설정비 아끼려다 이자 더 낼까 — 무설정과 설정 손익분기

설정 방식과 무설정 방식 중 어느 쪽 총부담이 적은지는 나눗셈 한 번으로 갈립니다. 근저당권 설정에만 붙는 비용을 두 방식의 한 달치 이자 차액으로 나누면 손익분기 개월 수가 나오고, 실제 사용 기간이 그보다 짧은지 긴지만 확인하면 됩니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 대부중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않습니다.

무설정과 설정은 등기부에서 무엇이 달라지나

무설정 방식과 설정 방식의 차이는 근저당권 설정등기를 접수하는지 한 가지입니다. 설정 방식은 등기사항전부증명서 을구에 근저당권자와 채권최고액이 기재되고, 무설정 방식은 대주와 차주가 담보 약정서만 체결해 을구 기재가 생기지 않습니다.

담보 약정 자체는 두 방식 모두 존재하므로, 담보가 아예 없는 신용대출과는 구조가 다릅니다. 대부업권 대출잔액 13조 1,402억 원 가운데 담보대출이 7조 7,472억 원으로 59.0%를 차지합니다(금융감독원 「2025년 하반기 대부업 실태조사 결과」, 2025년 12월 말 기준, 2026-06-28 공표).

두 방식의 구조와 절차 차이는 무설정 아파트론 비교에 항목별로 정리되어 있고, 이 글은 비용이 뒤집히는 지점만 다룹니다.

설정 방식에만 붙는 비용은 얼마인가

설정 방식에만 붙는 비용은 채권최고액의 0.24%에 등기신청수수료, 국민주택채권 본인부담금, 법무사 보수를 더한 금액입니다. 앞의 세 항목은 법령과 대법원 예규가 비율·금액을 못 박아 두었습니다.

저당권(지상권·전세권을 목적으로 등기하는 경우를 포함한다): 채권금액의 1천분의 2

— 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 다목 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)

등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 지방교육세가 등록면허세액의 20%이므로(「지방세법」 제151조 제1항 제2호) 두 세금 합계는 채권최고액의 0.24%로 고정됩니다. 과세표준은 대출 원금이 아니라 등기부에 적히는 채권최고액이고, 원금의 110~130%로 설정하는 것이 실무 관행입니다.

설정 방식 추가비용 = 채권최고액 × 0.24% + 등기신청수수료 + 국민주택채권 본인부담금 + 법무사 보수

즉, 채권최고액에 0.24%를 곱해 세금을 구한 뒤 등기신청수수료와 국민주택채권 본인부담금, 법무사 보수를 차례로 더하면 설정 방식에만 발생하는 추가비용이 됩니다.

등기신청수수료는 권리 설정등기 기준으로 서면 방문신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원이며, 이 금액은 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 개정분이 2025년 8월 1일부터 적용된 결과입니다.

저당권의 설정 및 이전 — 저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 해당한다. 매입금액은 저당권 설정금액의 10/1,000

— 「주택도시기금법 시행령」 별표 부표 (주택도시기금 제1종국민주택채권 안내, 2026-08-20 확인)

국민주택채권은 매입액 전부가 사라지는 비용이 아닙니다. 매입 직후 매도하면 액면가와 매도 단가의 차액만 부담하므로, 실제 본인부담금은 신청일 채권 시세에 따라 매일 달라집니다.

손익분기 개월 수는 어떻게 계산하나

손익분기 개월 수는 총 설정비를 한 달치 이자 차액으로 나눈 값입니다. 사용 기간이 이 값보다 짧으면 무설정 방식의 총부담이 적고, 길면 설정 방식이 역전합니다.

손익분기 개월 = 총 설정비 ÷ (대출 원금 × 연 금리차 ÷ 12)

즉, 대출 원금에 두 방식의 연 금리차를 곱하고 12로 나눠 한 달치 이자 차액을 구한 다음, 총 설정비를 그 금액으로 나누면 손익분기 개월 수가 나옵니다.

손익분기 계산에서는 두 방식에 똑같이 붙는 비용이 빠집니다. 인지세는 근저당권 설정계약서가 아니라 금전소비대차에 관한 증서에 부과되므로 설정 여부와 무관하게 같은 금액이 발생하며, 기재금액 5,000만 원 이하는 비과세, 5,000만 원 초과 1억 원 이하 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 초과 35만 원입니다(「인지세법」 제3조·제6조). 담보 확인용 등기사항전부증명서 비용도 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원으로 두 방식이 같습니다.

상환 이후 비용도 설정 방식에만 붙습니다. 근저당권을 지울 때 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원, 말소 등기신청수수료 1,000~4,000원(전자신청 1,000원·전자표준양식 3,000원·서면 방문신청 4,000원)이 발생합니다(찾기쉬운 생활법령정보 근저당권 말소등기).

계산 예시

원금이 커질수록 총 설정비는 늘지만 손익분기 개월 수는 오히려 짧아집니다. 세금은 채권최고액에 비례해 늘어나는 반면 법무사 보수는 같은 비율로 늘지 않기 때문입니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 설정 비율 130%, 설정 등기신청수수료 전자표준양식 15,000원, 국민주택채권 본인부담률 10%, 법무사 보수 각각 35만·40만·60만 원, 말소 확정분 10,200원(등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 말소 등기신청수수료 전자표준양식 3,000원) 포함 / 출처: 「지방세법」 제28조·제151조, 「주택도시기금법 시행령」 별표, 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」

총 설정비를 산식에 대입한 금리차별 손익분기는 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 만기일시상환으로 원금이 줄지 않으며 중도상환수수료·연체는 없음 / 출처: 위 표의 총 설정비를 손익분기 산식에 대입해 산출

원금 1억 원을 130%로 설정한 경우를 끝까지 계산하면 이렇습니다. 채권최고액 1억 3,000만 원에 대해 등록면허세는 260,000원, 지방교육세는 52,000원, 전자표준양식 등기신청수수료는 15,000원이므로 확정분이 327,000원입니다. 여기에 국민주택채권 매입액 1,300,000원의 본인부담금 130,000원과 법무사 보수 600,000원, 말소 확정분 10,200원을 더하면 총 설정비는 1,067,200원이 됩니다. 금리차를 2%p로 두면 한 달치 이자 차액이 1억 원 × 2% ÷ 12 = 166,667원이므로 손익분기는 6.4개월입니다. 금액을 바꿔 보려면 근저당 설정비 계산기, 담보 여력은 후순위 한도 계산기에서 확인합니다.

빅중개대부 주식회사가 중개하는 아파트 담보대출의 이자율은 연 13.520%(법정 최고 연 20%) 범위에서 대부업자의 심사 결과에 따라 정해집니다. 금리차 13%p는 그 범위 안에서 두 방식의 적용 금리가 벌어지는 폭을 가정한 값입니다.

등기부에 기재가 없으면 기록이 전혀 남지 않나

근저당권 설정등기를 하지 않더라도 대부 거래 자체는 다른 경로로 남습니다. 등기사항전부증명서 을구에 근저당권자가 기재되지 않는 것과, 거래 사실이 어디에도 남지 않는 것은 다른 이야기입니다.

첫째, 대부 거래 정보는 종합신용정보집중기관에 집중되어 개인신용평점에 반영되고, 그 결과 다른 금융거래가 제약받을 수 있습니다.

둘째, 원리금을 갚지 못하면 대주가 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보한 뒤 가압류·강제경매를 신청할 수 있고, 그 사실은 등기부 갑구에 기재됩니다. 셋째, 담보 약정서의 처분 제한 조항을 어기면 기한이익 상실 사유가 되어 잔액 전부를 한꺼번에 갚아야 하는 상황이 생깁니다. 무설정 방식은 등기 비용을 아끼는 선택지이지 기록을 없애는 선택지가 아닙니다.

어느 쪽을 선택할지 무엇으로 갈리나

선택 기준은 예상 사용 기간과 손익분기 개월 수의 대소 관계 하나입니다. 네 가지를 순서대로 확인하면 됩니다.

• 예상 사용 기간이 손익분기보다 짧은가 — 표의 가정에서는 3~6개월 단기 자금이면 무설정 방식의 총부담이 적은 구간에 들어갑니다.
• 12개월 이상 유지할 계획인가 — 표의 가정에서는 원금 3,000만 원·금리차 2%p에서 10.2개월이면 역전합니다.
• 필요 금액이 무설정 한도 안에 들어오는가 — 등기로 확보되는 우선변제권이 없어 한도가 설정 방식보다 낮게 잡히는 것이 일반적입니다.
• 남은 담보 여력이 얼마인가 — 계산 방법은 LTV 뜻과 계산법과 후순위 아파트담보대출 구조에 있습니다.

원리금 합계가 소득 대비 어느 선까지 허용되는지는 DSR 40% 규제에서 따로 확인합니다. 설정비는 일회성 지출이라 DSR 계산에는 들어가지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. 무설정 대출은 등기부등본에 정말 아무것도 안 남나요? A. 근저당권 설정등기를 하지 않으므로 등기사항전부증명서 을구에 근저당권자가 기재되지 않습니다. 다만 대부 거래 정보는 종합신용정보집중기관에 집중되어 개인신용평점에 반영되고, 원리금을 갚지 못해 가압류나 강제경매가 진행되면 그 사실은 등기부 갑구에 기재됩니다.

Q. 근저당 설정비는 대출 원금 기준인가요, 채권최고액 기준인가요? A. 채권최고액 기준입니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호는 저당권 등기의 과세표준을 채권금액으로 정하고 있어, 원금 1억 원을 130%로 설정하면 채권최고액 1억 3,000만 원에 0.2%를 곱한 260,000원이 등록면허세가 됩니다.

Q. 무설정과 설정 중 어느 쪽 총부담이 적은지 어떻게 판단하나요? A. 총 설정비를 두 방식의 한 달치 이자 차액으로 나눈 손익분기 개월 수와 실제 사용 기간을 비교하면 됩니다. 사용 기간이 손익분기보다 짧으면 무설정 방식의 총부담이 적고, 길면 설정 방식이 역전합니다.

Q. 인지세는 무설정으로 하면 내지 않아도 되나요? A. 인지세는 근저당권 설정계약서가 아니라 금전소비대차에 관한 증서에 부과되므로 설정 여부와 무관하게 같은 금액이 발생합니다. 기재금액 5,000만 원 이하는 비과세이고, 5,000만 원 초과 1억 원 이하는 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원입니다(「인지세법」 제3조·제6조).

Q. 대출을 다 갚으면 설정비를 돌려받나요? A. 돌려받지 않습니다. 등록면허세와 지방교육세는 등기 시점에 확정되는 세금이며, 상환 후 근저당권을 지울 때 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원, 말소 등기신청수수료 1,000~4,000원이 추가로 발생합니다.

Q. 무설정 방식은 한도가 얼마까지 나오나요? A. 한도는 담보 여력과 소득 요건, 대부업자의 심사 결과에 따라 정해지며 설정 방식보다 낮게 잡히는 것이 일반적입니다. 등기로 확보되는 우선변제권이 없어 회수 위험이 그만큼 크게 반영되기 때문입니다.

Q. 설정 비율을 낮추면 손익분기가 앞당겨지나요? A. 네. 등록면허세와 지방교육세, 국민주택채권 매입액이 모두 채권최고액에 비례하므로 설정 비율이 130%에서 110%로 내려가면 세 항목이 같은 비율로 줄고 손익분기 개월 수도 짧아집니다. 설정 비율은 대부업자의 심사 기준에 따라 정해집니다.

정리

• 설정 방식에만 붙는 비용은 채권최고액의 0.24%(등록면허세 0.2% + 지방교육세 20%)와 등기신청수수료 10,000~18,000원, 국민주택채권 본인부담금, 법무사 보수다.
• 손익분기 개월 수는 총 설정비를 대출 원금 × 연 금리차 ÷ 12로 나눈 값이고, 예상 사용 기간이 그보다 짧으면 무설정 방식의 총부담이 적다.
• 원금 1억 원·설정 비율 130%·금리차 2%p 가정에서 총 설정비는 1,067,200원, 손익분기는 6.4개월이다.
• 인지세와 등기사항전부증명서 비용은 두 방식에 똑같이 붙으므로 손익분기 계산에서 제외한다.
• 무설정 방식은 등기 비용을 줄이는 선택지일 뿐이며, 대부 거래는 개인신용평점에 반영되고 강제집행 단계에서는 등기부에 기재된다.