사·복직·휴직 등 불가피한 사유가 있거나 소득의 지속성을 입증하면 차감하지 않습니다(별표 18 제9호 다목(2), 2026-08-20 확인).
증빙소득이 아예 없어 국민연금 납부내역으로 추정하면 산식이 달라집니다.
인정소득 연소득 = 최근 3개월 평균 보험료 ÷ 보험료율 × 12 × 95%
최근 3개월 평균 납부보험료를 보험료율로 나눠 월 소득을 되돌린 뒤 12개월을 곱하고, 그 95%만 인정합니다. 2026년 1월부터 국민연금 보험료율이 9%에서 9.5%로 올랐으므로(보건복지부, 2025-12-29 보도자료), 월 15만원 납부 시 15만원 ÷ 0.095 × 12 × 0.95 = 1,800만원입니다.
| 산정 경로 | 입력값 | 중간 계산 | 연소득 결과 |
|---|---|---|---|
| 증빙소득(근로 6개월) | 소득금액 1,800만원 | 1,800만원 × 2 × 90% | 3,240만원 |
| 인정소득(국민연금) | 월 보험료 15만원 | 15만원 ÷ 0.095 × 12 × 95% | 1,800만원 |
| 신고소득(매출) | 연 매출액 8,000만원 | 8,000만원 × 40% × 90% | 2,880만원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 국민연금 보험료율 9.5%, 단순경비율 60% 업종, 소득 발생 기간 6개월, 보험료 미납 없음 / 출처: 은행업감독업무시행세칙 별표 18 제9호 다목·표 1, 보건복지부 2026년 국민연금 보험료율 조정 안내 보도자료(2025-12-29)
어느 자료를 내느냐에 따라 같은 사람의 연소득이 1,800만원과 3,240만원으로 갈립니다.
자주 묻는 질문
Q. 프리랜서인데 원천징수영수증만 있어도 소득 증빙이 되나요? A. 증빙소득 자료로는 분류됩니다. 다만 영수증의 지급총액이 그대로 연소득이 되지는 않고 필요경비를 뺀 사업소득금액이 기준이며, 지급총액에 적용하는 소득률은 공개된 감독규정에서 확인되지 않습니다. 확정 금액은 종합소득세 신고 뒤 발급되는 소득금액증명원으로 확인됩니다.
Q. 소득금액증명원이 없으면 심사가 아예 안 되나요? A. 아닙니다. 국민연금·건강보험료 납부내역으로 추정하는 인정소득, 임대료·신용카드 사용액·매출액으로 추정하는 신고소득 경로가 있습니다. 다만 반영 비율이 95%와 90%로 낮아지고 연소득이 5,000만원을 넘지 못합니다.
Q. 국민연금 납부내역으로 소득을 잡으면 얼마로 계산되나요? A. 최근 3개월 평균 납부보험료를 보험료율로 나눈 뒤 12개월을 곱하고 95%를 적용합니다. 2026년 보험료율 9.5% 기준으로 월 15만원을 냈다면 추정 연소득은 1,800만원입니다.
Q. 3.3% 떼는 프리랜서는 소득도 3.3%만 인정되나요? A. 아닙니다. 3.3%는 인적용역 사업소득을 지급할 때 소득세 3%와 지방소득세 0.3%를 원천징수하는 세율일 뿐 연소득 환산율과는 관계가 없습니다. 심사에 반영되는 금액은 총수입금액에서 필요경비를 뺀 사업소득금액입니다.
Q. 퇴직하거나 폐업해서 소득이 없으면 연소득은 0원인가요? A. 원칙적으로 그렇습니다. 퇴직증명서나 폐업증명서로 소득이 없는 것이 확인되면 연소득이 없는 것으로 간주하고, 직장가입자의 피부양자도 같게 봅니다. 다만 이 상태는 인정소득 사용 요건이어서 납부내역 추정 경로가 열립니다.
Q. 인정소득으로 산정하면 배우자 소득을 합칠 수 있나요? A. 합칠 수 없습니다. 감독규정은 배우자 소득 합산 대상을 증빙소득과 신고소득으로 한정하고, 차주 연소득을 인정소득으로 산정하면 배우자 소득을 합산할 수 없도록 정합니다.
Q. 일한 지 6개월밖에 안 됐는데 소득이 깎이나요? A. 1년 미만 증빙소득만 있으면 1년치로 환산한 뒤 10%를 차감합니다. 다만 신규 입사·복직·휴직 등 불가피한 사유가 있거나 소득의 지속성을 입증한 경우, 청년층과 신혼부부는 차감하지 않습니다.
정리
- 소득 자료는 증빙·인정·신고소득으로 나뉘고, 인정소득은 추정액의 95%, 신고소득은 90%만 연소득으로 산정된다(별표 18 제9호 다목(3)).
- 거주자의 사업소득 원천징수영수증은 증빙소득 자료지만 지급총액이 곧 연소득은 아니며, 지급 시점에 떼는 3.3%는 소득 인정 비율과 무관하다.
- 인정소득과 신고소득으로 산정한 연소득은 5,000만원을 넘지 못하고, 인정소득으로 산정하면 배우자 소득도 합산되지 않는다.
- 최근 3년 내 연속 1개월 이상 소득 발생이 없거나 퇴직·폐업·피부양자로 확인되면 연소득이 없는 것으로 보되, 같은 상태가 인정소득 사용 요건이 된다.
- 보건복지부 고시 급여 선정기준금액을 소득으로 인정하는 예외는 3,000만원 이하 소액대출과 중도금·이주비 대출에만 적용된다.