소득 6천만 원에서 갈리는 정책 주택대출 (기준 6가지 비교)

정책 주택대출은 재원에 따라 두 갈래로 나뉘고, 어느 쪽 대상이 되는지는 부부합산 연소득 한 줄에서 먼저 갈립니다. 연소득 6,000만 원 이하이면 두 갈래가 모두 검토 범위에 들어오지만, 6,000만 원을 넘고 7,000만 원 이하이면 한쪽만 남습니다. 아래는 2026년 8월 20일 확인한 공개 자료로 두 제도의 형식 요건을 정보 제공 목적으로 정리한 내용입니다.

소득 기준선은 6,000만 원과 7,000만 원 어디에서 갈리나

소득 기준선은 6,000만 원과 7,000만 원 두 개입니다. 주택도시기금 재원의 주택 구입자금 대출(내집마련 디딤돌대출)은 부부합산 연소득 6,000만 원 이하가 기본선이고, 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출(보금자리론)은 7,000만 원 이하가 기본선입니다. 기본선은 가구 유형에 따라 위로 올라갑니다.

부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초, 2자녀 이상 가구 7천만원, 신혼가구 8.5천만원 이하)인 자

자료: 국토교통부 주택도시기금, 구입자금 대출 안내, 2026-08-20 확인.

공사 재원 상품의 완화 폭은 자녀 수까지 반영합니다. 부부 기준 연소득 7,000만 원 이하가 원칙이고, 혼인신고일이 7년 이내인 신혼부부는 8,500만 원, 미성년 자녀가 1명이면 9,000만 원, 다자녀 가구는 1억 원까지 상한이 올라갑니다(한국주택금융공사 주택담보대출 상품소개, 2026-08-20 확인).

순자산 기준은 기금 재원 상품에만 붙어 있습니다. 부부합산 순자산가액 5억 1,100만 원 이하가 2026년도 기준액이며, 공사 재원 상품 안내에는 순자산 기준이 제시돼 있지 않습니다(주택도시기금 구입자금 대출 안내, 2026-08-20 확인).

주택가격·전용면적·주택 보유 요건은 무엇이 다른가

주택가격 상한은 5억 원과 6억 원으로 1억 원 차이가 납니다. 기금 재원 상품은 담보주택 평가액 5억 원 이하(신혼가구·2자녀 이상 가구 6억 원 이하)가 대상이고, 공사 재원 상품은 6억 원 이하 공부상 주택이 대상입니다. 전용면적 상한은 기금 재원 상품에만 있어 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하, 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 60㎡ 이하로 정해져 있습니다.

주택 보유 요건은 기금 재원 상품 쪽이 더 좁습니다. 기금 재원 상품은 대출 접수일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 공사 재원 상품은 담보주택을 제외한 총 주택보유수가 무주택 또는 1주택이면 이용대상에 포함됩니다.

두 제도의 형식 요건을 한 표로 정리하면 다음과 같습니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 특례·우대 상품 제외, 담보주택 1건 / 출처: 국토교통부 주택도시기금 구입자금 대출 안내, 한국주택금융공사 주택담보대출 상품소개

대출한도와 담보인정비율은 각각 얼마인가

대출한도는 2억 원과 3억 6,000만 원으로 1억 6,000만 원 차이가 납니다. 기금 재원 상품의 한도는 일반 2억 원, 생애최초 주택구입자 2억 4,000만 원, 신혼가구·2자녀 이상 가구 3억 2,000만 원입니다. 공사 재원 상품의 한도는 3억 6,000만 원이고, 다자녀 가구와 전세사기피해자는 4억 원, 생애최초 주택구입자는 4억 2,000만 원으로 규정돼 있습니다.

기금 재원 상품의 한도는 2025년에 한 차례 축소된 값입니다. 금융위원회가 2025년 6월 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하면서, 기금 구입자금 대출 한도를 일반 2억 5,000만 원에서 2억 원으로, 생애최초 3억 원에서 2억 4,000만 원으로 낮췄고 2025년 6월 28일부터 시행됐습니다.

담보인정비율은 두 제도 모두 70%가 기준입니다. 기금 재원 상품은 담보인정비율 70%에 DTI 60% 이내를 함께 적용하되 생애최초 주택구입자는 80%까지 올라가고, 수도권·규제지역 주택은 생애최초라도 70%가 적용됩니다. 공사 재원 상품은 아파트 기준 70%·기타 주택 65% 이내에 DTI 60%를 적용합니다. 비율 세 가지가 서로 무엇을 재는지는 DSR·DTI·LTV의 차이에, 담보 쪽 한도가 만들어지는 순서는 아파트담보대출 한도 계산법에 정리돼 있습니다.

금리와 상환 만기는 어떻게 정해지나

금리는 소득 구간별 차등과 만기별 공시라는 서로 다른 방식으로 정해집니다. 기금 재원 상품의 금리는 부부합산 연소득 구간과 대출 기간에 따라 연 2.85%에서 연 4.15% 범위에서 적용되고, 한부모가구 연 0.5%p·다자녀가구 연 0.7%p·생애최초 주택구입자 연 0.2%p 같은 우대 항목이 별도로 정해져 있습니다(주택도시기금 구입자금 대출 안내, 2026-08-20 확인).

공사 재원 상품의 금리는 매월 공시됩니다. 2026년 8월 1일 공시 기준으로 전자약정형은 만기 10년 연 4.90%에서 만기 50년 연 5.20%, 일반형은 연 5.00%에서 연 5.30%이며, 우대금리는 최대 1.0%p 범위에서 중복 적용됩니다(한국주택금융공사 금리안내, 2026-08-01 공시).

만기 상한은 30년과 50년으로 갈립니다. 기금 재원 상품은 10년·15년·20년·30년 중에서 고르고 거치기간은 1년 또는 비거치입니다. 공사 재원 상품은 10년·15년·20년·30년·40년·50년이 제시돼 있으나 40년·50년 만기에는 연령 요건이 별도로 붙고, 상환방식은 원리금균등·원금균등·체증식 분할상환 중에서 정합니다.

2026년 규제 변화는 정책 주택대출에 어떻게 작용하나

2026년 규제 변화는 정책대출 총량을 줄이는 쪽으로 작용합니다. 금융위원회가 2026년 4월 1일 발표한 2026년도 가계부채 관리방안은 연간 가계부채 증가율 관리목표를 1.5%로 두고, 가계대출에서 정책대출이 차지하는 비중을 현행 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 축소한다는 방향을 제시했습니다.

만기연장 제한도 같은 방안에 담겼습니다. 수도권·규제지역 아파트를 담보로 한 다주택자·임대사업자의 주택담보대출 만기연장이 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 불허되고, 임차인이 있는 경우에만 임대차계약 종료일까지 예외적으로 연장이 허용됩니다. 두 정책 주택대출은 무주택 또는 1주택 가구가 대상이므로 이 제한의 직접 적용 대상은 아닙니다.

상환능력 심사에서는 두 제도가 DSR 산정 대상에서 빠져 있습니다. 2025년 7월 1일 시행된 3단계 스트레스 DSR 시행방안이 정한 스트레스 금리는 1.50%이고, 비수도권 주택담보대출에 한시 적용되던 0.75%는 2025년 12월 말로 종료됐습니다. 정책모기지와 만기 5년 이상 순수 고정금리 주택담보대출은 금융위원회의 DSR 산정 기준에서 적용 대상이 아니어서 스트레스 금리도 얹히지 않고, 대신 두 제도에는 DTI 60% 상한이 걸립니다. 산정 구조는 총부채원리금상환비율(DSR)과 스트레스 DSR 3단계 적용에 정리돼 있습니다.

계산 예시

같은 소득·같은 주택이라도 재원이 다르면 결과 금액이 갈립니다. 대출 가능액은 담보 쪽 상한, 상품별 한도, 상환능력 상한 세 가지 중 가장 작은 값으로 정해집니다.

대출 가능액 = min(주택가격 × 담보인정비율, 상품별 대출한도, DTI 60% 이내 금액)

주택가격에 담보인정비율을 곱한 금액, 상품별 대출한도, DTI 60% 이내로 계산된 금액. 이 가운데 가장 작은 값이 실제 대출 가능액입니다.

부부합산 연소득 6,400만 원인 생애최초 주택구입자가 매매가 4억 8,000만 원, 전용면적 84㎡ 아파트를 사는 경우로 끝까지 계산하면 다음과 같습니다. 담보 쪽 상한은 4억 8,000만 원 × 70% = 3억 3,600만 원으로 두 제도가 같지만, 생애최초 기준 상품별 한도가 2억 4,000만 원과 4억 2,000만 원으로 달라 최종 금액이 갈립니다.

기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 수도권·규제지역 소재 아파트로 생애최초 담보인정비율 70% 적용, 만기 30년 비거치 원리금균등, 기금 금리는 공시 범위 상단 연 4.15%, 공사 금리는 2026-08-01 공시 전자약정형 만기 30년 연 5.10%, 우대금리 미적용 / 출처: 요건·한도·금리는 주택도시기금과 한국주택금융공사 공개 자료, 월 상환액은 위 산식에 따른 자체 계산

계산 결과 대출 가능액은 9,600만 원, 30년 만기 월 상환액은 약 65만 7천 원 차이가 납니다. 금리가 낮은 쪽이 월 상환액도 낮지만 빌릴 수 있는 금액이 1억 원 가까이 작으므로, 자기자금이 얼마나 준비돼 있는지가 실제 선택을 가릅니다. 조건을 바꿔 가며 상환액을 확인하려면 월 상환액 계산기를, 기존 부채까지 얹은 상환 부담은 DSR 계산기를 쓰면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 부부합산 연소득이 6,500만 원이면 정책 주택대출은 아예 안 되나요? A. 아니요. 주택도시기금 재원 상품의 일반 소득 상한은 6,000만 원이지만 생애최초 주택구입자와 2자녀 이상 가구는 7,000만 원, 신혼가구는 8,500만 원까지 상한이 올라가고, 주택금융공사 재원 상품은 기본 상한이 7,000만 원입니다. (2026-08-20 확인)

Q. 두 정책 주택대출의 주택가격 기준은 각각 얼마인가요? A. 주택도시기금 재원 상품은 담보주택 평가액 5억 원 이하이고 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하입니다. 주택금융공사 재원 상품은 6억 원 이하 공부상 주택이 대상이며, 대출승인일 현재 6억 원을 넘는 주택은 취급 대상에서 빠집니다. (2026-08-20 확인)

Q. 전용면적 85㎡를 넘으면 어떻게 되나요? A. 주택도시기금 재원 상품에서는 대상에서 제외됩니다. 전용면적 상한은 85㎡이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡, 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 60㎡입니다. 주택금융공사 재원 상품 안내에는 전용면적 상한이 제시돼 있지 않습니다.

Q. 1주택자도 정책 주택대출 대상이 되나요? A. 재원에 따라 갈립니다. 주택도시기금 재원 상품은 대출 접수일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 주택금융공사 재원 상품은 담보주택을 제외한 총 주택보유수가 무주택 또는 1주택이면 이용대상에 포함됩니다.

Q. 정책 주택대출도 DSR 계산에 들어가나요? A. 아니요. 정책모기지는 만기 5년 이상 순수 고정금리 주택담보대출과 함께 금융위원회의 DSR 산정 대상에서 빠져 있어 스트레스 금리 1.50%도 얹히지 않습니다. 대신 두 제도에는 각각 DTI 60% 상한이 걸리며, 2026년 8월 20일 확인 기준입니다.

Q. 대출한도는 어느 쪽이 더 큰가요? A. 주택금융공사 재원 상품이 3억 6,000만 원으로 더 큽니다. 주택도시기금 재원 상품은 일반 2억 원, 생애최초 주택구입자 2억 4,000만 원, 신혼가구와 2자녀 이상 가구 3억 2,000만 원이고, 공사 재원 상품은 다자녀 가구 4억 원, 생애최초 주택구입자 4억 2,000만 원까지 규정돼 있습니다.

Q. 2026년 8월 기준 금리는 각각 몇 퍼센트인가요? A. 주택금융공사 재원 상품은 2026년 8월 1일 공시 기준 전자약정형이 만기별 연 4.90%에서 연 5.20%, 일반형이 연 5.00%에서 연 5.30%입니다. 주택도시기금 재원 상품은 부부합산 연소득 구간과 대출 기간에 따라 연 2.85%에서 연 4.15% 사이에서 적용됩니다.

정리

• 소득 기준선은 부부합산 연소득 6,000만 원(주택도시기금 재원)과 7,000만 원(주택금융공사 재원) 두 개이며, 가구 유형에 따라 각각 8,500만 원과 1억 원까지 올라갑니다.
• 주택가격 상한은 5억 원과 6억 원, 대출한도는 2억 원과 3억 6,000만 원이어서 같은 주택에서도 결과 금액이 1억 원 안팎으로 갈립니다.
• 전용면적 85㎡ 상한과 세대원 전원 무주택 요건, 순자산 5억 1,100만 원 기준은 주택도시기금 재원 상품에만 붙는 조건입니다.
• 금리는 2026년 8월 기준 연 2.854.15%와 연 4.905.30%로 공시돼 있고, 만기 상한은 30년과 50년으로 갈립니다.
• 정책대출 비중을 30%에서 20% 수준까지 단계적으로 축소한다는 방향이 2026년 4월 1일 제시됐으므로, 요건과 한도는 접수 시점의 공식 안내로 다시 확인해야 합니다.