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근저당 설정비 계산기
담보대출 실행 시 등록면허세·국민주택채권·인지세·등기수수료 ·법무사 보수를 합산해 총 부대비용을 추정합니다. 실제 금액은 법무사 사무소·지역·관련 세법 개정에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
통상 원금의 120~130%가 표준. 업권·상품별 상이.
일반 후순위 기준 40~120만원. 지역·사무소별 차이.
설정비 추정 합계
총 설정 부대비용
133만원
※ 국민주택채권은 매입 후 즉시 할인매도하는 것이 일반적이라 실비는 매입액의 ~10% 수준. 할인율은 시장 상황에 따라 변동. 인지세는 채권최고액이 아니라 대출약정서 기재금액(원금) 기준이며 5천만원 이하는 비과세(인지세법 제3조·제6조). 등기신청수수료는 2025년 8월 1일 개정 기준 부동산 1개당 금액.
설정비가 부담되신다면
소액·단기 담보대출의 경우 무설정형 대출(등기부 기재 없음 · 법무사비 없음) 검토가 가능합니다. 일반 설정형 대비 금리는 1~2%p 높지만 부대비용이 크게 줄어듭니다.
근저당 설정비는 어떤 항목으로 구성되나
총 부대비용 = 등록면허세 + 지방교육세 + 국민주택채권 할인료 + 인지세 + 등기신청수수료 + 법무사 보수즉, 근저당권을 설정할 때 드는 돈은 세금(등록면허세·지방교육세·인지세), 국민주택채권을 사서 즉시 되팔 때 생기는 할인료, 등기소에 내는 신청수수료, 그리고 법무사에게 주는 보수를 모두 더한 금액입니다.
계산 순서
- 채권최고액 확인: 설정할 채권최고액을 먼저 정합니다. 통상 대출 원금의 110~130%로 설정합니다.
- 등록면허세 산출: 채권최고액에 0.2%를 곱합니다(지방세법 제28조제1항제1호다목). 채권최고액이 1억 2,000만 원이면 240,000원입니다.
- 지방교육세 산출: 등록면허세의 20%가 지방교육세로 붙습니다(지방세법 제151조제1항제2호). 등록면허세가 240,000원이면 48,000원입니다.
- 국민주택채권 매입·할인: 설정금액이 2,000만 원 이상이면 설정금액의 1%를 제1종 국민주택채권으로 매입해야 합니다(주택도시기금법 시행령 별표). 대부분 즉시 되팔아 그 차액(할인료)만 실부담합니다.
- 인지세 확인: 인지세는 채권최고액이 아니라 대출약정서에 적힌 금액, 즉 대출 원금이 기준입니다. 5,000만 원 이하는 비과세이고, 5,000만 원 초과 1억 원 이하는 70,000원, 1억 원 초과 10억 원 이하는 150,000원입니다.
- 등기신청수수료·법무사 보수 합산: 등기신청수수료(전자표준양식 기준 부동산 1개당 15,000원)와 법무사 보수를 더하면 총 부대비용이 나옵니다.
계산 예시
대출 원금 1억 원을 받으면서 채권최고액 1억 2,000만 원(원금의 120%)으로 설정하는 경우
| 대출 원금 | 1억 원 |
|---|---|
| 채권최고액 | 1억 원 × 120% = 1억 2,000만 원 |
| ① 등록면허세 | 1억 2,000만 원 × 0.2% = 240,000원 |
| ② 지방교육세 | 240,000원 × 20% = 48,000원 |
| ③ 국민주택채권 할인료(실부담) | 1억 2,000만 원 × 1% = 1,200,000원 매입, 할인율 10% 가정 시 120,000원 |
| ④ 인지세 | 약정서 기재금액 1억 원 (5,000만 원 초과 1억 원 이하 구간) = 70,000원 |
| ⑤ 등기신청수수료 | 전자표준양식(e-Form) 기준 15,000원 |
| ⑥ 법무사 기본보수 | 260,000원 + (1억 2,000만 원 − 1억 원) × 0.09% = 278,000원 |
| ⑦ 부가가치세 | 278,000원 × 10% = 27,800원 |
| 총 부대비용 | 240,000 + 48,000 + 120,000 + 70,000 + 15,000 + 278,000 + 27,800 = 798,800원 |
이 사례의 총 부대비용은 798,800원으로 대출 원금 1억 원의 약 0.8%입니다. 이 중 세금 358,000원(①②④)과 등기신청수수료 15,000원(⑤)은 법으로 정해져 있어 어느 창구에서 받든 같고, 나머지 425,800원(③⑥⑦)만 채권 시세와 법무사 견적에 따라 달라집니다.
기준: 2026-09-01 확인 / 가정: 채권최고액은 원금의 120%, 국민주택채권 즉시매도 할인율 10%, 등기신청은 전자표준양식, 담보 부동산 1개. 근거는 등록면허세 0.2% 지방세법 제28조제1항제1호다목, 지방교육세 20% 같은 법 제151조제1항제2호, 국민주택채권 1% 주택도시기금법 시행령 별표(제8조제2항 관련), 인지세 구간 인지세법 제3조·제6조, 등기신청수수료 2025-08-01 시행 대법원 등기예규, 법무사 기본보수 대한법무사협회 보수표(2024-09-12 시행)입니다.
주의할 점
- ①②③은 채권최고액 기준이지만 ④ 인지세만 채권최고액이 아니라 대출약정서 기재금액(원금) 기준입니다. 기재금액이 5,000만 원 이하면 인지세는 붙지 않습니다.
- 인지세는 실무상 금융회사와 차주가 절반씩 나눠 부담하는 경우가 많습니다. 위 예시는 전액을 차주 부담으로 잡은 값이라 실제로는 35,000원만 낼 수도 있습니다.
- 국민주택채권 할인율은 채권 시세에 따라 매일 달라집니다. 10%는 예시 가정이고, 실제 값은 은행의 제1종 국민주택채권 매도단가·할인율 조회에서 당일 기준으로 확인해야 합니다.
- 등기신청수수료는 2025년 8월 1일부터 서면 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원으로 부동산 1개당 부과됩니다. 담보 부동산이 2개면 2배가 됩니다.
- ⑥의 278,000원은 협회 보수표상 기본보수입니다. 실제 청구서에는 가산보수와 등기부 열람·교통비 같은 실비가 더해져 40만~120만 원 선이 되는 경우가 많고, 자서 당일 법무사에게 직접 지불하는 것이 일반적입니다.
- 견적서에 항목이 뭉뚱그려져 있으면 항목별로 나눠 달라고 요청할 수 있습니다. 위 ①②④⑤는 법정 금액이라 검산이 가능합니다.