승인 통보를 받은 뒤에도 실행일까지 서류가 더 들어가고 돈이 더 나갑니다. 주택담보대출 부대비용은 하나의 항목이 아니라 세금 세 가지, 채권 매입 한 가지, 등기 수수료 한 가지가 서로 다른 법령에 근거해 따로 붙는 구조입니다. 아래는 항목별 산정 기준과 근거 조문, 부담 주체가 갈리는 지점을 공개된 법령 자료로 정리한 내용입니다.
주택담보대출 실행 절차는 어떤 순서로 진행되나
주택담보대출 실행 절차는 서류 제출, 담보 조사, 여신심사, 약정 체결, 근저당권 설정등기, 자금 지급의 순서로 진행됩니다. 부대비용이 확정되는 구간은 약정 체결과 설정등기 두 곳이며, 이 구간에서 채권최고액과 비용 부담 주체가 함께 정해집니다.
한도는 부대비용이 확정되기 전 구간에서 갈립니다. 담보 조사에서 담보인정비율(LTV)이, 여신심사에서 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되며, 적용 비율은 업권과 규제지역에 따라 다르게 정해집니다. 2025년 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 산정금리에 스트레스 금리 1.50%가 더해집니다(금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안, 2025-05-20 발표). 두 지표의 정의 차이는 DSR·DTI·LTV 차이에서 구분됩니다.
주택담보대출 필요서류는 무엇을 어디서 떼나
주택담보대출 필요서류는 본인 확인, 소득 증빙, 재직·사업 확인, 담보 확인, 계약 관련 다섯 갈래로 나뉩니다. 갈래마다 발급 창구가 달라, 준비 순서를 창구 기준으로 묶으면 왕복이 줄어듭니다.
| 구분 | 대표 서류 | 발급 창구 |
|---|---|---|
| 본인 확인 | 신분증, 주민등록표 등본·초본 | 정부24, 주민센터 |
| 소득 증빙 | 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명 | 국세청 홈택스 |
| 재직·사업 확인 | 재직증명서, 사업자등록증명, 건강보험 자격득실확인서 | 근무처, 국세청 홈택스, 국민건강보험공단 |
| 담보 확인 | 등기사항전부증명서, 건축물대장 | 대법원 인터넷등기소, 정부24 |
| 계약 관련 | 매매계약서, 임대차계약서 | 본인 보관분 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 개인 차주의 아파트 담보 기준이며 요구 목록은 금융회사·상품마다 다름 / 출처: 각 서류의 발급 창구는 정부24·국세청 홈택스·대법원 인터넷등기소의 공개 안내 기준으로 정리
증빙 방식에 따라 인정 금액이 달라지는 소득 서류가 보완 요구를 가장 자주 받습니다. 담보 관련 서류의 세부 목록은 아파트담보대출 필요서류 정리에서 확인할 수 있습니다.
근저당권 설정비용은 어떤 항목으로 구성되나
근저당권 설정비용은 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입액, 법무사 보수 다섯 항목으로 구성됩니다. 산정 기준은 실제 대출금이 아니라 등기부에 기재되는 채권최고액입니다.
세율은 법령에 고정돼 있습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 근저당권 설정등기 안내는 등록면허세를 "채권최고액 × 2/1,000", 지방교육세를 "등록면허세액 × 20/100"으로 정리하고 있습니다(2026-08-20 확인).
부담 주체는 약정서에서 갈립니다. 근저당권설정계약서 표준약관은 2008년 개정으로 등록세·교육세·국민주택채권 매입비·법무사 보수의 부담 주체를 고객이 선택하도록 했고, 대법원은 그 약관조항 자체가 불공정하다고 보기는 어렵다고 보면서도 실제 계약 체결 과정에서 고객의 선택권이 제대로 보장되는지 등 거래관행을 함께 고려해야 한다고 판시했습니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2008두23184 판결, 2026-08-20 확인). 서명 전에 계약서의 비용부담 선택란을 읽어야 하는 이유가 여기에 있습니다.
등기신청수수료는 신청 방식에 따라 갈립니다. 방문신청, 전자표준양식, 전자신청 세 방식에 각각 다른 금액이 적용되며, 금액은 대법원 등기신청수수료 징수에 관한 예규로 정해지고 개정될 수 있어 접수 시점의 적용 금액은 대법원 인터넷등기소에서 확인해야 합니다.
등록면허세와 국민주택채권 매입액은 얼마인가
등록면허세와 지방교육세를 합치면 채권최고액의 0.24%가 됩니다. 두 세목은 따로 신고하는 것이 아니라 설정등기 접수 전에 함께 납부됩니다.
근저당권 설정 세금 = 채권최고액 × 0.2% + (채권최고액 × 0.2%) × 20%
설정등기에 붙는 세금은 두 단계로 구합니다. 채권최고액에 0.2%를 곱해 등록면허세를 구하고, 그 등록면허세의 20%를 지방교육세로 더합니다.
국민주택채권은 별도의 기준으로 매입액이 정해집니다.
저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 해당한다. (매입금액) 저당권 설정금액의 10/1,000. 다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.
자료: 국가법령정보센터 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 다목, 2026-08-20 확인.
같은 별표는 최저매입금액을 1만 원으로 정하고 있습니다. 매입한 채권을 보유하지 않고 곧바로 매도하면 실제 부담액은 액면금액이 아니라 매도 시점의 시장가격 차이로 확정되므로, 액면 매입액과 실부담액은 구분해서 봐야 합니다.
인지세와 중도상환수수료는 누가 얼마를 내나
인지세는 약정서의 기재금액 구간으로, 중도상환수수료는 계약 체결 시점으로 각각 갈립니다. 두 항목 모두 설정등기 비용과는 근거 법령이 다릅니다.
인지세법 제3조는 금융·보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서에 대해 기재금액 1억 원 초과 10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원의 세액을 정하고 있고, 같은 법 제6조는 기재금액 5천만 원 이하인 금전소비대차 증서를 비과세문서로 두고 있습니다(국가법령정보센터 인지세법, 2026-08-20 확인). 문서를 공동으로 작성한 자는 인지세를 연대하여 납부할 의무를 지므로, 실무에서는 차주와 금융회사가 절반씩 나누는 방식이 쓰입니다.
중도상환수수료 기준은 2025년에 바뀌었습니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일 이후 새로 체결되는 계약부터 실비용 범위에서만 수수료를 부과하도록 금융소비자보호법 감독규정을 개정했고, 5대 시중은행 평균 주택담보대출 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아진 것으로 발표됐습니다(금융위원회 보도자료, 2025-01-09). 그 이전에 체결된 계약은 체결 당시의 수수료율이 그대로 유지됩니다.
계산 예시
대출금 3억 원, 채권최고액 3억 6,000만 원을 가정하면 항목별 금액은 다음과 같이 확정됩니다.
| 항목 | 산정 기준 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 3억 6,000만 원 × 0.2% | 72만 원 | 지방세법 제28조 |
| 지방교육세 | 등록면허세 72만 원 × 20% | 14만 4,000원 | 지방세법 제151조 |
| 국민주택채권 | 저당권 설정금액 3억 6,000만 원 × 1% | 360만 원(액면) | 주택도시기금법 시행령 별표 |
| 인지세 | 기재금액 3억 원, 1억 원 초과 10억 원 이하 | 15만 원(연대 납부) | 인지세법 제3조 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 채권최고액은 대출금의 120%, 등기신청수수료·법무사 보수·감정평가 비용은 제외 / 출처: 각 항목의 근거 법령은 국가법령정보센터(2026-08-20 확인)
- 입력값: 대출금 3억 원, 채권최고액 3억 6,000만 원
- 중간 계산 1: 등록면허세 = 3억 6,000만 원 × 0.2% = 72만 원
- 중간 계산 2: 지방교육세 = 72만 원 × 20% = 14만 4,000원
- 중간 계산 3: 국민주택채권 = 3억 6,000만 원 × 1% = 360만 원(액면 기준)
- 결과: 설정등기 세금 합계 86만 4,000원, 국민주택채권 액면 매입액 360만 원, 인지세 15만 원은 연대 납부 대상
조건을 바꿔 다시 계산할 때는 근저당 설정비용 계산기를, 실행 이후의 상환 부담은 월 상환액 계산기를 사용합니다.
자주 묻는 질문
Q. 주택담보대출 필요서류는 무엇인가요? A. 본인 확인, 소득 증빙, 재직·사업 확인, 담보 확인, 계약 관련 다섯 갈래로 나뉩니다. 주민등록표 등본은 정부24, 소득금액증명은 국세청 홈택스, 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷등기소에서 발급됩니다. 실제 요구 목록은 금융회사와 상품마다 달라 서류를 떼기 전에 목록을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
Q. 근저당권 설정비용은 누가 부담하나요? A. 근저당권설정계약서 표준약관은 2008년 개정으로 등록세와 교육세, 국민주택채권 매입비, 법무사 보수의 부담 주체를 고객이 선택하도록 정했습니다. 대법원은 그 약관조항 자체가 불공정하다고 보기는 어렵다고 보면서도, 실제 계약 체결 과정에서 고객의 선택권이 제대로 보장되는지 등 거래관행을 함께 고려해야 한다고 판시했습니다. 실제 부담 주체는 약정서의 비용부담 선택란에서 확정됩니다.
Q. 채권최고액은 왜 대출금보다 크게 잡히나요? A. 근저당권은 원금뿐 아니라 장래에 발생할 이자와 지연손해금까지 담보하는 권리여서, 등기부에 기재되는 금액이 실제 대출금보다 크게 정해집니다. 등록면허세와 국민주택채권 매입액은 대출금이 아니라 이 기재금액을 기준으로 산정되므로, 설정 비율이 높을수록 부대비용도 함께 늘어납니다.
Q. 국민주택채권은 반드시 매입해야 하나요? A. 주택도시기금법 시행령 별표는 저당권 설정금액이 2천만 원 이상인 경우 설정금액의 1퍼센트를 매입하도록 정하고 있으며, 매입금액 상한은 10억 원, 최저매입금액은 1만 원입니다. 국가유공자 대부금 관련 담보 등 별표에 열거된 사유에 해당하면 매입 의무가 면제됩니다.
Q. 인지세는 얼마이고 절반만 내면 되나요? A. 인지세법은 기재금액 5천만 원 이하인 금전소비대차 증서를 비과세문서로 두고, 1억 원 초과 10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원으로 세액을 정하고 있습니다. 문서를 공동으로 작성한 자는 연대하여 납부할 의무를 지므로, 실무에서는 차주와 금융회사가 절반씩 나누는 방식이 쓰입니다.
Q. 등기신청수수료는 얼마인가요? A. 등기신청수수료는 신청 방식에 따라 달라집니다. 근저당권 설정등기는 소유권 외의 권리에 관한 설정등기에 해당하며, 방문신청과 전자표준양식, 전자신청에 각각 다른 금액이 적용됩니다. 금액은 대법원 등기신청수수료 징수에 관한 예규로 정해지고 개정될 수 있어, 접수 시점의 적용 금액은 대법원 인터넷등기소에서 확인해야 합니다.
Q. 중도상환수수료는 지금 얼마나 되나요? A. 2025년 1월 13일 이후 새로 체결되는 계약부터 실비용 범위에서만 부과됩니다. 발표 자료 기준 5대 시중은행 평균 주택담보대출 수수료율은 고정금리가 1.4%에서 0.65%로, 변동금리가 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 그 이전에 체결된 계약은 체결 당시의 수수료율이 그대로 유지됩니다.
정리
- 주택담보대출 부대비용은 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입액, 인지세, 등기신청수수료 다섯 항목으로 나뉘고 근거 법령이 각각 다르며, 여기에 법무사 보수가 별도로 붙습니다.
- 등록면허세는 채권최고액의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%로 합계 0.24%이며, 기준은 대출금이 아니라 등기부 기재금액입니다. (법제처, 2026-08-20 확인)
- 국민주택채권은 저당권 설정금액이 2천만 원 이상일 때 설정금액의 1%를 매입하며, 매입금액 상한은 10억 원, 최저매입금액은 1만 원입니다.
- 인지세는 기재금액 5천만 원 이하 비과세, 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원이고 문서를 공동으로 작성한 자가 연대하여 납부할 의무를 집니다.
- 중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 신규 계약분부터 실비용 범위에서만 부과되며, 그 이전 계약은 체결 당시 수수료율이 유지됩니다. (금융위원회, 2025-01-09)