대출을 끼고 집을 사고팝니다 — 채무인수(승계)의 실제 절차

잔금일에 매도인의 대출을 갚아 없애지 않고 매수인이 그대로 넘겨받는 거래를 채무인수라고 부릅니다. 근저당권을 말소하고 새로 설정하는 방식과 달리 등기부에 있는 근저당권을 남긴 채 채무자 이름만 바꾸는 구조여서, 필요한 동의와 비용, 세금 계산이 모두 달라집니다. 빅중개대부 주식회사는 대부중개업자로서 대부중개만 취급하며 직접 대출을 실행하지 않고, 이 글은 절차 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.

대출을 낀 매매에서 채무인수는 어떤 순서로 진행되나

채무인수의 첫 단계는 매매계약서에 인수 조항을 넣는 것입니다. 매매대금 가운데 얼마를 인수 채무로 대체할지, 인수가 성사되지 않으면 계약을 어떻게 처리할지를 계약서에 미리 적어 두어야 뒤의 단계가 성립합니다.

두 번째 단계는 채권자의 승낙입니다. 매도인과 매수인이 합의했다는 사실만으로는 채무자가 바뀌지 않고, 대출을 실행한 채권자가 매수인을 새 채무자로 받아들이겠다고 승낙해야 효력이 생깁니다(「민법」 제454조 제1항, 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인). 기다리는 쪽은 상당한 기간을 정해 승낙 여부의 확답을 요구할 수 있고, 그 기간 안에 채권자가 확답을 발송하지 않으면 거절한 것으로 봅니다(같은 법 제455조).

세 번째 단계는 잔금일 등기입니다. 소유권이전등기와 근저당권 채무자변경등기가 같은 날 접수되며, 이때 준비하는 서류는 아파트담보대출 필요서류와 겹치는 항목이 많습니다.

면책적 채무인수와 이행인수는 무엇이 다른가

두 방식을 가르는 기준은 채권자의 승낙 유무입니다. 채권자가 승낙하면 매도인은 채무에서 벗어나고 매수인만 채무자로 남지만, 승낙이 없으면 매수인이 매도인에게 대신 갚아 주겠다고 약속한 이행인수에 그쳐 채권자에 대해서는 매도인이 계속 채무자입니다.

제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.

(「민법」 제454조 제1항, 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)

매매대금에서 인수 채무액을 공제하기로 약정했더라도 그 약정만으로 매도인이 면책되지는 않습니다. 매수인이 연체하면 채권자는 매도인에게 청구할 수 있고, 매도인의 개인신용평점도 함께 영향을 받습니다.

세 가지 형태를 대조하면 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 아파트 매매계약에 따라 매수인이 매도인의 대출채무를 넘겨받는 경우 / 출처: 「민법」 제453조~제459조, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「근저당권 변경등기」

보증인이 있다면 별도의 확인이 필요합니다.

전채무자의 채무에 대한 보증이나 제삼자가 제공한 담보는 채무인수로 인하여 소멸한다. 그러나 보증인이나 제삼자가 채무인수에 동의한 경우에는 그러하지 아니하다.

(「민법」 제459조, 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)

근저당권 채무자변경 등기 비용은 얼마인가

채무자변경등기의 세금은 건당 6,000원 정액입니다. 채권최고액이 바뀌지 않는 채무자 변경은 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 마목의 그 밖의 등기로 분류되어 등기 1건당 6,000원의 등록면허세가 부과되고, 지방교육세는 그 20%인 1,200원입니다(「지방세법」 제151조 제1항 제2호).

국민주택채권은 매입하지 않습니다. 매입 기준이 증액된 채권최고액이어서 채무자만 바뀌는 등기에는 매입 의무가 생기지 않습니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「근저당권 변경등기 제출서류」, 2026-08-20 확인). 등기신청수수료는 등기 목적과 신청 방식(전자신청·전자표준양식·서면 방문신청)에 따라 금액이 나뉩니다. 이 수수료는 2025년 7월 23일 예규 개정으로 2025년 8월 1일부터 인상됐고 이후에도 개정될 수 있으므로, 실제 적용 금액은 대법원 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 또는 대법원 인터넷등기소의 수수료 안내에서 신청 직전에 확인하시기 바랍니다.

기존 근저당권을 말소하고 새로 설정하는 방식은 비용 구조가 다릅니다. 신규 설정은 채권최고액의 0.2%가 등록면허세로 부과되므로, 설정액이 4억 8,000만 원이면 등록면허세만 96만 원이고 여기에 지방교육세 19만 2,000원과 국민주택채권 매입 부담이 더해집니다. 두 방식의 차액은 근저당 설정비 계산기로 비교할 수 있습니다.

인수한 대출금도 취득세 과세표준에 포함되나

인수한 대출금은 취득세 과세표준에 포함됩니다. 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호가 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 사실상취득가격의 범위에 넣고 있기 때문입니다(국가법령정보센터, 2026-08-20 확인).

취득세 과세표준 = 현금으로 지급한 금액 + 매수인이 인수한 채무액

즉, 현금으로 건넨 금액에 매수인이 넘겨받은 채무액을 더한 금액이 취득세 과세표준입니다. 매매대금 12억 원 가운데 4억 원을 채무인수로 대체했다면 과세표준은 8억 원이 아니라 12억 원이며, 현금 지급액만 신고하면 과소신고가 됩니다. 신고·납부 기한은 취득일부터 60일입니다(「지방세법」 제20조 제1항).

전세보증금 반환채무를 함께 넘겨받은 경우에도 같은 조항의 채무인수액으로 보아 과세표준에 합산됩니다. 대항요건을 갖춘 임차주택을 매수하면 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 보증금 반환채무는 임차인의 동의나 통지 없이도 매수인에게 넘어갑니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 2026-08-20 확인).

채무인수를 하면 매수인의 대출 한도는 어떻게 계산되나

넘겨받을 수 있는 채무 잔액은 매수인 기준으로 다시 산정됩니다. 채무자가 바뀌면 채권자는 새 채무자의 소득과 기존 부채를 기준으로 상환능력을 심사하므로, 매도인에게 적용되던 조건이 그대로 이어진다고 보기 어렵습니다.

규제지역이라면 상한이 두 겹으로 걸립니다. 2025년 10월 16일부터 규제지역의 일반 차주 담보인정비율은 40%(서민·실수요자 60%)이고, 주택 가격에 따라 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원의 한도가 함께 적용됩니다(금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ, 2025-10-17 게재 / 2026-08-20 확인). 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 전입 의무도 따라옵니다(대한민국 정책브리핑, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행).

승계 가능 잔액 = min(시세 × LTV, 주택 가격 구간별 한도, 매수인 DSR 한도)

즉, 시세에 담보인정비율을 곱한 금액과 주택 가격 구간별 한도, 매수인의 DSR 한도 세 가지 중 가장 작은 금액이 넘겨받을 수 있는 채무 잔액의 상한입니다. 담보인정비율의 정의는 LTV, 소득 대비 연간 원리금 위치는 DSR 계산기와 DSR이란 무엇인가에서 확인할 수 있습니다.

상한이 매도인의 잔액에 못 미치면 차액을 잔금일에 현금으로 메워야 합니다. 남은 담보 여력을 쓰는 구조는 후순위 아파트담보대출에 따로 정리해 두었습니다.

계산 예시

서울 규제지역 소재 전용면적 84㎡ 아파트를 12억 원에 매수하면서 매도인의 대출 잔액 4억 원을 넘겨받는 경우를 끝까지 계산하면 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 1세대 1주택 유상거래, 전용면적 84㎡로 농어촌특별세 비과세, 감면·중과 없음, 등기신청수수료·법무사 보수 별도 / 출처: 「지방세법」 제11조 제1항 제8호·제28조·제151조, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제5호

담보 여력도 같은 사례로 확인합니다. 시세 12억 원에 규제지역 일반 차주 담보인정비율 40%를 곱하면 4억 8,000만 원이고, 주택 가격이 15억 원 이하여서 구간별 한도는 6억 원입니다. 두 값 중 작은 4억 8,000만 원이 담보 쪽 상한이므로 인수 채무 4억 원은 그 안에 들어오지만, 매수인의 DSR 한도가 4억 원보다 작게 산정되면 그 금액이 최종 상한이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인의 대출을 그대로 승계받을 수 있나요? A. 채권자가 승낙해야 넘어갑니다. 「민법」 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙으로 효력이 생긴다고 정하고 있어, 매도인과 매수인의 합의만으로는 채무자가 바뀌지 않습니다. 승낙 여부는 새 채무자의 상환능력 심사 결과에 따라 갈립니다.

Q. 채권자가 승낙하지 않으면 계약은 어떻게 되나요? A. 매수인이 대신 갚기로 한 이행인수로 남습니다. 채권자에 대해서는 매도인이 계속 채무자여서 연체가 생기면 매도인이 책임을 지고 개인신용평점도 함께 영향을 받습니다. 매매계약서에 승낙을 받지 못했을 때의 처리 방법과 기한을 미리 정해 두는 편이 안전합니다.

Q. 근저당권 채무자변경 등기 비용은 얼마인가요? A. 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원입니다. 채권최고액이 바뀌지 않는 채무자 변경은 「지방세법」 제28조 제1항 제1호 마목의 그 밖의 등기로 보아 건당 정액이 적용되고 국민주택채권은 매입하지 않습니다. 등기신청수수료와 법무사 보수는 별도이며, 채권최고액을 증액하지 않는 한 등록면허세가 채권액에 비례해 늘지는 않습니다.

Q. 인수한 대출금에도 취득세가 붙나요? A. 붙습니다. 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호가 채무인수액을 사실상취득가격에 포함하도록 정하고 있어, 현금으로 건넨 금액이 아니라 인수 채무를 더한 매매대금 전액이 과세표준이 됩니다. 신고·납부 기한은 취득일부터 60일입니다.

Q. 전세 낀 집을 사면 보증금도 채무인수인가요? A. 근거가 다릅니다. 대항요건을 갖춘 임차주택의 양수인은 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 법률의 규정으로 임대인의 지위를 승계하므로 임차인의 동의가 필요하지 않습니다. 다만 취득세에서는 넘겨받은 보증금 반환채무도 채무인수액으로 보아 과세표준에 합산됩니다.

Q. 대출을 승계하면 금리와 만기도 그대로 유지되나요? A. 그대로 유지된다고 보기 어렵습니다. 채무자가 바뀌면 새 채무자의 소득과 부채를 기준으로 조건이 다시 정해지고, 규제지역의 일반 차주 담보인정비율 40%와 주택 가격 구간별 한도도 실행 시점 기준으로 적용됩니다. 확정된 조건은 채권자가 보낸 승낙 통지서의 기재 내용으로 확인해야 합니다.

Q. 매도인의 보증인은 채무인수 뒤에도 책임을 지나요? A. 원칙적으로 소멸합니다. 「민법」 제459조는 전 채무자의 채무에 대한 보증이나 제3자가 제공한 담보가 채무인수로 소멸한다고 정하면서, 보증인이나 제3자가 동의한 경우에만 유지된다고 규정합니다. 동의 여부는 서면으로 남겨 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.

Q. 부담부증여로 넘기면 인수한 채무는 어떻게 과세되나요? A. 채무액만큼은 양도로 봅니다. 「소득세법」 제88조 제1호는 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 채무액에 해당하는 부분이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정해, 그 부분에는 양도소득세가 매겨집니다. 나머지 금액에는 증여세가 적용됩니다.

정리

• 채무인수는 채권자가 승낙해야 매도인이 채무에서 벗어나며, 승낙이 없으면 이행인수에 그쳐 매도인이 계속 채무자로 남는다.
• 근저당권 채무자변경등기는 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원 정액이고 국민주택채권 매입 의무가 없어, 말소 후 재설정보다 비용이 적게 든다.
• 인수한 채무액은 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호에 따라 취득세 과세표준에 포함되므로, 현금 지급액만 신고하면 과소신고가 된다.
• 넘겨받을 수 있는 채무 잔액은 시세 × 담보인정비율, 주택 가격 구간별 한도, 매수인 DSR 한도 중 가장 작은 금액을 넘지 못한다.
• 전 채무자의 보증인과 제3자가 제공한 담보는 「민법」 제459조에 따라 채무인수로 소멸하며, 동의가 있어야 유지된다.