내 집을 살 때 쓰는 정책 주택대출은 하나가 아니라 요건이 서로 다른 세 갈래로 나뉩니다. 소득 상한이 6,000만 원인 제도와 1억 3,000만 원인 제도가 같은 범주로 묶여 있어 진입선을 헷갈리기 쉽습니다. 아래는 세 제도의 소득·자산·주택 요건과 한도, 2026년 8월 20일 확인 기준 금리를 하나의 기준으로 맞춰 정리한 내용입니다.
정책 주택대출 3종은 어떻게 나뉘나
정책 주택대출 3종은 국토교통부 주택도시기금이 운영하는 내집마련 디딤돌대출, 한국주택금융공사가 공급하는 보금자리론, 출산 가구를 대상으로 하는 신생아 특례 구입자금대출로 나뉩니다. 재원과 운영 주체가 달라 소득 상한·담보주택 평가액 상한·한도가 각각 따로 고시됩니다. 세 제도는 모두 공공 재원으로 운영되며, 신청과 심사는 각 제도의 공식 취급 창구에서만 이뤄집니다.
아래 표는 세 제도의 기본 요건을 같은 항목으로 맞춘 것입니다.
| 구분 | 구입자금 기금대출 | 장기 고정금리 정책 모기지 | 출산 가구 특례 |
|---|---|---|---|
| 운영 주체 | 국토교통부 주택도시기금 | 한국주택금융공사 | 국토교통부 주택도시기금 |
| 부부합산 연소득 상한 | 6,000만 원 | 7,000만 원 | 1억 3,000만 원 |
| 담보주택 평가액 상한 | 5억 원 | 6억 원 | 9억 원 |
| 기본 한도 | 2억 원 | 3억 6,000만 원 | 4억 원 |
| 담보인정비율·상환비율 | LTV 70%·DTI 60% | LTV 70%·DTI 60% | LTV 70%·DTI 60% |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 가구 유형 우대를 적용하지 않은 기본값, 아파트 담보 기준 / 출처: 국토교통부 주택도시기금 구입자금 대출 안내, 한국주택금융공사 주택담보대출 상품안내, 국토교통부 마이홈포털 신생아 특례 구입자금대출 안내
소득과 순자산 요건은 얼마까지 인정되나
소득 상한은 가구 유형에 따라 단계적으로 올라갑니다. 구입자금 기금대출은 부부합산 연소득 6,000만 원 이하가 기본이고, 생애최초 취득자와 2자녀 이상 가구는 7,000만 원 이하, 신혼가구는 8,500만 원 이하까지 인정됩니다(국토교통부 주택도시기금, 2026-08-20 확인). 순자산 요건은 2026년 기준 부부합산 5억 1,100만 원 이하로 고시돼 있습니다.
장기 고정금리 정책 모기지의 소득 상한은 다음과 같이 공시돼 있습니다.
부부(미혼인 경우 본인)기준 연소득 7천만원 이하 [대출 신청일 기준 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자) 8천5백만원 이하, 미성년 자녀 1자녀 9천만원, 다자녀가구 1억원]
자료: 한국주택금융공사, 주택담보대출 상품안내, 2026-08-20 확인.
출산 가구 특례는 소득 상한이 가장 넓습니다. 대출 접수일 기준 2년 이내에 출산(입양)한 가구가 대상이고 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용되며, 부부합산 연소득 1억 3,000만 원 이하(맞벌이 2억 원 이하), 순자산 5억 1,100만 원 이하가 요건입니다(국토교통부 마이홈포털, 2026-08-20 확인).
담보주택 가격·면적 기준과 한도는 어떻게 정해지나
담보주택 요건은 평가액 상한과 전용면적 두 축으로 나뉩니다. 구입자금 기금대출은 평가액 5억 원 이하(신혼가구·2자녀 이상 6억 원 이하), 장기 고정금리 정책 모기지는 6억 원 이하, 출산 가구 특례는 9억 원 이하가 상한입니다. 구입자금 기금대출과 출산 가구 특례에는 주거 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역 100㎡ 이하) 조건이 함께 붙습니다.
한도는 제도별 상한과 담보 여력, 상환 능력 세 값 중 작은 쪽으로 좁혀집니다.
실행 가능액 = min(제도별 한도, 담보주택 평가액 × LTV, DTI 60% 충족 금액)
제도별로 정해진 한도, 담보주택 평가액에 담보인정비율을 곱한 금액, 총부채상환비율 60%를 넘지 않는 금액. 이 가운데 가장 작은 값이 실제 실행 가능액입니다. 구입자금 기금대출의 제도별 한도는 일반 2억 원, 생애최초 2억 4,000만 원, 신혼가구·2자녀 이상 3억 2,000만 원이고 LTV는 70%, 생애최초는 80%가 적용되되 수도권·규제지역 소재 주택은 생애최초라도 70%로 내려갑니다. 장기 고정금리 정책 모기지는 기본 3억 6,000만 원, 다자녀·전세사기피해자 4억 원, 생애최초 4억 2,000만 원이며 아파트 LTV 70%·기타주택 65%, DTI 60% 이내이며 규제지역 소재 담보주택에는 차감이 적용됩니다. 담보인정비율의 계산 구조는 LTV와 아파트담보대출 한도 계산법에 정리돼 있습니다.
2026년 8월 기준 금리는 몇 %대인가
금리는 제도마다 산정 방식이 다릅니다. 구입자금 기금대출과 출산 가구 특례는 부부합산 연소득 구간과 대출 기간에 따라 국토교통부가 고시하고, 장기 고정금리 정책 모기지의 기준금리는 매월 1일 공시됩니다.
| 구분 | 산정 방식 | 기본 금리 | 우대·하한 기준 |
|---|---|---|---|
| 구입자금 기금대출 | 소득구간·기간별 고시 | 연 2.85~4.15% | 우대 적용 후 하한 연 1.5% |
| 장기 고정금리 정책 모기지 | 매월 1일 공시 | 연 4.90~5.30% | 우대 중복 상한 연 1.0%p |
| 출산 가구 특례 | 소득구간·기간별 고시 | 연 1.80~4.50% | 우대 적용 후 하한 연 1.5% |
기준: 2026-08-20 확인, 정책 모기지 공시일 2026-08-01 / 가정: 만기 10~50년 구간, 우대 적용 전 기본 금리 / 출처: 한국주택금융공사 주택담보대출 금리안내, 국토교통부 주택도시기금 구입자금 대출 안내
장기 고정금리 정책 모기지의 주요 우대 항목은 전자약정·전자등기 0.1%p, 저소득청년 0.1%p, 신혼가구 0.3%p, 신생아 출산가구 0.2%p, 2자녀가구 0.5%p, 3자녀 이상 다자녀가구 0.7%p, 전세사기피해자 1.0%p로 공시돼 있고 중복 적용 상한은 1.0%p입니다(한국주택금융공사, 2026-08-20 확인). 구입자금 기금대출은 기본 우대가 최대 연 0.7%p(다자녀가구)이고 청약저축 가입·부동산 전자계약 등 추가 우대가 중복 적용되지만, 우대를 모두 반영해도 최종 금리 하한은 연 1.5%로 묶입니다(국토교통부 주택도시기금, 2026-08-20 확인).
2026년 규제 변화는 정책 주택대출에 어떻게 작용하나
제도별 요건보다 총량 관리가 먼저 움직였습니다. 금융위원회는 2026년 4월 1일 「2026년도 가계부채 관리방안」에서 정책대출 비중을 현행 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 축소한다고 밝혔습니다. 같은 방안은 2026년 가계대출 총량관리 목표를 경상성장률 전망치의 절반 이하인 1.5%로 제시했습니다.
총량 목표가 조여지면 요건을 충족해도 실행 일정이 뒤로 밀릴 수 있습니다. 상환 능력 규제의 계산 구조는 DSR 계산 방법과 스트레스 DSR 3단계에 정리돼 있습니다.
계산 예시
부부합산 연소득 5,800만 원인 생애최초 취득 가구가 평가액 4억 8,000만 원 아파트를 사는 경우를 두 제도에 각각 넣으면 다음과 같습니다.
| 항목 | 구입자금 기금대출 | 장기 고정금리 정책 모기지 |
|---|---|---|
| 소득 요건 | 생애최초 상한 7,000만 원 이하 충족 | 상한 7,000만 원 이하 충족 |
| 담보주택 요건 | 상한 5억 원 이하 충족 | 상한 6억 원 이하 충족 |
| 담보 여력 | 4억 8,000만 원 × 80% = 3억 8,400만 원 | 4억 8,000만 원 × 70% = 3억 3,600만 원 |
| 제도별 한도 | 2억 4,000만 원 | 4억 2,000만 원 |
| 실행 가능액 | 2억 4,000만 원 | 3억 3,600만 원 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 생애최초 취득, 순자산 요건 충족, DTI 60% 이내, 비규제지역 아파트 담보 / 출처: 국토교통부 주택도시기금 구입자금 대출 안내, 한국주택금융공사 주택담보대출 상품안내
출산 가구 특례는 같은 소득·주택 조건이어도 판정 기준 자체가 달라집니다. 대출 접수일 기준 2년 이내 출산 요건이 별도로 붙어, 출산 이력이 없으면 소득 1억 3,000만 원 상한과 평가액 9억 원 상한을 쓸 수 없습니다. 만기와 상환 방식에 따른 월 부담은 월 상환액 계산기로, 소득 대비 상환 부담은 DSR 계산기로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 정책 주택대출 3종을 동시에 받을 수 있나요? A. 아니요. 같은 담보주택에 대해서는 하나의 제도만 적용됩니다. 요건이 겹치면 소득 상한, 담보주택 평가액 상한, 한도 중 어느 조건이 본인에게 맞는지에 따라 하나를 고르게 되며 중복 실행은 인정되지 않습니다.
Q. 부부합산 연소득 상한을 넘으면 방법이 없나요? A. 가구 유형에 따라 상한이 올라갑니다. 구입자금 기금대출은 생애최초·2자녀 이상 7,000만 원, 신혼가구 8,500만 원까지 인정되고, 장기 고정금리 정책 모기지는 신혼부부 8,500만 원, 미성년 자녀 1자녀 9,000만 원, 다자녀 가구 1억 원까지 완화됩니다.
Q. 담보주택 가격은 시세로 보나요, 감정 평가액으로 보나요? A. 담보주택 평가액 기준입니다. 구입자금 기금대출은 평가액 5억 원 이하, 출산 가구 특례는 9억 원 이하가 상한입니다. 장기 고정금리 정책 모기지는 6억 원 이하가 상한이되 구입 용도에서는 시세정보와 감정평가액, 실제 매매가액 가운데 어느 하나라도 6억 원을 넘으면 취급 대상에서 제외됩니다.
Q. 순자산 요건은 얼마인가요? A. 2026년 기준 부부합산 순자산 가액 5억 1,100만 원 이하입니다. 주택도시기금 구입자금 대출과 출산 가구 특례에 공통으로 적용되며, 기준값은 통계 갱신 주기에 맞춰 다시 고시됩니다.
Q. 금리는 언제 확정되나요? A. 제도마다 다릅니다. 장기 고정금리 정책 모기지의 기준금리는 매월 1일 공시되고, 주택도시기금 상품 금리는 국토교통부 고시로 바뀝니다. 본문 수치는 2026년 8월 20일 확인 기준이므로 실제 적용 금리는 그 시점의 공시표로 다시 대조해야 합니다.
Q. 어디에서 취급하나요? A. 공식 경로만 이용됩니다. 주택도시기금 상품은 기금 온라인 창구와 기금 수탁 은행 지점에서, 장기 고정금리 정책 모기지는 한국주택금융공사 공식 채널에서 다뤄집니다. 안내 창구는 주택도시보증공사 1566-9009와 한국주택금융공사 고객센터입니다.
Q. 2026년 관리방안 때문에 한도가 줄어드나요? A. 제도별 한도 숫자 자체는 그대로입니다. 다만 2026년 4월 1일 발표된 관리방안이 정책대출 비중을 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 줄이는 총량 목표를 담고 있어, 요건을 충족해도 실행 일정이 달라질 수 있습니다.
정리
- 정책 주택대출 3종의 부부합산 연소득 상한은 6,000만 원, 7,000만 원, 1억 3,000만 원으로 갈립니다(2026-08-20 확인).
- 담보주택 평가액 상한은 각각 5억 원, 6억 원, 9억 원이고 출산 가구 특례에는 전용면적 85㎡ 이하 조건이 더해집니다.
- 기본 한도는 2억 원, 3억 6,000만 원, 4억 원이며 생애최초·다자녀 등 가구 유형에 따라 4억 2,000만 원까지 올라갑니다.
- 실행 가능액은 제도별 한도, 평가액 × LTV, DTI 60% 충족 금액 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다.
- 2026년 4월 1일 관리방안이 정책대출 비중을 30%에서 20% 수준으로 단계 축소한다고 밝혀, 총량 사정이 실행 일정에 영향을 줍니다.
- 세 제도의 신청은 주택도시기금 온라인 창구와 기금 수탁 은행 지점, 한국주택금융공사 공식 채널에서만 접수됩니다.