같은 아파트를 담보로 잡아도 어느 업권에서 실행하느냐에 따라 적용 금리가 3배 이상 벌어집니다. 예금은행 주택담보대출 평균금리는 2026년 6월 신규취급액 기준 연 4.36%, 등록 대부업자의 전체 평균 대출금리는 2025년 12월 말 기준 연 13.9%로 공시됐습니다.
아래에서는 이 격차가 만들어지는 구조와, 담보 순위·부대비용까지 넣었을 때 실질 부담이 어떻게 달라지는지 공시 자료 기준으로 정리했습니다.
금리 차이는 왜 생기나 (조달·위험·규제)
1. 조달 비용
- 예금은행: 예금을 주된 자금원으로 조달합니다. 2026년 6월 예금은행 저축성수신금리는 신규취급액 기준 연 3.08%로 집계됐습니다.
- 저축은행·여신전문금융회사: 예금과 채권 발행을 섞어 조달하며, 예금 중심 구조보다 조달 원가가 높게 형성됩니다.
- 등록 대부업자: 자기자본과 차입으로 조달하며 예금 수신 기능이 없습니다.
2. 위험 프리미엄
후순위 담보대출은 경매 배당에서 선순위 채권최고액이 먼저 변제된 뒤 남은 금액으로만 회수됩니다. 회수 실패 가능성이 가산금리에 반영되므로 같은 아파트라도 선순위 잔액이 클수록 후순위 조건은 나빠집니다. 순위별 위험 구조는 후순위 담보대출 문서에 정리돼 있습니다.
3. 규제 차이
규제지역 주택담보대출의 담보인정비율은 2025년 10월 16일부터 40%(서민·실수요자 60%)이며, 주택 가격 구간에 따라 한도가 6억·4억·2억 원으로 나뉩니다. 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 3.0%가 가산됩니다. (금융위원회, 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ, 2025-10-17 게재 / 금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최, 2025-10-15 게재 / 2026-08-20 확인) 2026년 가계부채 총량 증가율 목표는 2026년 8월 13일 대책으로 당초 1.5%에서 3% 수준으로 상향됐습니다. (금융위원회, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화, 2026-08-13 게재)
대부업자의 이자율 상한은 법령으로 고정돼 있습니다.
법 제8조제1항에서 "대통령령으로 정하는 율"이란 연 100분의 20을 말한다.
자료: 국가법령정보센터, 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령 제5조, 2026-08-20 확인.
업권별 공시 금리는 얼마인가
업권별로 공표된 금리 수준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 공시 금리 | 기준 시점 | 자료 |
|---|---|---|---|
| 예금은행 주택담보대출(신규취급액) | 연 4.36% | 2026년 6월 | 한국은행 |
| 예금은행 가계대출 전체(신규취급액) | 연 4.50% | 2026년 6월 | 한국은행 |
| 등록 대부업자 전체 평균 대출금리 | 연 13.9% | 2025년 12월 말 | 금융감독원 |
| 대형 대부업자 개인신용대출 금리 | 연 18.8% | 2025년 12월 말 | 금융감독원 |
| 법정 최고이자율 | 연 20% | 2026년 8월 | 국가법령정보센터 |
기준: 2026-08-20 확인 / 비교 기준: 예금은행 수치는 신규취급액 가중평균, 대부업권 수치는 등록 대부업자 전체 대출 평균이며 담보 종류·담보 순위·상환방식이 서로 달라 동일 조건 비교가 아님 / 출처: 한국은행 「2026년 6월 금융기관 가중평균금리」(2026-07-30 공표), 금융감독원 「2025년 하반기 대부업 실태조사 결과」(2026-06-28 발표), 대부업법 시행령 제5조
등록 대부업자의 담보대출 잔액은 2025년 12월 말 7조 7,472억 원으로 전체 대출잔액 13조 1,402억 원의 59.0%를 차지했습니다(금융감독원, 2026-06-28 발표). 빅중개대부(주)는 대부중개업자로서 등록 대부업자와 이용자를 연결하는 대부중개만 취급하며, 위 표의 수치는 각 기관이 공표한 업권 평균이므로 개별 차주에게 적용되는 조건과 다릅니다.
어떤 상황에 어느 경로가 유리할까
은행권이 유리한 경우
- 소득 증빙이 명확하고 총부채원리금상환비율(DSR) 여유가 남아 있는 경우
- 규제지역 담보인정비율 40% 안에서 필요한 금액이 산출되는 경우
- 심사 기간을 기다릴 수 있는 경우
2금융권이 유리한 경우
- 은행권 한도 산정 결과가 필요한 금액에 미달한 경우
- 선순위가 이미 설정된 물건에 후순위를 추가로 설정해야 하는 경우
대부중개 검토 대상이 되는 경우
- 은행권과 저축은행권에서 승인이 어렵다는 안내를 받은 경우
- 다주택·사업자·신용 이슈가 겹쳐 담보 여력 중심의 심사가 필요한 경우
- 선순위 채권최고액을 제외한 잔여 담보 여력만으로 조건을 확인해야 하는 경우
중도상환수수료와 부대비용은 얼마나 드나
표면 금리만 볼 것이 아니라 다음 항목을 함께 확인해야 실질 부담을 알 수 있습니다.
- 근저당권 설정 등록면허세: 채권최고액의 0.2%(지방세법 제28조제1항제1호다목). 여기에 등록면허세액의 20%가 지방교육세로 붙어 합계는 채권최고액의 0.24%입니다. (법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 근저당권 설정등기, 2026-08-20 확인)
- 인지세: 금전소비대차 증서 기재금액이 5,000만 원 초과 1억 원 이하이면 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하이면 15만 원, 10억 원 초과이면 35만 원입니다(인지세법 제3조). 부담 방식은 대출 인지세 문서에 정리돼 있습니다.
- 중도상환수수료: 2025년 1월 13일 이후 체결되는 신규 계약분부터 실비 범위 안에서만 부과됩니다. 은행권 고정금리 주택담보대출 수수료율은 평균 1.43%에서 0.56%로 0.87%포인트 낮아졌고, 변동금리는 1.25%에서 0.55%로 조정된 것으로 공시됐습니다. (금융위원회, 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다, 2025-01-09 게재)
- 감정평가 수수료·법무사 보수·등기신청수수료: 물건과 대리인에 따라 달라지므로 근저당 설정비용 계산기로 개략 금액을 확인할 수 있습니다.
계산 예시
1년치 실질 부담은 이자와 설정 세금, 인지세를 더해 계산합니다.
1년 실부담 = (대출금액 × 연 이자율) + (채권최고액 × 0.24%) + 인지세
1년간의 실질 부담은 대출금액에 연 이자율을 곱한 이자에, 채권최고액의 0.24%인 설정 세금과 인지세를 더한 금액이다.
- 입력값: 대출금액 1억 원, 채권최고액 1억 3,000만 원(130% 설정), 기간 1년, 만기일시상환
- 중간 계산: 예금은행 공시 평균 연 4.36% 적용 시 이자 436만 원 / 등록 대부업자 공시 평균 연 13.9% 적용 시 이자 1,390만 원 / 설정 세금 1억 3,000만 원 × 0.24% = 31만 2,000원 / 인지세 15만 원
- 결과: 1년 실부담은 각각 약 482만 원과 약 1,436만 원으로 954만 원 차이
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 만기일시상환, 중도상환수수료·감정평가 수수료·법무사 보수 제외, 인지세 전액 차주 부담 / 출처: 한국은행 「2026년 6월 금융기관 가중평균금리」, 금융감독원 「2025년 하반기 대부업 실태조사 결과」, 지방세법 제28조·제151조, 인지세법 제3조
소득 대비 연간 원리금 위치는 DSR 계산기로, 담보인정비율 개념은 LTV 문서로 확인할 수 있습니다. 한도 산식은 아파트담보대출 한도 계산법에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 은행에서 거절됐으면 이제 어디를 알아봐야 하나요? A. 거절 사유(DSR 초과·신용·담보)를 먼저 확인하세요. 사유에 따라 2금융권·후순위·대부중개 중 검토 대상이 되는 경로가 달라집니다.
Q. 대부중개는 직접 대출하지 않는다던데 어떻게 금리가 정해지나요? A. 중개업자는 대부업자가 제시한 조건을 확인해 이용자에게 연결하는 역할만 합니다. 실제 적용 금리는 대출을 실행하는 대부업자의 심사 결과로 정해지며, 법정 최고이자율인 연 20%를 넘을 수 없습니다.
Q. 금리 비교 시 뭘 봐야 하나요? A. 표면 금리만이 아니라 부대비용을 포함한 실효 부담을 봐야 합니다. 근저당권 설정 세금은 채권최고액의 0.24%, 인지세는 대출금액 1억 원 초과 10억 원 이하 구간에서 15만 원이며 중도상환수수료와 상환 방식도 함께 확인해야 합니다.
Q. 은행 주택담보대출 평균금리는 지금 몇 퍼센트인가요? A. 연 4.36%입니다. 한국은행이 공표한 2026년 6월 예금은행 가중평균 주택담보대출금리(신규취급액 기준)이며 전월보다 0.04%포인트 올랐습니다. 같은 달 고정형은 연 4.53%, 변동형은 연 4.27%로 집계됐습니다.
Q. 대부업 대출금리 상한은 몇 퍼센트인가요? A. 연 20%입니다. 대부업법 시행령 제5조는 대부업자가 개인이나 소기업 법인에 대부하는 경우의 이자율을 연 100분의 20 이내로 제한하고 있으며, 이를 초과하는 부분의 이자 약정은 무효입니다.
Q. 후순위 담보대출은 왜 금리가 더 높나요? A. 경매로 넘어갔을 때 배당 순서가 뒤이기 때문입니다. 선순위 채권최고액이 먼저 변제되고 남은 금액으로만 회수되므로 회수 실패 위험이 가산금리에 반영되며, 선순위 잔액이 클수록 잔여 담보 여력이 줄어 조건이 나빠집니다.
Q. 중도상환수수료는 얼마나 나오나요? A. 2025년 1월 13일 이후 체결된 신규 계약분부터는 실비 범위 안에서만 부과됩니다. 금융위원회 공시에 따르면 은행권 고정금리 주택담보대출 수수료율은 평균 1.43%에서 0.56%로, 변동금리는 1.25%에서 0.55%로 조정됐습니다.
Q. 근저당 설정 비용은 누가 부담하나요? A. 등록면허세와 지방교육세는 채무자가 부담하는 것이 일반적이고 인지세는 금융회사와 절반씩 나누는 관행이 있습니다. 1억 원을 빌리며 채권최고액을 1억 3,000만 원으로 설정하면 설정 세금은 31만 2,000원, 인지세는 15만 원입니다.
정리
- 예금은행 주택담보대출 평균금리는 2026년 6월 신규취급액 기준 연 4.36%, 등록 대부업자 전체 평균 대출금리는 2025년 12월 말 기준 연 13.9%로 공시됐습니다.
- 금리 격차는 조달 비용, 후순위 회수 위험, 업권별 규제 적용 범위 세 가지에서 나옵니다.
- 규제지역 담보인정비율은 2025년 10월 16일부터 40%이고 주택 가격 구간별 한도는 6억·4억·2억 원이며, 이 한도 안에서 필요한 금액이 산출되는지가 경로 선택의 첫 갈림길입니다.
- 근저당권 설정 세금은 채권최고액의 0.24%, 인지세는 1억 원 초과 10억 원 이하 구간에서 15만 원으로, 표면 금리에 더해 실질 부담을 계산해야 합니다.
- 대부업자의 이자율은 대부업법 시행령 제5조에 따라 연 20%를 넘을 수 없습니다.