법무사 비용은 견적서를 받은 뒤에 판단할 항목이 아니라, 받기 전에 상한을 계산해 두고 대조할 항목입니다. 「법무사법」 제19조 제3항이 보수 기준을 대한법무사협회 회칙에 위임했고, 그 기준이 등기 종류와 과세표준별 금액을 숫자로 못 박아 두었기 때문입니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 대부중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않고, 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.
법무사 비용은 어디까지가 보수이고 어디부터가 실비인가
법무사 비용에서 사무소마다 달라지는 부분은 보수뿐이고, 실비는 법령이 정한 금액을 그대로 옮겨 적는 항목입니다. 「법무사 보수기준」 제3조는 법무사의 보수를 기본보수, 가산보수, 기타 보수 및 비용으로 구분합니다.
같은 규정 제1조는 이 기준의 성격을 상한으로 명시합니다.
이 규정은 「법무사법」제19조제3항 및 회칙 제76조제1항에 따라 법무사가 수행하는 업무에 관하여 위임인으로부터 받는 보수 및 비용에 관한 기준의 상한을 정함을 목적으로 한다.
— 「법무사 보수기준」 제1조 (대한법무사협회 법무사보수표, 2024-09-12 시행분, 2026-08-20 확인)
견적서의 보수 항목은 표의 금액보다 낮을 수는 있어도 높을 수는 없다는 뜻입니다. 반면 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·국민주택채권 매입은 조정 대상이 아니라 검산 대상입니다.
근저당권설정등기 기본보수 상한은 얼마인가
근저당권설정등기의 기본보수는 채권최고액을 과세표준으로 8개 구간에 나누어 정해져 있습니다. 「법무사 보수기준」 제9조 제1항이 소유권 보존·이전과 용익권·담보권의 설정 등기를 한 표에 묶어 두었고, 근저당권 설정은 이 가운데 담보권의 설정에 해당합니다.
기본보수 = 260,000원 + (채권최고액 − 1억 원) × 9/10,000 ← 채권최고액 1억 원 초과 3억 원 이하 구간
채권최고액이 1억 원을 넘고 3억 원 이하이면, 1억 원을 초과하는 금액에 1만분의 9를 곱한 뒤 260,000원을 더한 값이 기본보수 상한이라는 의미입니다.
구간별 상한과 부가가치세를 함께 계산하면 다음과 같습니다.
| 채권최고액 | 적용 산식 | 기본보수 | 부가가치세 10% | 보수 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 정액 | 210,000원 | 21,000원 | 231,000원 |
| 1억 원 | 210,000원 + 5,000만 원 × 10/10,000 | 260,000원 | 26,000원 | 286,000원 |
| 1억 9,500만 원 | 260,000원 + 9,500만 원 × 9/10,000 | 345,500원 | 34,550원 | 380,050원 |
| 3억 원 | 260,000원 + 2억 원 × 9/10,000 | 440,000원 | 44,000원 | 484,000원 |
| 5억 원 | 440,000원 + 2억 원 × 8/10,000 | 600,000원 | 60,000원 | 660,000원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 대상 부동산 1개, 가산보수와 기타 보수 없음, 실비 별도 / 출처: 대한법무사협회 「법무사 보수기준」 제9조 제1항(2024-09-12 시행).
동일 채권에 담보를 하나 더 붙이는 담보권 추가설정등기는 같은 조 제2항이 별도 표를 두어, 채권최고액 5,000만 원까지 105,000원으로 제1항의 절반 수준입니다.
가산보수와 부가가치세는 어떻게 붙나
가산보수는 사건이 무거워질 때만 붙는 항목이고, 부가가치세는 예외 없이 붙습니다. 「법무사 보수기준」 제10조는 대상 부동산이 1개를 초과하면 초과 1개마다 20,000원을 가산하고, 업무가 특별히 중대하거나 복잡한 경우와 외국인·재외국민이 당사자인 경우에는 기본보수와 같은 금액까지 가산할 수 있도록 정합니다. 채권최고액 1억 9,500만 원 사건이라면 가산 상한이 기본보수와 동일한 345,500원이라는 뜻입니다.
부가가치세는 같은 규정 제7조가 "이 규정에 따른 법무사의 보수에는 부가가치세가 포함되지 아니하다"라고 정하고 있습니다. 표의 기본보수 345,500원은 실제 청구액이 아니라 여기에 10%를 더한 380,050원이 청구액이 된다는 뜻입니다. 견적서 총액만 비교하면 이 10%가 사무소별 차이인지 세금인지 구분되지 않습니다.
견적서에서 무엇을 대조해야 과다 청구를 잡아내나
과다 청구는 보수와 실비가 한 줄로 합쳐진 견적서에서 생깁니다. 항목이 분리되어 있으면 네 가지만 대조하면 됩니다.
- 과세표준이 대출 원금이 아니라 채권최고액으로 적혀 있는가
- 기본보수가 채권최고액 구간의 상한을 넘지 않는가, 부가가치세가 별도 줄로 표기되어 있는가
- 등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 지방교육세가 그 20%와 일치하는가(「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목 2), 제151조 제1항 제2호, 국가법령정보센터 2026-08-20 확인)
- 등기신청수수료가 실제 신청 방식과 맞는가(서면 방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원, 2025년 8월 1일 시행)
보수 외의 명목으로 붙은 금액은 법으로 막혀 있습니다.
법무사는 그 업무에 관하여 제1항에 따른 보수 외에는 어떠한 명목으로도 위임인으로부터 금품을 받지 못한다.
— 「법무사법」 제19조 제2항 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
보수기준을 넘겨 청구한 경우의 제재는 형벌이 아니라 징계입니다. 「법무사 보수기준」 제2조 제5항은 이 기준으로 정한 보수액을 상한액으로 보아 초과 수령을 금지하고, 「법무사법」 제48조 제1항은 이 법 또는 대한법무사협회 회칙을 위반한 법무사에 대해 지방법원장이 징계처분을 하도록 정합니다. 같은 조 제2항이 정한 징계의 종류는 제명, 1개월 이상 2년 이하의 업무정지, 500만원 이하의 과태료, 견책입니다.
법무사 비용은 누가 부담하고 언제 확정되나
부담 주체는 법이 아니라 대출 약정이 정합니다. 대부업자와 체결하는 담보대출은 차입자가 부담하는 구조가 일반적이며, 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」 제9조 제2항 제4호가 이자 외에 추가비용이 있는 경우 그 내용을 광고 필수표시사항으로 정하고 있어 계약 전에 항목과 예상 금액을 확인할 수 있습니다.
금액이 확정되는 시점은 채권최고액이 정해지는 때입니다. 채권최고액은 원금의 110~130% 수준으로 설정하는 것이 실무 관행이고 그 비율을 정한 법 규정은 없으므로, 같은 원금이라도 설정 비율에 따라 보수와 세금이 함께 움직입니다. 채권최고액이 담보 여력 계산에 어떻게 쓰이는지는 LTV 담보인정비율 계산법에서, 같은 담보에 근저당을 추가로 설정하는 구조는 후순위 아파트담보대출에서 다룹니다.
계산 예시
원금 1억 5,000만 원을 130%로 설정해 채권최고액이 1억 9,500만 원인 경우를 끝까지 계산하면 다음과 같습니다.
기본보수는 1억 원 초과 3억 원 이하 구간이므로 260,000원 + (195,000,000 − 100,000,000) × 9/10,000 = 260,000원 + 85,500원 = 345,500원입니다. 부가가치세 34,550원을 더한 380,050원이 보수 청구액이고, 대상 부동산이 1개라 가산보수는 붙지 않습니다.
실비는 등록면허세 390,000원(1억 9,500만 원 × 0.2%), 지방교육세 78,000원(등록면허세의 20%), 전자표준양식 등기신청수수료 15,000원으로 483,000원입니다. 보수와 실비를 합한 863,050원에 국민주택채권 본인부담금이 더해지며, 채권 매입액은 「주택도시기금법 시행령」 별표 제15호 다목이 정한 저당권 설정금액의 10/1,000, 즉 1,950,000원이지만 매입 직후 매도하면 액면가와 매도 단가의 차액만 부담합니다. 항목별 금액을 직접 바꿔 보려면 근저당 설정비 계산기를 사용하면 되고, 대출 실행 주체와 중개 주체가 어떻게 나뉘는지는 대부중개업자와 대부업자의 차이에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 법무사 비용은 깎을 수 있나요? A. 보수 항목만 조정 여지가 있습니다. 대한법무사협회 보수기준은 상한을 정한 것이어서 그 아래에서 사무소별로 다르게 책정할 수 있고, 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료, 국민주택채권은 법령과 예규가 금액을 정해 두어 조정 대상이 아닙니다.
Q. 근저당권설정등기 법무사 보수는 대출금 기준인가요? A. 채권최고액 기준입니다. 법무사 보수기준 제9조 제1항은 과세표준액으로 구간을 나누고, 근저당권 설정등기의 과세표준은 등기부 을구에 적히는 채권최고액이므로 원금이 같아도 설정 비율이 130%인지 110%인지에 따라 보수가 달라집니다.
Q. 견적서에 부가가치세가 따로 적혀 있는 게 맞나요? A. 맞습니다. 법무사 보수기준 제7조는 보수에 부가가치세가 포함되지 않는다고 정하고 있어, 표의 기본보수에 10%를 더한 금액이 실제 청구액이 됩니다. 기본보수 345,500원이면 부가가치세 34,550원을 더한 380,050원이 청구됩니다.
Q. 보수기준보다 많이 청구하면 어떻게 되나요? A. 징계 대상이 됩니다. 법무사 보수기준 제2조 제5항이 표의 금액을 상한액으로 정해 초과 수령을 금지하고 있고, 법무사법 제48조는 회칙을 위반한 법무사에게 제명, 1개월 이상 2년 이하의 업무정지, 500만원 이하의 과태료, 견책의 징계를 하도록 정합니다. 초과가 의심되면 항목별 내역서를 요구해 구간표와 대조하면 됩니다.
Q. 등기신청수수료는 왜 견적서마다 다른가요? A. 등기 신청 방식에 따라 금액이 다르기 때문입니다. 부동산 권리에 관한 등기는 서면 방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원으로 나뉘며, 이 금액은 2025년 8월 1일부터 적용되고 있습니다.
Q. 부동산이 두 개면 보수가 두 배가 되나요? A. 아닙니다. 법무사 보수기준 제10조 제1항은 대상 부동산이 1개를 초과하면 초과 1개마다 20,000원을 가산하도록 정하고 있어, 두 개일 때 늘어나는 기본 가산액은 20,000원입니다. 다만 같은 기준 제9조 제6항은 1건의 신청서로 여러 부동산의 소유권 보존·이전 등기를 하는 경우 각 부동산의 과세표준액을 합산해 기본보수를 산정하도록 정하고 있습니다.
Q. 대출을 갚은 뒤 근저당을 지울 때도 비용이 드나요? A. 듭니다. 말소등기는 별도의 등기 사건이어서 법무사 보수기준 제9조 제5항이 정한 기본보수 80,000원과 등기신청수수료가 새로 발생하며, 말소등기의 등록면허세는 채권최고액과 무관하게 건당 6,000원입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 본인이 직접 등기 신청을 하면 보수 없이 실비만 부담합니다.
정리
- 법무사 비용은 기본보수·가산보수·실비로 나뉘고, 사무소마다 달라지는 것은 앞의 두 항목뿐이다.
- 근저당권설정등기 기본보수 상한은 채권최고액 5,000만 원까지 210,000원, 1억 원 초과 3억 원 이하 구간은 260,000원 + 초과액의 9/10,000이다(2024-09-12 시행).
- 부가가치세는 보수에 포함되지 않으므로, 구간표 금액에 10%를 더해야 실제 청구액이 나온다.
- 채권최고액 1억 9,500만 원이면 보수 합계 380,050원, 세금과 등기신청수수료 483,000원으로 항목별 검산이 가능하다.
- 보수기준을 초과한 청구와 보수 외 명목의 금품 수수는 「법무사법」 제48조에 따른 징계 대상이며, 징계 종류에는 500만원 이하의 과태료가 포함된다.