대출 일정을 따지는 질문은 잔금일이나 만기일이 이미 정해져 있을 때 나옵니다. 신청일과 입금일 사이에는 심사, 자서, 근저당 설정등기, 기표라는 네 개의 관문이 있고, 관문마다 멈춰 서는 이유가 서로 다릅니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 아파트 담보대출 중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않고, 이 글은 절차 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.
담보대출 절차는 몇 단계로 나뉘나 (신청·심사·자서·등기·기표)
담보대출은 신청, 심사, 자서, 근저당 설정등기, 기표 다섯 단계로 진행됩니다. 앞의 두 단계는 서류와 심사 기준이 시간을 정하고, 뒤의 세 단계는 법령과 등기소 접수 일정이 시간을 정합니다.
| 단계 | 이 단계에서 확정되는 것 | 기간을 정하는 기준 |
|---|---|---|
| 1. 신청·서류 접수 | 신청 금액, 담보 물건, 제출 서류 목록 | 서류 발급 소요일 |
| 2. 심사 | 한도, 이자율, 상환 방식 | 취급 기관의 여신 심사 기준 |
| 3. 자서(자필서명) | 약정 내용, 계약서류 수령일 | 방문 일정 |
| 4. 근저당 설정등기 | 채권최고액, 등기 접수번호 | 등기소 접수 순서 |
| 5. 기표(대출금 지급) | 실행일, 이자 기산일 | 등기 접수 확인 시점 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 아파트를 담보로 한 개인 대출, 대면·비대면 공통 절차 / 출처: 「부동산등기법」 제11조, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제23조·제46조
담보대출 심사 기간은 실제로 며칠 걸리나
심사 구간의 공개된 기준값은 27영업일입니다. 금융위원회는 주택담보대출 갈아타기 서비스 안내에서 주택담보대출과 전세대출은 규제와 서류를 담당 직원이 직접 검토하므로 심사에 약 27영업일이 걸린다고 밝혔습니다. (기준일 2024-01-09)
같은 안내에서 조건을 비교하는 단계는 5~10분으로 제시됐습니다. 비교와 접수는 분 단위, 심사는 영업일 단위라는 뜻이고, 영업일 기준이므로 주말과 공휴일은 일수 계산에서 빠집니다. 서류가 한 건이라도 보완 대상이 되면 심사 시계는 보완 서류가 도착한 날부터 다시 움직입니다.
자서는 무엇이고 그날 무엇이 확정되나
자서는 차입자가 대출 약정서에 자필로 서명해 계약 내용을 확정하는 절차입니다. 자서일에 이자율, 상환 방식, 채권최고액, 부대비용 부담 주체가 문서로 고정되며, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제23조에 따라 계약서류를 받게 됩니다. 준비할 서류 목록은 아파트담보대출 필요서류에 정리돼 있습니다.
자서 때 제출하는 등기 서류에는 유효기간이 정해져 있습니다.
등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표 등본·초본, 가족관계등록사항별 증명서 및 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다.
자료: 「부동산등기규칙」 제62조, 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인.
기표는 언제 이뤄지고 이자는 언제부터 붙나
기표는 대출금을 실제로 지급하는 처리이고, 이자는 자서일이 아니라 기표일부터 계산됩니다. 근저당권을 설정하는 담보대출은 설정등기 접수가 확인된 뒤 기표하는 순서가 일반적인데, 접수 순서 자체가 법으로 정해져 있기 때문입니다.
등기관은 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리하여야 한다.
자료: 「부동산등기법」 제11조 제3항, 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인.
등기신청수수료는 신청 방법에 따라 서면 방문신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원으로 갈립니다(「등기신청수수료 징수에 관한 예규」, 2025년 8월 1일 시행). 세금까지 더한 설정 비용 총액은 근저당 설정비 계산기로 자서 전에 확인할 수 있습니다.
자서한 뒤에도 대출을 되돌릴 수 있나 (청약철회 14일)
되돌릴 수 있는 기간은 14일입니다. 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제46조는 대출성 상품의 청약철회 기간을 계약서류를 제공받은 날 또는 계약체결일부터 14일로 정하고, 금전 지급이 그보다 늦었다면 지급일부터 14일로 정합니다.
철회하면 위약금은 붙지 않지만 원금과 약정 이자, 취급 기관이 부담한 부대비용은 돌려줘야 합니다. 부대비용으로는 인지세, 근저당권 설정 비용, 감정평가 수수료가 열거돼 있습니다. (금융위원회 「대출계약 철회권 시행 방안」, 2016-10-28)
은행권에 이 권리가 처음 도입될 때 대상은 개인의 4천만 원 이하 신용대출과 2억 원 이하 담보대출로 제시됐습니다. 지금의 적용 범위와 제외 상품은 계약의 청약철회권 안내와 계약서류에 붙는 철회 안내문에서 확인해야 합니다. 같은 법 제47조는 판매 규제 위반이 있었던 계약에 대해 위반 사실을 안 날부터 1년, 계약체결일부터 5년 이내에 해지를 요구할 수 있도록 정합니다.
일정이 밀리는 원인은 무엇인가
일정이 밀리는 원인은 대부분 서류와 등기 쪽에서 나옵니다. 발행일부터 3개월이 지난 인감증명이나 등본은 다시 떼야 하고, 소유자가 여럿이면 서명 인원 수만큼 방문 일정이 늘어납니다.
선순위 잔액이 확정되지 않으면 채권최고액과 한도 계산이 그 자리에서 멈춥니다. 상환 예정 금액은 대출을 실행한 곳이 발급하는 부채증명서로 확인하고, 소득 대비 연간 원리금 부담은 DSR 계산기와 DSR이란 설명으로 미리 점검할 수 있습니다. 담보 인정 비율의 개념은 LTV 항목에 정리돼 있습니다.
계산 예시
신청일이 2026년 8월 24일(월)이고 심사에 5영업일이 걸린 경우의 일정은 다음과 같습니다.
| 날짜 | 단계 | 그날 확인할 것 |
|---|---|---|
| 2026-08-24 (월) | 신청·서류 접수 | 등기 서류 발행일이 3개월 이내인지 |
| 2026-08-31 (월) | 심사 완료·조건 통보 | 한도, 이자율, 상환 방식 |
| 2026-09-02 (수) | 자서 | 계약서류 수령일, 채권최고액 |
| 2026-09-03 (목) | 등기 접수·기표 | 접수번호, 이자 기산일 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 심사 5영업일, 주말·공휴일 제외, 서류 보완 없음 / 출처: 심사 소요 2~7영업일은 금융위원회 갈아타기 서비스 안내(2024-01-09)
기표일이 정해지면 첫 달 이자는 일수로 계산됩니다.
첫 달 이자 = 대출원금 × 연이자율 × (기표일부터 첫 납입일까지 일수) ÷ 365
즉, 대출원금에 연이자율을 곱한 값에 기표일부터 첫 납입일까지의 일수를 곱하고 365로 나누면 첫 달 이자가 나옵니다.
원금 2억 원, 연이자율 4.3%, 기표일 9월 3일, 첫 납입일 9월 24일을 넣으면 일수는 21일이고, 2억 원 × 4.3% × 21 ÷ 365 = 494,795원입니다. 매달 나가는 원리금은 원리금 월 상환액 계산기로 조건을 바꿔가며 계산할 수 있습니다.
설정 비용도 자서 전에 확정됩니다. 원금 2억 원에 설정 비율 130%를 적용하면 채권최고액은 2억 6,000만 원이고, 등록면허세 520,000원(0.2%)과 지방교육세 104,000원(등록면허세의 20%), 전자표준양식 등기신청수수료 15,000원을 더한 639,000원이 사무소와 무관하게 고정되는 금액입니다.
자주 묻는 질문
Q. 담보대출 심사는 보통 며칠 걸리나요?
A. 공개된 기준값은 27영업일입니다. 금융위원회는 주택담보대출과 전세대출의 경우 규제와 서류를 담당 직원이 직접 검토하므로 심사에 약 27영업일이 걸린다고 안내했습니다. 서류 보완 요청이 있으면 그만큼 늘어납니다. (금융위원회, 2024-01-09)
Q. 자서가 정확히 무슨 뜻인가요? A. 자필서명의 줄임말입니다. 차입자가 대출 약정서에 직접 서명해 계약 내용을 확정하는 절차이며, 이날 이자율과 상환 방식, 채권최고액, 부대비용 부담 주체가 문서로 고정되고 계약서류를 받습니다.
Q. 기표일과 자서일은 다른가요? A. 다를 수 있습니다. 자서는 약정서에 서명하는 날이고, 기표는 대출금이 실제로 지급되는 처리입니다. 근저당권을 설정하는 담보대출은 설정등기 접수가 확인된 뒤 기표하는 순서가 일반적이어서 하루 이상 차이가 나기도 합니다.
Q. 이자는 자서한 날부터 계산되나요? A. 아니요, 기표일부터입니다. 자서는 계약 내용을 확정하는 절차일 뿐이고, 이자는 대출금이 지급된 날을 기산일로 삼아 첫 납입일까지의 일수만큼 계산되는 것이 일반적입니다.
Q. 자서까지 마친 대출도 취소할 수 있나요? A. 네, 계약서류를 제공받은 날 또는 계약체결일부터 14일 이내라면 청약을 철회할 수 있습니다. 금전 지급이 그보다 늦었다면 지급일부터 14일이며, 철회할 때는 원금과 약정 이자, 부대비용을 함께 반환해야 합니다. (금융소비자 보호에 관한 법률 제46조)
Q. 인감증명서는 언제 발급받아야 하나요? A. 등기신청서에 첨부하는 인감증명과 주민등록표 등본은 발행일부터 3개월 이내여야 합니다. 부동산등기규칙 제62조가 정한 기준이며, 기한이 지나면 다시 발급받아야 해서 그만큼 일정이 밀립니다.
Q. 대출금 지급과 근저당 설정등기 중 무엇이 먼저인가요? A. 설정등기 접수가 먼저인 순서가 일반적입니다. 부동산등기법 제11조 제3항은 등기관이 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리하도록 정하고 있어, 접수 순서가 담보 순위를 좌우하기 때문입니다.
Q. 영업일과 달력 날짜 중 어느 쪽으로 세야 하나요? A. 심사 기간은 영업일, 청약철회 기간은 달력 날짜로 셉니다. 심사 2~7영업일에는 주말과 공휴일이 빠지지만, 청약철회 14일은 달력 기준이어서 주말이 그대로 포함됩니다.
정리
- 담보대출은 신청, 심사, 자서, 근저당 설정등기, 기표 다섯 단계로 진행되고 이자는 기표일부터 계산됩니다.
- 심사 구간의 공개된 기준값은 2
7영업일이며, 조건 비교 단계는 510분으로 제시됐습니다. (금융위원회, 2024-01-09) - 등기신청서에 붙이는 인감증명과 주민등록표 등본은 발행일부터 3개월 이내여야 합니다. (부동산등기규칙 제62조)
- 계약서류를 제공받은 날 또는 지급일부터 14일 이내에는 위약금 없이 청약을 철회할 수 있고, 원금·약정 이자·부대비용은 반환해야 합니다. (금융소비자 보호에 관한 법률 제46조)
- 원금 2억 원에 설정 비율 130%를 적용하면 등록면허세·지방교육세·전자표준양식 등기신청수수료 합계는 639,000원으로 고정됩니다. (기준일 2026-08-20)