근저당을 새로 잡지 않고 갈아타는 대환, 이전등기 방식

담보대출을 갈아탈 때는 등기부 을구의 근저당권을 지우고 새로 잡는 것이 일반적인 순서입니다. 기존 근저당권을 남겨 둔 채 근저당권자 이름만 바꾸는 경로도 있고, 실무에서는 이를 근저당권 이전 대환이라고 부릅니다. 비용보다 등기 순위 때문에 선택되는 경우가 많다는 점이 이 방식의 특징입니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 대부중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않고, 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.

근저당권 이전 대환은 무엇이 다른가 (채권자 변경 방식)

근저당권 이전 대환은 등기부 을구에 이미 설정된 근저당권을 그대로 두고 근저당권자만 새 채권자로 바꾸는 방식입니다. 일반적인 대환이 기존 채권 상환, 말소등기, 신규 설정등기 세 단계를 거치는 것과 달리 이전 방식은 이전등기 한 건으로 처리됩니다.

등기가 기록되는 형식도 다릅니다. 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기등기로 하도록 「부동산등기법」 제52조 제2호가 정하고 있어, 새 순위번호를 받는 주등기가 아니라 기존 근저당권 등기에 덧붙는 형태로 남습니다(국가법령정보센터 부동산등기법, 2026-08-20 확인).

담보를 그대로 두고 채권자만 바꿀 수 있나 (확정채권 양도와 계약인수)

채권자 변경에는 조건이 붙습니다. 근저당권은 거래가 끝나 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 옮겨 가더라도 따라가지 않기 때문입니다.

저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

자료: 「민법」 제357조 제1항 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인).

근저당권 이전등기의 원인은 두 갈래로 정리됩니다. 첫째는 확정채권 양도로, 기본계약을 종료시켜 채권을 확정한 뒤 채권과 근저당권을 함께 넘깁니다. 「민법」 제361조가 저당권을 담보한 채권과 분리해 양도하지 못하도록 규정하고 있어 둘은 반드시 같이 움직입니다.

둘째는 계약인수입니다. 기본계약상 채권자의 지위 자체를 새 채권자가 승계하는 구조여서 채권을 확정하지 않고도 근저당권이 그대로 따라갑니다. 채권 양도 방식에서는 「민법」 제450조의 대항요건도 필요해, 채무자에 대한 통지나 채무자의 승낙을 갖추고 제3자 대항에는 확정일자 있는 증서를 씁니다.

이전등기로 갈아타면 등기 순위는 어떻게 되나 (부기등기)

이전등기로 넘어간 근저당권은 처음 설정된 날의 순위를 그대로 유지합니다.

부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.

자료: 「부동산등기법」 제5조 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인).

순위 유지가 실익이 되는 상황은 뚜렷합니다. 1순위 근저당권을 말소하고 새로 설정하면 새 접수번호를 받게 되어, 그사이 등기돼 있던 후순위 근저당권이나 가압류가 1순위로 올라섭니다. 후순위 권리자가 순위 상승을 포기하겠다고 승낙하지 않는 한 같은 순위를 되찾을 수 없습니다.

같은 담보에 근저당권이 여러 건 붙는 구조는 후순위 아파트담보대출에, 담보 여력을 비율로 보는 기준은 LTV 뜻과 계산법에 정리돼 있습니다.

근저당권 이전 비용은 신규 설정보다 적게 드나

등록면허세율은 두 방식이 같습니다. 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목이 저당권의 설정과 이전을 한 항목으로 묶어 채권금액의 1천분의 2를 적용하고, 여기에 같은 법 제151조 제1항 제2호의 지방교육세 20%가 더해져 합계 0.24%가 됩니다(국가법령정보센터 지방세법, 2026-08-20 확인).

국민주택채권도 면제 항목이 아닙니다. 주택도시기금은 부동산 저당권의 설정과 이전을 함께 매입 대상으로 정하고 있어, 설정금액이 2,000만 원 이상이면 설정금액의 1%를 매입해야 하고 최저매입금액은 10,000원입니다(주택도시기금 제1종국민주택채권 매입대상금액조회, 2026-08-20 확인).

두 방식에서 실제로 달라지는 항목만 모으면 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 감면·중과 없음, 법무사 보수와 채권 매도 손실은 별도, 등기신청수수료는 서면·전자표준양식·전자신청 여부에 따라 금액이 달라 제외 / 출처: 「지방세법」 제27조·제28조·제151조, 주택도시기금 매입기준, 법원행정처 등기신청수수료 징수에 관한 예규, 「인지세법」 제3조·제6조.

과세표준은 오히려 이전 방식이 커질 수 있습니다. 「지방세법」 제27조 제4항이 일정한 채권금액이 없을 때 채권의 목적이 된 것의 가액을 채권금액으로 보도록 정하고 있어, 피담보채권이 확정되지 않은 상태의 이전등기에서는 등기부에 적힌 채권최고액 전액이 기준이 됩니다. 말소 후 새로 설정하는 쪽은 남은 잔액을 기준으로 채권최고액을 다시 정할 수 있어 과세표준이 작아질 여지가 생깁니다.

차주가 이전 방식을 고를 수 있나

이전 방식은 차주 혼자 정할 수 있는 절차가 아닙니다. 기존 채권자가 채권이나 계약상 지위를 넘기는 데 동의해야 하고, 새 채권자도 승계할 채권최고액과 설정 조건을 그대로 받아들일지 판단하기 때문입니다.

계약 전에 확인해야 할 항목은 네 가지입니다.

1. 등기사항전부증명서 을구의 순위번호와 채권최고액 — 이전 방식에서는 이 금액이 그대로 승계됩니다.
2. 기존 약정의 중도상환수수료 조항 — 부과 여부와 요율은 약정서로 정해집니다. 2025년 1월 13일 신규 대출부터 가계대출 중도상환수수료를 실비용 범위에서만 부과하도록 개편됐고, 은행권 평균 주택담보대출 수수료율은 고정금리 1.43%에서 0.56%로, 변동금리 1.25%에서 0.55%로 낮아질 것으로 제시됐습니다. 실제 요율은 금융회사별 공시로 확인해야 합니다(금융위원회, 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다, 2025-01-09 게재).
3. 새 채권자가 요구하는 채권최고액 비율 — 원금의 110~130%가 실무 관행이며, 승계액과 차이가 크면 변경등기가 함께 필요합니다.
4. 채권최고액을 늘리는 변경등기 — 증액분이 2,000만 원 이상이면 국민주택채권을 매입하고 증액분의 0.2%를 등록면허세로 냅니다. 채무자만 바꾸는 변경등기는 건당 6,000원의 등록면허세만 부담하며 채권 매입 대상이 아닙니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 근저당권 변경등기, 2026-08-20 확인).

여러 건의 채무를 한 건으로 합치는 대환의 이자 구조는 카드값 돌려막기 통합에 정리돼 있습니다.

계산 예시

근저당 설정 단계에서 확정되는 세금은 과세표준 하나로 결정됩니다.

근저당 세금 = 과세표준(채권최고액) × 0.2% × 1.2

즉, 과세표준이 되는 채권최고액에 0.2%를 곱해 등록면허세를 구한 뒤 그 금액의 20%를 지방교육세로 더하면, 두 세금의 합계는 채권최고액의 0.24%가 됩니다.

원금 4억 원을 채권최고액 4억 8,000만 원(120%)으로 설정한 담보를 3년 뒤 잔액 3억 5,000만 원 상태에서 갈아탄다고 가정하면 결과는 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 신규 설정 시 채권최고액은 잔액의 120%, 등기신청수수료·법무사 보수·채권 매도 손실은 제외 / 출처: 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목·마목, 제151조 제1항 제2호, 주택도시기금 매입기준.

세금만 놓고 보면 이전 방식이 138,000원 더 많고, 국민주택채권 매입액도 600,000원 더 큽니다. 잔액이 줄지 않아 새 채권최고액이 4억 8,000만 원으로 같아지면 차이는 말소등기 등록면허세 6,000원과 말소분 수수료만 남습니다. 이전 방식을 고르는 이유가 비용 절감이 아니라 순위 유지라는 점이 여기서 드러납니다.

항목별 금액을 직접 넣어 보려면 근저당 설정비 계산기를, 같은 담보에 얼마가 더 남는지는 후순위 한도 계산기에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당권 이전 대환을 하면 근저당을 새로 설정하지 않아도 되나요? A. 네. 기존 근저당권을 말소하지 않고 근저당권자만 새 채권자로 바꾸는 이전등기 한 건으로 처리됩니다. 다만 등기 원인이 확정채권 양도나 계약인수로 특정되어야 하고, 기존 채권자와 새 채권자가 모두 동의해야 진행됩니다.

Q. 근저당권 이전등기를 하면 등록면허세가 줄어드나요? A. 세율은 줄지 않습니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목은 저당권의 설정과 이전에 똑같이 채권금액의 1천분의 2를 적용합니다. 줄어드는 항목은 말소등기에 드는 건당 6,000원의 등록면허세와 말소분 등기신청수수료·법무사 보수입니다.

Q. 이전등기를 하면 근저당 순위가 뒤로 밀리나요? A. 밀리지 않습니다. 근저당권 이전등기는 부기등기로 실행되고, 부동산등기법 제5조는 부기등기의 순위를 주등기의 순위에 따르도록 정합니다. 처음 설정된 순위번호와 접수번호가 그대로 유지됩니다.

Q. 후순위 근저당이 이미 잡혀 있어도 갈아탈 수 있나요? A. 이전 방식이라면 순위가 유지되므로 후순위 권리자가 있어도 1순위가 그대로 남습니다. 반대로 말소 후 새로 설정하면 후순위 근저당권이나 가압류가 1순위로 올라서기 때문에, 후순위 권리자의 승낙 없이는 같은 순위를 회복하기 어렵습니다.

Q. 국민주택채권도 다시 매입해야 하나요? A. 매입 대상입니다. 주택도시기금은 부동산 저당권의 설정과 이전을 함께 매입 대상으로 정하고 있어, 설정금액이 2,000만 원 이상이면 설정금액의 1%를 매입해야 합니다. 채권최고액이 늘지 않는 채무자 변경 등의 변경등기는 매입 대상이 아닙니다.

Q. 차주가 이전 방식으로 해 달라고 요구할 수 있나요? A. 요구만으로 정해지지 않습니다. 기존 채권자가 채권이나 계약상 지위를 넘기는 데 동의해야 하고, 새 채권자도 기존 채권최고액과 설정 조건을 그대로 승계할지 판단합니다. 어느 한쪽이 동의하지 않으면 말소 후 신규 설정 방식으로 진행됩니다.

Q. 중도상환수수료는 이전 방식에서도 나오나요? A. 약정서의 조항으로 정해집니다. 2025년 1월 13일 신규 대출부터 가계대출 중도상환수수료를 실비용 범위에서만 부과하도록 개편됐고, 금융위원회 자료 기준 은행권 평균 주택담보대출 수수료율은 고정금리 1.43%에서 0.56%로, 변동금리 1.25%에서 0.55%로 낮아질 것으로 제시됐습니다. 실제 부과 여부와 요율은 금융회사별 공시로 확인해야 합니다.

정리

• 근저당권 이전 대환은 기존 근저당권을 말소하지 않고 근저당권자만 바꾸는 이전등기 한 건으로 처리되며, 부동산등기법 제52조 제2호에 따라 부기등기로 실행된다.
• 등기 원인은 확정채권 양도 또는 계약인수여야 하고, 민법 제357조 제1항에 따라 피담보채권이 확정되기 전의 채권 이전은 근저당권에 영향을 주지 않는다.
• 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르므로(부동산등기법 제5조) 처음 설정된 순위가 유지되고, 후순위 권리가 이미 등기된 담보에서는 이 점이 방식 선택의 실질적 이유가 된다.
• 등록면허세는 설정과 이전에 모두 채권금액의 0.2%가 적용되고 지방교육세 20%를 더하면 0.24%이며, 국민주택채권도 설정금액 2,000만 원 이상이면 1%를 매입해야 한다.
• 예시 기준으로 이전 방식의 세금이 138,000원 더 컸으므로, 비용 절감을 이유로 방식을 고르려면 과세표준부터 확인해야 한다.