근저당 설정비는 견적서를 받기 전에 직접 계산할 수 있습니다. 다섯 항목 가운데 네 개가 법령과 대법원 예규에 비율·금액으로 못 박혀 있어, 누가 계산해도 같은 값이 나오기 때문입니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 대부중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않고, 이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.
근저당 설정비는 어떤 항목으로 구성되나
근저당 설정비는 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료, 법무사 보수의 다섯 항목으로 나뉩니다. 앞의 네 항목은 「지방세법」과 「주택도시기금법 시행령」, 대법원 예규가 비율과 금액을 정해 두었습니다. 사무소마다 달라지는 것은 다섯째 항목인 법무사 보수뿐입니다.
과세표준은 대출 원금이 아니라 등기부 을구에 기재되는 채권최고액입니다. 채권최고액은 대출 원금의 110~130% 수준으로 설정하는 것이 실무 관행이며, 그 비율을 정한 법 규정은 없습니다. 원금이 같아도 설정 비율이 130%인지 110%인지에 따라 세금이 달라지는 이유가 여기에 있습니다.
선순위 채권최고액은 LTV 뜻과 계산법에서 다루는 담보인정비율 산정에 그대로 들어가고, 후순위 아파트담보대출처럼 같은 담보에 근저당을 추가로 설정할 때도 동일한 비용 구조가 반복됩니다.
등록면허세는 어떻게 계산하나
등록면허세는 채권최고액의 0.2%입니다. 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목이 저당권 등기의 과세표준을 채권금액으로, 세율을 1천분의 2로 정하고 있습니다.
저당권(지상권·전세권을 목적으로 등기하는 경우를 포함한다): 채권금액의 1천분의 2
— 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
같은 항 단서는 이렇게 산출한 세액이 '그 밖의 등기' 세율보다 적으면 그 밖의 등기 세율을 적용하도록 정합니다. 그 밖의 등기 세액이 건당 6,000원이므로, 채권최고액이 300만 원에 못 미치더라도 등록면허세는 6,000원 아래로 내려가지 않습니다.
지방교육세와 등기신청수수료는 각각 얼마인가
지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다(「지방세법」 제151조 제1항 제2호). 등록면허세와 합치면 두 세금의 총액은 채권최고액의 0.24%로 고정됩니다.
근저당 설정 세금 = 채권최고액 × 0.2% × 1.2 = 채권최고액 × 0.24%
채권최고액에 0.2%를 곱해 등록면허세를 구한 뒤 그 금액의 20%를 지방교육세로 더하면, 두 세금의 합계는 채권최고액의 0.24%가 됩니다.
등기신청수수료는 신청 방법에 따라 세 가지로 갈립니다. 부동산 권리 설정등기 기준으로 서면 방문신청 18,000원, 전자표준양식(e-Form) 15,000원, 전자신청 10,000원이며, 이 금액은 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 2025년 7월 23일 개정분이 2025년 8월 1일부터 적용된 결과입니다.
국민주택채권은 근저당 설정에도 매입해야 하나
국민주택채권은 저당권 설정금액이 2,000만 원 이상일 때만 매입 대상입니다.
저당권의 설정 및 이전 — 저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 해당한다. 매입금액은 저당권 설정금액의 10/1,000. 다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.
— 「주택도시기금법 시행령」 별표 부표 제15호 다목 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
매입액은 채권최고액의 1%이고 최저매입금액은 10,000원입니다. 1만 원 미만 단수는 5,000원 이상이면 1만 원으로 올리고, 5,000원 미만이면 버립니다(같은 별표 제4호).
매입액 전부가 비용으로 사라지는 것은 아닙니다. 채권을 만기까지 보유하면 원리금을 상환받고, 매입 직후 매도하면 액면가와 매도 단가의 차액만 부담합니다. 차액은 채권 시세에 따라 매일 달라지므로 주택도시기금 제1종국민주택채권 안내의 매입대상금액조회·고객부담금조회에서 신청일 기준으로 확인해야 합니다.
계산 예시
채권최고액 구간별 세금은 아래와 같이 일정한 비율로 늘어납니다.
| 채권최고액 | 등록면허세(0.2%) | 지방교육세(20%) | 세금 합계 | 국민주택채권 매입액(1%) |
|---|---|---|---|---|
| 1억 2,000만 원 | 240,000원 | 48,000원 | 288,000원 | 1,200,000원 |
| 2억 6,000만 원 | 520,000원 | 104,000원 | 624,000원 | 2,600,000원 |
| 3억 9,000만 원 | 780,000원 | 156,000원 | 936,000원 | 3,900,000원 |
| 6억 5,000만 원 | 1,300,000원 | 260,000원 | 1,560,000원 | 6,500,000원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 채권최고액 전액이 과세표준이며 감면·중과 없음, 등기신청수수료(전자표준양식 15,000원)와 법무사 보수는 별도 / 출처: 「지방세법」 제28조·제151조, 「주택도시기금법 시행령」 별표.
원금 2억 원을 130%로 설정해 채권최고액이 2억 6,000만 원인 경우를 끝까지 계산하면 다음과 같습니다. 등록면허세는 2억 6,000만 원 × 0.2% = 520,000원, 지방교육세는 520,000원 × 20% = 104,000원, 전자표준양식으로 신청한 등기신청수수료는 15,000원입니다. 세 항목을 더한 639,000원이 사무소와 무관하게 고정되는 금액이고, 국민주택채권 매입액 2,600,000원의 본인부담분과 법무사 보수가 여기에 더해집니다.
같은 조건에서 설정 비율을 110%로 낮추면 채권최고액이 2억 2,000만 원이 되어 세금 합계는 528,000원으로 96,000원 줄어듭니다. 항목별 금액을 직접 바꿔 보려면 근저당 설정비 계산기를 사용하면 되고, 설정 이후 남는 담보 여력은 후순위 한도 계산기에서 확인할 수 있습니다. 설정비는 DSR 계산에 들어가지 않는 일회성 비용이라는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.
견적서에서 과다 청구를 어떻게 잡아내나
법무사 보수에는 법정 상한이 있습니다. 「법무사법」 제19조는 대한법무사협회가 정한 보수기준을 넘겨 받지 못하도록 하고, 기본보수는 과세표준 구간별로 정해집니다. 견적서를 받으면 다음 네 가지를 대조하면 됩니다.
- 과세표준이 대출 원금이 아니라 채권최고액으로 적혀 있는가
- 등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 지방교육세가 그 20%와 일치하는가
- 등기신청수수료가 실제 신청 방법과 맞는가(전자신청인데 18,000원이 청구되었는지)
- 국민주택채권이 매입액이 아니라 본인부담금 기준으로 계산되어 있고, 보수와 실비가 분리 표기되어 있는가
인지세는 항목 자체를 확인해야 합니다. 근저당권 설정등기 안내에 따르면 근저당권 설정계약서는 소유권 이전에 관한 증서가 아니어서 인지세 과세문서가 아니며, 인지세가 붙는 문서는 금전소비대차에 관한 증서입니다.
자주 묻는 질문
Q. 근저당 설정비는 누가 부담하나요? A. 부담 주체는 대출 약정으로 정해집니다. 대부업자와 체결하는 담보대출은 차입자가 부담하는 구조가 일반적이며, 계약 전 안내되는 이자 외 부대비용 항목에서 부담 주체와 예상 금액을 확인할 수 있습니다.
Q. 등록면허세는 대출금 기준인가요, 채권최고액 기준인가요? A. 채권최고액 기준입니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목은 저당권 등기의 과세표준을 채권금액으로 정하고 있어, 등기부 을구에 적히는 채권최고액에 1천분의 2를 곱해 산출합니다.
Q. 채권최고액이 2천만원 미만이면 국민주택채권을 사지 않아도 되나요? A. 네. 주택도시기금법 시행령 별표는 저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 매입 대상으로 정하고 있습니다. 2천만원 미만이면 매입 의무가 없고, 최저매입금액은 1만원입니다.
Q. 국민주택채권 매입액은 돌려받나요? A. 만기까지 보유하면 원리금을 상환받습니다. 실무에서는 매입 직후 매도해 액면가와 매도 단가의 차액만 부담하는 경우가 많으며, 이 차액은 채권 시세에 따라 매일 달라지므로 신청일 기준으로 조회해야 합니다.
Q. 법무사 보수는 정해진 상한이 있나요? A. 있습니다. 법무사법 제19조에 따라 대한법무사협회가 정한 보수기준의 상한을 넘겨 받을 수 없습니다. 견적서에는 보수와 실비가 구분되어 표기되어야 하며, 구분이 없으면 내역을 요청할 수 있습니다.
Q. 대출을 다 갚으면 설정비를 돌려받나요? A. 돌려받지 않습니다. 등록면허세와 지방교육세는 등기 시점에 확정되는 세금입니다. 상환 후 근저당권을 지울 때는 그 밖의 등기 세율인 건당 6,000원의 등록면허세와 말소 등기신청수수료가 별도로 발생합니다.
Q. 채권최고액을 낮추면 설정비도 줄어드나요? A. 줄어듭니다. 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입액이 모두 채권최고액에 비례하므로 설정 비율이 130%에서 110%로 내려가면 세 항목이 같은 비율로 감소합니다. 다만 설정 비율은 대부업자의 심사 기준에 따라 결정됩니다.
정리
- 근저당 설정비의 확정 부분은 채권최고액의 0.24%(등록면허세 0.2% + 지방교육세 20%)와 등기신청수수료 10,000~18,000원이다.
- 국민주택채권은 저당권 설정금액 2,000만 원 이상일 때만 매입 대상이며, 매입액은 설정금액의 1%, 상한은 10억 원이다.
- 채권최고액 2억 6,000만 원 기준 세금과 등기신청수수료 합계는 639,000원으로, 법무사 보수와 채권 본인부담금은 여기에 별도로 더해진다.
- 과세표준은 대출 원금이 아니라 채권최고액이므로, 설정 비율이 130%인지 110%인지가 비용을 좌우한다.
- 법무사 보수는 「법무사법」 제19조에 따른 협회 보수기준 상한 안에서만 청구할 수 있고, 견적서는 보수와 실비를 분리 표기해야 한다.