등기부등본 을구 보는 법 — 세 줄로 후순위 여력 읽기

등기사항증명서에서 표제부와 갑구를 지나면 마지막에 을구가 나옵니다. 남은 담보 여력을 계산할 때 쓰는 숫자는 대부분 이 을구 안에 있습니다. 순위번호, 등기목적, 채권최고액 세 항목만 읽으면 선순위가 얼마를 잡고 있는지 보입니다.

갑구와 을구는 무엇이 다른가

갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다.

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

부동산등기법 제15조제2항 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)

소유권이전과 가압류·압류·경매개시결정은 갑구에, 근저당권·전세권은 을구에 들어갑니다. 담보 여력에서 뺄 금액이 을구에만 있는 이유입니다(법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 2026-08-20).

을구 한 줄은 어떤 항목으로 이루어지나

을구 한 줄은 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 다섯 칸으로 이루어집니다. 부동산등기법 제48조제1항이 권리 등기의 기록사항으로 이 다섯을 정합니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 기재 예는 설명용 가상 사례 / 출처: 부동산등기법 제48조제1항·제75조제2항

근저당권설정 등기에는 채권최고액과 채무자가 반드시 기록됩니다(부동산등기법 제75조제2항). 채권액이 아니라 상한이 적히는 것은 장래 늘어날 채무까지 담보하기 때문이며, 통상 설정 비율은 원금의 110~130%입니다.

순위번호는 무엇을 결정하나

순위번호는 같은 구 안에서 권리의 우선순위를 결정합니다.

제1항의 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.

부동산등기법 제4조제2항 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)

을구 1번과 2번 근저당권의 우열은 순위번호로, 을구 근저당권과 갑구 가압류의 우열은 접수번호로 갈립니다. 순위번호 2번 이하로 설정되는 담보대출을 후순위라 부르며, 구조는 후순위 아파트담보대출에 있습니다.

을구에 근저당권 말고 무엇이 더 들어오나

을구에는 근저당권 외에 전세권, 지상권, 지역권, 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 기록됩니다. 전세권은 보증금 액수가 그대로 적히므로 채권최고액과 함께 차감 대상입니다.

주택임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 남기는 기록입니다. 이 등기를 마치면 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되므로(주택임대차보호법 제3조의3, 2026-08-20 확인), 그 보증금을 별도로 반영해 계산합니다.

부기등기로 적힌 근저당권 이전은 무엇을 뜻하나

순위번호가 1-1처럼 붙은 줄은 부기등기이며, 새 채권이 아니라 기존 권리의 주인이나 내용이 바뀐 기록입니다. 부동산등기법 제5조가 부기등기의 순위를 주등기에 따르도록 정해, 1번 근저당권이 다른 채권자에게 이전돼도 순위는 1번 그대로입니다.

채권최고액을 더할 때 1번과 1-1번을 각각 세면 부담이 두 배로 잡히므로, 부기등기는 원등기와 한 건으로 묶어 한 번만 더합니다. 설정등기의 등록면허세와 법무사 비용은 근저당 설정비 계산기로 개략 확인할 수 있습니다.

등기사항증명서는 열람과 발급 중 무엇으로 확인하나

확인용이면 열람으로 충분하고, 제출용 서류가 필요하면 발급을 받습니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 20장 이하 1통, 초과 1장당 50원 추가 / 출처: 등기사항증명서 등 수수료규칙

열람과 발급 모두 대법원 인터넷등기소에서 처리하며, 말소된 근저당권까지 볼지 유효사항만 볼지 신청 화면에서 고릅니다.

계산 예시 — 을구 세 줄로 후순위 여력 구하기

후순위 여력은 시세에 담보인정비율을 곱한 금액에서 을구 채권최고액 합계를 뺀 값입니다.

후순위 여력 = 시세 × 담보인정비율 − 을구 채권최고액 합계(부기등기 제외)

즉, 시세에 담보인정비율을 곱한 뒤 을구 근저당권의 채권최고액을 모두 더해 빼면 후순위 여력이 됩니다. 부기등기는 원등기와 같은 권리라 다시 더하지 않습니다.

시세 9억 원 아파트의 을구가 아래와 같다고 가정합니다.

기준: 2026-08-20 / 가정: 시세 9억 원, 담보인정비율 70%, 설명용 가상 사례 / 출처: 부동산등기법 제4조·제5조

계산은 세 단계입니다. 시세 9억 원 × 70% = 6억 3,000만 원, 을구 채권최고액 합계 = 3억 6,000만 원 + 6,000만 원 = 4억 2,000만 원, 후순위 여력 = 2억 1,000만 원입니다.

1-1번을 따로 더하면 합계가 7억 8,000만 원이 되어 여력이 없는 것으로 잘못 계산됩니다. 위 계산의 2억 1,000만 원도 등기만 본 숫자여서, 소액임차보증금 최우선변제액과 총부채원리금상환비율 심사를 거치면 범위는 더 좁아집니다. 담보인정비율은 LTV, 소득 기준은 DSR이란 무엇인가에 있고, 개략 범위는 아파트 후순위 한도 계산기로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 순위번호와 접수번호는 어떻게 다른가요? A. 순위번호는 같은 구 안에서의 순서이고, 접수번호는 갑구와 을구를 가로질러 선후를 가리는 번호입니다. 부동산등기법 제4조제2항이 같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수번호로 순서를 정하도록 규정합니다.

Q. 을구에 적힌 채권최고액이 제가 갚아야 할 금액인가요? A. 아니요. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 상한이며 남은 대출 잔액과 다릅니다. 통상 원금의 110~130%로 설정되고, 실제 잔액은 채권자가 발급하는 부채증명서로 확인합니다.

Q. 순위번호가 1-1로 적힌 줄은 대출이 한 건 더 있다는 뜻인가요? A. 아니요. 1-1은 부기등기이며 1번 권리의 이전이나 변경을 기록한 것입니다. 부동산등기법 제5조에 따라 순위도 1번을 따르므로, 채권최고액을 더할 때 1번과 1-1번을 각각 세면 안 됩니다.

Q. 등기부등본은 열람과 발급 중 무엇으로 받아야 하나요? A. 확인만 할 목적이면 인터넷 열람 700원으로 충분하고, 제출용 서류라면 인터넷 발급 1,000원 또는 등기소 창구 1,200원으로 받습니다(2026-08-20 기준).

Q. 을구에 주택임차권등기가 있으면 어떻게 되나요? A. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 임차권등기명령으로 남긴 기록입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 담보 여력에 그 보증금을 별도로 반영해야 합니다.

정리

• 을구는 소유권 외의 권리를 적는 구간이고, 가압류·압류·경매개시결정은 갑구에 있습니다(부동산등기법 제15조제2항).
• 을구 한 줄에서 필요한 항목은 순위번호, 등기목적, 채권최고액 세 가지입니다(제48조제1항·제75조제2항).
• 1-1처럼 붙은 부기등기는 주등기와 같은 권리라 채권최고액을 두 번 더하지 않습니다(부동산등기법 제5조).
• 후순위 여력은 시세 × 담보인정비율 − 을구 채권최고액 합계입니다(예시 9억 원 기준 2억 1,000만 원).
• 등기사항증명서 수수료는 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원, 창구 1,200원입니다(2026-08-20 기준).