담보대출 실행일에 받아 드는 법무비용 정산서에는 "국민주택채권 할인료"라는 항목이 거의 빠지지 않습니다. 돈을 빌리는 자리에서 왜 채권을 사는지는 설명 없이 숫자만 적혀 옵니다. 이 글은 매입 의무의 근거와 매입액·할인료 계산식을 법령·공공기관 자료 기준으로 정리합니다.
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국민주택채권은 왜 대출받을 때 사야 하나 (저당권 설정등기 매입 의무)
제1종 국민주택채권 매입은 대출 조건이 아니라 등기 절차에 붙는 법정 의무입니다. 주택도시기금법 제8조와 같은 법 시행령 제8조가 등기·등록 신청자에게 매입 의무를 지우고, 저당권 설정등기가 그 대상에 포함됩니다. 매입 주체는 담보를 제공하는 소유자입니다.
일인이 동일일자(1영업일)에 동일한 용도의 등기/등록/면허/허가/계약 1건당 채권의 발행은 1건을 초과할 수 없습니다.
자료: 국토교통부 주택도시기금 제1종국민주택채권 개요, 2026-08-20 확인.
근저당권 설정 채권 매입액은 얼마인가 (설정금액의 1%)
근저당권 설정등기의 채권 매입액은 설정금액의 1%입니다. 설정금액은 등기부에 기록되는 채권최고액이고 담보대출에서는 대출원금의 110~130%로 잡히므로, 대출금이 같아도 설정 비율에 따라 매입액이 달라집니다. 2,000만 원 미만이면 매입 의무가 없습니다(주택도시기금, 2026-08-20 확인).
채권 매입액 = 근저당권 설정금액 × 1% (5,000원 미만 절사·5,000원 이상 올림, 1만 원 단위)
근저당권 설정금액에 1%를 곱한 뒤 1만 원 단위로 절사·올림한 금액이 매입 대상 금액입니다. 설정 규모는 대출 한도가 확정된 뒤 정해지므로 DSR 계산 방법과 LTV 계산 방법을 먼저 확인하는 편이 순서상 맞습니다.
채권할인료는 어떻게 정해지나 (즉시매도 고객부담금)
채권할인료는 매입한 채권을 그 자리에서 되팔 때 생기는 손실분으로, 매도금액에 선급이자와 세금을 가감해 산출됩니다. 주택도시기금은 이 금액을 고객부담금이라 부르고, 고객부담금은 조회일자에 따라 달라질 수 있다고 안내합니다. 채권 유통시세가 매일 움직이므로 등기 접수일이 하루만 달라져도 부담액이 달라집니다.
즉시매도 실부담액 = 채권 매입액 × 매입일 기준 본인부담률
실제로 부담하는 채권할인료는 매입액에 매입일 기준 본인부담률을 곱한 금액입니다. 매입 용도와 금액을 넣어 부담액을 산출하는 절차는 국토교통부 주택도시기금 셀프 채권매입 도우미에 공개되어 있습니다.
5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 채권매입
자료: 국토교통부 주택도시기금, 셀프 채권매입 도우미, 2026-08-20 확인.
채권을 팔지 않고 5년 보유하면 얼마가 되나 (연 1.0% 복리)
만기까지 보유하면 액면 100만 원이 5년 뒤 1,051,010원이 됩니다. 제1종 국민주택채권의 상환기간은 발행일부터 5년이고 발행이율은 연 1.0% 연단위 복리이며, 이 이율은 2025년 4월 1일부터 적용되고 있습니다. 원금과 이자 모두 상환일부터 5년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다(주택도시기금, 2026-08-20 확인).
즉시매도하면 매입액의 일정 비율을 그날 부담하고 끝나며, 보유하면 5년 뒤 액면 100만 원당 51,010원의 이자를 받습니다.
소유권 이전등기 매입률은 설정등기와 무엇이 다른가
소유권 이전등기의 매입률은 단일 요율이 아니라 시가표준액 구간별 누진 구조입니다. 설정등기와 달리 시가표준액이 커질수록 요율이 올라가고 소재지에 따라서도 달라집니다.
| 시가표준액 구간 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만 원 이상 5,000만 원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5,000만 원 이상 1억 원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억 원 이상 1억 6,000만 원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6,000만 원 이상 2억 6,000만 원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6,000만 원 이상 6억 원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억 원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
기준: 주택 소유권 이전등기, 시가표준액 / 가정: 면제 사유 없음 / 출처: 주택도시기금법 시행령 별표(제8조제2항 관련), 법제처 채권 매입액 계산 방법, 2026-08-20 확인.
아파트를 사면서 담보대출을 함께 받으면 이전등기분과 설정등기분을 각각 매입합니다. 기존 담보에 추가로 설정하는 후순위 아파트담보대출은 설정등기분만 발생합니다.
계산 예시
대출원금 1억 원, 설정비율 130%인 근저당권을 가정하면 설정금액은 1억 3,000만 원이고 채권 매입액은 130만 원입니다. 여기에 본인부담률 10%를 가정해 등기 단계 공과금을 합산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 산출 근거 | 금액 |
|---|---|---|
| 채권할인료 | 130만 원 × 10% | 130,000원 |
| 등록면허세 | 1억 3,000만 원 × 0.2% | 260,000원 |
| 지방교육세 | 260,000원 × 20% | 52,000원 |
| 등기신청수수료 | 권리 설정등기 서면 방문신청 1건 | 18,000원 |
| 합계 | 법무사 보수 제외 | 460,000원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 1억 3,000만 원 설정, 채권 본인부담률 10%, 서면 방문신청 / 출처: 국가법령정보센터 「지방세법」 제28조·제151조, 대법원 등기신청수수료 예규(2025-08-01 시행).
본인부담률 10%는 계산용 가정치이므로 실제 값은 매입일 기준 고객부담금 조회 결과를 대입해야 합니다. 위 계산의 460,000원에는 법무사 보수가 빠져 있고, 비용 부담 주체는 상품과 약정서에 따라 다릅니다. 항목별 금액은 근저당권 설정비 계산기로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 근저당권 설정할 때 국민주택채권을 꼭 사야 하나요? A. 설정금액이 2,000만 원 이상이면 매입 대상입니다. 주택도시기금법 시행령 별표가 저당권 설정등기를 매입 대상으로 정하고 있어, 그 1%에 해당하는 제1종 채권을 매입해야 합니다. 2,000만 원 미만이면 매입 의무가 없습니다.
Q. 채권할인료는 왜 사람마다 다른가요? A. 매입액과 본인부담률이 둘 다 달라지기 때문입니다. 매입액은 근저당권 설정금액의 1%로 정해지고, 본인부담률은 채권 유통시세를 반영해 매일 달라집니다. 같은 금액이라도 등기 접수일이 다르면 부담액이 달라집니다.
Q. 매입한 채권을 팔지 않고 그냥 갖고 있어도 되나요? A. 됩니다. 만기 5년, 연 1.0% 연단위 복리 조건이라 액면 100만 원이 5년 뒤 1,051,010원이 됩니다. 다만 원금과 이자 모두 상환일부터 5년이 지나면 소멸시효가 완성되므로 상환 청구 시점을 관리해야 합니다.
Q. 대출금이 1억 원이면 채권을 얼마나 사나요? A. 근저당권 설정금액을 기준으로 계산합니다. 설정비율이 130%면 1억 3,000만 원이 기준이 되어 매입액은 그 1%인 130만 원입니다. 설정비율이 110%면 기준액 1억 1,000만 원, 매입액 110만 원으로 줄어듭니다.
Q. 집을 사면서 대출도 받으면 채권을 두 번 사나요? A. 네, 용도가 다르므로 각각 매입합니다. 소유권 이전등기는 시가표준액 구간별 요율로, 근저당권 설정등기는 설정금액의 1%로 따로 계산합니다. 발행이 1건으로 묶이는 것은 같은 날 접수된 동일 용도끼리입니다.
Q. 국민주택채권 할인율은 어디서 확인하나요? A. 주택도시기금 홈페이지의 고객부담금 조회에서 확인합니다. 매입 용도와 금액을 넣으면 그날의 매도금액에 선급이자와 세금을 가감한 실제 부담금이 산출됩니다. 채권을 취급하는 수탁 금융회사 창구에서도 같은 값을 조회할 수 있습니다.
정리
- 근저당권 설정등기의 채권 매입액은 설정금액의 1%이고, 2,000만 원 미만이면 매입 의무가 없습니다.
- 실제 부담액은 매입액에 매입일 기준 본인부담률을 곱한 금액이며, 주택도시기금은 고객부담금이 조회일자에 따라 달라질 수 있다고 안내합니다.
- 만기까지 보유하면 연 1.0% 연단위 복리로 액면 100만 원이 5년 뒤 1,051,010원이 됩니다.
- 소유권 이전등기는 시가표준액 구간별 13/1,000~31/1,000 요율이라 계산 구조가 다릅니다.
- 설정등기 단계에는 등록면허세(0.2%), 지방교육세(등록면허세의 20%), 등기신청수수료가 함께 발생합니다.