2020~2021년에 연 2%대로 받은 주택담보대출을 그대로 둔 채 자금이 더 필요해지는 상황이 늘고 있습니다. 선택지는 두 가지입니다. 기존 대출을 갚고 필요한 금액까지 한 번에 다시 받는 대환, 그리고 기존 대출을 남긴 채 모자란 금액만 후순위로 더하는 방법입니다.
본 문서는 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 빅중개대부(주)는 대부중개업자로서 등록 대부업자와 이용자를 연결하는 대부중개만 취급하며, 은행·저축은행 등 제도권 금융기관의 대출과 정책·서민금융 상품은 취급하거나 중개하지 않습니다.
기존 대출 유지와 대환은 무엇이 다른가 (후순위 vs 대환)
대환은 기존 잔액까지 포함한 전체 금액에 신규 금리를 다시 적용받는 방식이고, 후순위 추가는 기존 금리를 그대로 둔 채 모자란 금액에만 새 금리를 적용하는 방식입니다. 두 경로의 실질 차이는 신규 금리가 적용되는 원금의 크기에서 발생합니다. 대환은 선순위 잔액 전액이 재계산 대상이 되고, 후순위는 추가분만 대상이 됩니다.
| 구분 | 전액 대환 | 선순위 유지 + 후순위 추가 |
|---|---|---|
| 기존 대출 | 전액 상환 후 말소 | 그대로 유지 |
| 신규 금리 적용 범위 | 기존 잔액 + 추가 금액 전부 | 추가 금액만 |
| 근저당권 설정 | 신규 1건(기존 말소) | 기존 1건 유지 + 신규 1건 |
| 중도상환수수료 | 기존 대출 경과 기간에 따라 발생 | 기존 대출을 상환하지 않으므로 미발생 |
| 규제 적용 | 신규 취급으로 심사 시점 규제 전면 재적용 | 추가분 심사에 적용 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 동일 아파트 1건에 담보를 설정하는 경우 / 출처: 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」(2026-04-01)
두 대출을 함께 쓰면 실제 금리는 얼마가 되나 (가중평균 금리)
가중평균 금리는 성격이 다른 두 대출을 하나의 금리로 환산한 값이며, 대환 금리와 직접 맞대어 볼 수 있는 숫자입니다.
가중평균 금리 = (선순위 잔액 × 선순위 금리 + 후순위 금액 × 후순위 금리) ÷ (선순위 잔액 + 후순위 금액)
즉, 두 대출의 연이자를 각각 구해 더한 뒤 두 대출의 원금 합계로 나눈 값이 가중평균 금리입니다. 4억 원을 연 2.9%로 쓰고 5,000만 원을 연 13.5%로 더하면 연이자 합계는 1,835만 원, 원금 합계는 4억 5,000만 원이므로 가중평균 금리는 연 4.08%가 됩니다.
빅중개대부(주)가 중개하는 아파트 담보대출의 이자율은 연 13.5~20%(법정 최고 연 20%)이며, 연체이자율은 약정이자율 +3%P 이내이자 연 20% 이내입니다. 이자 외에 근저당권 설정에 따른 등록면허세·지방교육세·법무사 보수·인지세 등 부대비용이 발생합니다. 후순위 구조 자체는 후순위 아파트담보대출에 정리되어 있습니다.
갈아타면 어떤 규제가 다시 적용되나 (스트레스 DSR 3단계)
대환은 신규 취급으로 분류되므로 심사 시점의 규제가 전면 재적용됩니다. 2025년 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계는 주택담보대출 한도 산정 시 연 1.5%의 스트레스 금리를 약정 금리에 더해 계산합니다. 소득이 같아도 대출을 새로 받는 시점의 한도는 2021년 당시 한도보다 줄어들 수 있습니다.
금융위원회가 2026년 4월 1일 발표한 「2026년도 가계부채 관리방안」은 2026년 가계대출 증가율 목표를 1.5%로, 2030년까지 국내총생산 대비 가계부채 비율 목표를 80%로 제시했습니다. 이 목표는 2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 방안으로 3% 수준으로 상향됐으며, 늘어난 대출 여력은 주택공급 촉진·청년 주거안정 등 정책 목적에 한정해 쓰도록 정해졌습니다(2026-08-20 확인).
다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장은 원칙적으로 불허하되, 임차인이 있는 경우 등은 예외로 허용한다.
자료: 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」, 2026-04-01 발표·2026년 4월 17일 시행, 2026-08-20 확인. 담보인정비율의 기본 개념은 LTV에서 확인할 수 있습니다.
갈아탈 때 부대비용은 얼마나 드나 (중도상환수수료·근저당 설정비)
부대비용은 세금·수수료·중도상환수수료 세 갈래로 나뉘며, 대환 쪽이 후순위 추가보다 설정 대상 금액이 커서 세금 부담도 커집니다.
대출금 중도상환 時 ①자금운용 차질에 따른 손실 비용, ②대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 內에서만 중도상환수수료를 부과
자료: 금융위원회 「중도상환수수료 제도개선」, 금융소비자보호법 감독규정 제14조 제6항 제9호 개정, 2025년 1월 13일 이후 신규 계약분 적용, 2026-08-20 확인.
| 항목 | 산정 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 설정 채권액의 0.2% | 지방세법 제28조 |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20% | 지방세법 제151조 |
| 인지세 | 5,000만 원 이하 비과세 / 5,000만 원 초과 | 인지세법 제3조·제6조 |
| 제1종 국민주택채권 | 저당권 설정금액 2,000만 원 이상이면 매입 대상, 즉시 매도 시 할인차손만 실부담 | 주택도시기금법 시행령 별표 |
| 법무사 보수·등기신청수수료 | 위임 여부와 신청 방식에 따라 변동, 등기신청수수료는 2025년 8월 1일 인상 | 대법원 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 아파트 1건에 근저당권 1건을 설정하고 인지세는 차주와 취급 기관이 절반씩 부담 / 출처: 국가법령정보센터 인지세법, 국토교통부 주택도시기금 제1종 국민주택채권
계산 예시 — 선순위 연 2.9%를 남겼을 때와 전액 대환했을 때
손익분기가 되는 후순위 금리를 먼저 구하면 두 경로를 한 줄로 비교할 수 있습니다.
손익분기 후순위 금리 = (전체 대출금 × 대환 금리 − 선순위 잔액 × 선순위 금리) ÷ 추가 필요금액
즉, 전체 금액에 대환 금리를 곱한 값에서 선순위 잔액에 선순위 금리를 곱한 값을 뺀 뒤 추가로 필요한 금액으로 나누면, 그 값보다 후순위 금리가 낮을 때 유지 쪽 연부담이 작아집니다.
예시 1의 입력값은 시세 8억 원 아파트, 선순위 잔액 4억 원·연 2.9%·2021년 취급, 추가 필요금액 5,000만 원입니다. 전액 대환 시 연이자는 4억 5,000만 원 × 4.36% = 1,962만 원이고, 선순위를 남기면 (4억 원 × 2.9%) + (5,000만 원 × 13.520%) = 1,835만2,160만 원입니다. 손익분기 후순위 금리는 (1,962만 원 − 1,160만 원) ÷ 5,000만 원 = 연 16.04%입니다.
예시 2의 입력값은 같은 아파트에 선순위 잔액 3억 원·연 4.5%, 추가 필요금액 1억 원입니다. 전액 대환 시 연이자는 4억 원 × 4.36% = 1,744만 원, 선순위를 남기면 1,350만 원 + 1,350만2,000만 원 = 2,700만3,350만 원입니다. 손익분기 후순위 금리는 (1,744만 원 − 1,350만 원) ÷ 1억 원 = 연 3.94%로, 연 13.5~20% 구간에서는 성립하지 않습니다.
| 구분 | 예시 1 (선순위 연 2.9%·4억 원) | 예시 2 (선순위 연 4.5%·3억 원) |
|---|---|---|
| 전액 대환 연이자 | 1,962만 원 | 1,744만 원 |
| 선순위 유지 연이자 합계 | 1,835만~2,160만 원 | 2,700만~3,350만 원 |
| 손익분기 후순위 금리 | 연 16.04% | 연 3.94% |
| 1년차 부대비용 (대환 / 유지) | 약 177만 원 / 약 46만 원 | 약 168만 원 / 약 62만 원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 대환 금리 연 4.36%, 후순위 금리 연 13.5~20%, 설정 채권액은 대환 120%·후순위 130%, 법무사 보수와 등기신청수수료·채권할인료는 예시 1에서 40만 원·30만 원, 예시 2에서 45만 원·27만 원, 선순위는 취급 후 3년이 지나 중도상환수수료 0원, 원금 상환분을 뺀 이자만 비교 / 출처: 한국은행 「2026년 6월 금융기관 가중평균금리」(2026-07-28), 국가통계포털 예금은행 가중평균금리
예시 1은 후순위 금리가 연 16.04%보다 낮을 때 유지 쪽 연부담이 작아지고, 예시 2는 손익분기가 연 3.94%여서 대환 쪽 연부담이 작습니다. 월 상환액 기준 비교는 월 상환액 계산기, 잔여 담보 여력 확인은 아파트 후순위 한도 계산기에서 직접 넣어볼 수 있습니다.
손익분기를 가르는 변수는 무엇인가 (금리차·필요금액·잔여기간)
판단을 가르는 변수는 세 개입니다. 첫째는 선순위 금리와 신규 취급 금리의 차이로, 2026년 6월 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출금리는 연 4.36%, 고정형 연 4.53%, 변동형 연 4.27%로 집계되었습니다(한국은행, 2026-07-28 공표). 선순위가 연 2.9%면 격차가 1.46%p, 연 4.5%면 오히려 0.14%p 높습니다.
둘째는 추가 필요금액이 전체에서 차지하는 비중입니다. 예시 1에서 추가분 비중은 11.1%(5,000만 원 ÷ 4억 5,000만 원)여서 높은 금리가 적용되는 구간이 작고, 예시 2에서는 25.0%(1억 원 ÷ 4억 원)로 두 배 이상 커집니다.
셋째는 잔여기간과 중도상환수수료입니다. 취급일로부터 3년이 지나면 면제하는 약정이 일반적이므로, 2021년에 받은 선순위는 수수료 부담 없이 상환할 수 있는 경우가 많습니다. 2025년 1월 13일 이후 신규 계약분은 실비용 범위 안에서 요율을 산정하도록 바뀌었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 기존 주택담보대출을 유지하면서 추가로 대출을 받을 수 있나요? A. 담보 여력과 소득 요건을 충족하면 검토 대상입니다. 잔여 담보 가치는 시세에 담보인정비율을 곱한 뒤 선순위 설정 채권액을 뺀 금액으로 산정하며, 전 금융권 원리금을 합산한 총부채원리금상환비율도 함께 심사합니다.
Q. 중도상환수수료는 3년이 지나면 없어지나요? A. 주택담보대출 약관은 대체로 취급일로부터 3년이 지나면 중도상환수수료를 면제하도록 정하고 있습니다. 다만 면제 기간과 요율은 약정마다 다르므로 본인 대출의 약정서와 취급 기관 공시를 확인해야 합니다.
Q. 가중평균 금리는 어떻게 계산하나요? A. 선순위 연이자와 후순위 연이자를 더한 뒤 두 대출의 원금 합계로 나누면 됩니다. 4억 원을 연 2.9%로, 5,000만 원을 연 13.5%로 쓰면 연이자 합계 1,835만 원을 원금 합계 4억 5,000만 원으로 나눈 연 4.08%가 가중평균 금리입니다.
Q. 대환하면 스트레스 DSR이 다시 적용되나요? A. 네, 대환은 신규 취급으로 분류되어 심사 시점 규제가 다시 적용됩니다. 2025년 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계는 연 1.5%의 스트레스 금리를 약정 금리에 더해 한도를 산정하므로, 소득이 같아도 이전보다 한도가 줄어들 수 있습니다.
Q. 후순위를 설정하면 선순위 금리가 올라가나요? A. 선순위 약정 금리 자체는 변하지 않습니다. 다만 일부 약정은 후순위 설정을 사전 통지 사항이나 기한이익상실 사유로 정하고 있어, 설정 전에 선순위 약정서의 담보 관련 조항을 확인해야 합니다.
Q. 근저당권을 새로 설정하면 세금이 얼마나 나오나요? A. 등록면허세가 설정 채권액의 0.2%, 지방교육세가 등록면허세액의 20%여서 합계 0.24%입니다. 설정 채권액이 6,500만 원이면 15만 6,000원, 5억 4,000만 원이면 129만 6,000원이며 여기에 인지세와 법무사 보수, 등기신청수수료가 더해집니다.
Q. 두 방법 중 어느 쪽을 골라야 하나요? A. 조건에 따라 갈립니다. 선순위 금리가 낮고 추가 필요금액이 작을수록 유지 쪽 연부담이 작아지고, 선순위 금리가 이미 신규 취급 금리에 가깝거나 추가 필요금액이 클수록 대환 쪽 연부담이 작아집니다. 손익분기 후순위 금리를 직접 계산해 비교하는 것이 판단 기준이 됩니다.
정리
- 비교의 기준선은 2026년 6월 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출금리 연 4.36%이며, 여기에 두 대출의 가중평균 금리를 맞대어 본다(한국은행, 2026-07-28 공표).
- 손익분기 후순위 금리는 (전체 대출금 × 대환 금리 − 선순위 잔액 × 선순위 금리) ÷ 추가 필요금액으로 구한다.
- 선순위 연 2.9%·잔액 4억 원에 5,000만 원을 더하는 조건의 손익분기는 연 16.04%, 선순위 연 4.5%·잔액 3억 원에 1억 원을 더하는 조건의 손익분기는 연 3.94%로 결론이 반대로 나온다.
- 대환은 신규 취급이므로 스트레스 DSR 3단계(연 1.5% 가산)와 2026년 4월 17일 시행된 만기연장 제한이 다시 적용된다.
- 부대비용은 설정 채권액의 0.24%(등록면허세 0.2% + 지방교육세 20%)에 인지세·법무사 보수·채권할인료가 더해지며, 설정 금액이 큰 대환 쪽이 더 크다.