10년 전에 다 갚은 대출의 근저당권이 등기사항증명서 을구에 그대로 남아 있는 경우가 있습니다. 빚을 다 갚는 것과 등기를 지우는 것은 별개의 절차여서, 완제 사실만으로 등기가 자동으로 정리되지는 않기 때문입니다. 아래 내용은 등기 절차와 한도 계산 기준을 정보 제공 목적으로 정리한 것이며, 개별 사안의 처리 기준은 관할 등기소와 각 금융회사의 심사 기준에 따라 달라집니다.
다 갚은 대출인데 근저당권이 왜 등기부에 남아 있나
완제와 말소등기는 서로 다른 절차입니다. 실체법상 근저당권은 피담보채권이 사라지는 순간 함께 소멸하지만, 등기부에서 지워지려면 별도의 말소등기 신청이 접수되어야 합니다.
저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.
(민법 제369조, 법제처 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
말소등기는 원칙적으로 소유자와 근저당권자가 함께 신청해야 합니다. 부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자의 공동신청으로 규정합니다. 채무를 모두 갚으면 근저당권자가 해지증서와 등기필정보를 내주지만, 그 서류를 받아 등기소에 접수하는 일은 소유자 몫으로 남는 경우가 많습니다.
말소되지 않은 근저당권은 담보 한도를 얼마나 깎나
잔액이 0원이어도 등기부에 살아 있는 채권최고액 전액이 선순위 부담으로 차감되는 것이 일반적입니다. 담보 여력 산정은 실제 남은 빚이 아니라 등기사항증명서에 적힌 채권최고액을 기준으로 하기 때문입니다.
채권최고액은 원금보다 크게 설정됩니다. 원금에 이자·지연손해금·실행비용까지 얹어 잡는 구조여서, 원금 1억 원짜리 대출이었어도 등기부에는 1억 원을 넘는 금액이 남습니다. 설정 비율은 금융회사와 상품에 따라 다르므로, 차감되는 금액은 등기사항증명서 을구에 적힌 채권최고액 숫자로 확인해야 합니다.
LTV 한도가 같아도 등기부 정리 여부에 따라 결과가 달라집니다. 아파트담보대출 한도 계산법과 아파트 후순위 한도 계산기로 개략치를 확인하기 전에, 을구부터 정리해야 계산이 맞습니다.
근저당권 말소 비용은 얼마이고 누가 신청하나
근저당권 1건을 말소하는 데 드는 공과금과 수수료는 1만 원 안팎입니다. 신청 방식에 따라 등기신청수수료만 달라지고 세금은 동일합니다.
| 항목 | 전자신청 | e-Form 방문신청 | 서면 방문신청 |
|---|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 6,000원 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 1,200원 | 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 1,000원 | 3,000원 | 4,000원 |
| 합계 | 8,200원 | 10,200원 | 11,200원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 부동산 1개·근저당권 1건 말소, 법무사에게 위임할 경우 보수는 별도 / 출처: 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목·제151조 제1항 제2호, 등기신청수수료 징수에 관한 예규(대법원), 근저당권 말소등기 제출서류와 비용(법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 2026-08-20 확인)
제출 서류는 해지증서(또는 포기증서), 등기필정보, 등록면허세영수필확인서, 위임장 정도입니다. 주민등록등본과 인감증명서는 첨부하지 않고 국민주택채권도 매입하지 않습니다. 위임장을 받으면 소유자가 혼자 등기소를 방문해 접수할 수도 있습니다.
근저당권자가 폐업했거나 소재불명이면 어떻게 말소하나
공동신청이 불가능한 경우에도 말소 경로는 열려 있습니다. 부동산등기법 제56조는 등기의무자의 소재불명 상황을 따로 규정합니다.
등기권리자가 등기의무자의 소재불명으로 인하여 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없을 때에는 「민사소송법」에 따라 공시최고를 신청할 수 있다.
(부동산등기법 제56조 제1항, 법제처 국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
공시최고 절차를 거쳐 제권판결을 받으면 소유자가 단독으로 말소등기를 신청합니다. 근저당권자가 법인인데 해산·청산 중이라면 청산인을 상대로 절차를 진행합니다. 공시최고·제권판결 경로는 법원 절차와 서류 준비가 따로 필요해, 공동신청으로 끝나는 1만 원 안팎 비용보다 부담이 커집니다.
등기부등본에서 남은 근저당권을 확인하는 방법은
등기사항증명서 을구를 열람하면 남은 근저당권이 곧바로 확인됩니다. 대법원 인터넷등기소 기준 인터넷 열람 수수료는 1통 700원, 인터넷 발급은 1통 1,000원입니다.
말소된 등기는 밑줄이 그어진 형태로 표시됩니다. 열람 화면에서 말소사항 포함을 선택하면 과거 이력까지 보이고, 말소사항 미포함을 선택하면 현재 유효한 권리만 나타납니다. 을구에 밑줄 없이 살아 있는 근저당권이 몇 건인지, 각 건의 채권최고액이 얼마인지를 합산한 값이 심사에서 차감되는 금액입니다.
(출처: 대법원 인터넷등기소 등기사항증명서 열람·발급 수수료, 2026-08-20 확인)
계산 예시
시세 8억 원 아파트에 완제된 근저당권 1건이 남아 있는 상황을 계산해 봅니다.
후순위 가능 한도 = 시세 × LTV − 등기부상 선순위 채권최고액 합계
시세에 LTV 비율을 곱한 금액에서 등기부에 살아 있는 선순위 채권최고액을 모두 빼면, 후순위로 검토 가능한 범위가 남습니다.
입력값은 시세 8억 원, LTV 70%, 등기부상 근저당권 2건(2016년 설정 채권최고액 1.2억 원: 원금 1억 원 완제 후 말소 미신청 / 2023년 설정 채권최고액 3.6억 원: 잔액 3억 원)입니다.
| 구분 | 말소 전 | 말소 후 |
|---|---|---|
| 시세 × LTV 70% | 5.6억 원 | 5.6억 원 |
| 선순위 채권최고액 합계 | 4.8억 원 | 3.6억 원 |
| 후순위 가능 한도 | 0.8억 원 | 2.0억 원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 시세 8억 원·LTV 70% 적용, 소득 요건은 별도 심사 / 출처: 산식은 본문 코드블록과 동일, 세부 소득 기준은 DSR 계산 기준 참고
8,200원짜리 말소등기 하나로 검토 가능 범위가 0.8억 원에서 2.0억 원으로 1.2억 원 늘어난 계산입니다. 위 표의 값은 담보 여력만 따진 것이어서, 실제 심사에서는 지역별 최우선변제금 공제와 소득 요건이 추가로 적용돼 범위가 더 줄어들 수 있습니다. 담보 여력과 소득 요건을 함께 충족하면 검토 대상이 되며, 순위 구조 전반은 후순위 아파트담보대출에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 대출을 다 갚으면 근저당권은 자동으로 말소되나요? A. 아니요. 완제로 피담보채권이 소멸해도 등기는 신청이 있어야 지워집니다. 근저당권자가 해지증서와 등기필정보를 교부하더라도 소유자가 등기소에 말소등기를 접수하지 않으면 등기부에는 채권최고액이 그대로 남습니다.
Q. 근저당권 말소 비용은 총 얼마인가요? A. 근저당권 1건 기준으로 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 7,200원에 등기신청수수료가 더해집니다. 등기신청수수료는 전자신청 1,000원, e-Form 방문신청 3,000원, 서면 방문신청 4,000원으로 구분됩니다(2026-08-20 확인).
Q. 잔액이 0원인 근저당권도 한도에서 차감되나요? A. 등기부에 살아 있으면 차감되는 것이 일반적입니다. 담보 심사는 등기사항증명서에 기재된 채권최고액을 선순위 부담으로 잡기 때문에, 실제 잔액이 0원이어도 말소 전에는 채권최고액만큼 여력이 줄어든 것으로 계산됩니다.
Q. 근저당권을 설정한 회사가 폐업했으면 말소가 불가능한가요? A. 불가능하지 않습니다. 청산 절차가 진행 중이면 청산인을 상대로 말소를 진행하고, 소재를 확인할 수 없으면 부동산등기법 제56조에 따라 공시최고를 신청하고 제권판결을 받은 뒤 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
Q. 말소등기에 인감증명서나 주민등록등본이 필요한가요? A. 필요하지 않습니다. 근저당권 말소등기는 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등본·인감증명서를 첨부하지 않으며 국민주택채권도 매입하지 않습니다. 해지증서, 등기필정보, 등록면허세영수필확인서, 위임장이 주된 제출 서류입니다.
Q. 등기부등본에서 말소된 근저당권은 어떻게 표시되나요? A. 말소된 등기는 을구에 밑줄이 그어진 형태로 남습니다. 인터넷등기소에서 말소사항 포함으로 열람하면 과거 이력까지 보이고, 말소사항 미포함으로 열람하면 현재 유효한 권리만 표시됩니다. 열람 수수료는 1통 700원, 발급은 1통 1,000원입니다.
Q. 갚지 않은 오래된 근저당권도 시효로 사라지나요? A. 피담보채권이 시효로 소멸하면 민법 제369조에 따라 근저당권도 소멸합니다. 다만 금융회사 대출채권의 소멸시효는 상법 제64조에 따라 5년이고, 소송이나 압류로 중단되거나 판결 확정으로 10년이 다시 진행될 수 있어 개별 사안은 서류 확인이 필요합니다.
정리
- 완제와 말소등기는 별개 절차이며, 말소를 신청하지 않으면 등기부에 채권최고액이 그대로 남는다.
- 담보 심사는 잔액이 아니라 등기사항증명서상 채권최고액을 선순위 부담으로 잡으므로, 남은 근저당권은 그 금액만큼 한도를 줄인다.
- 근저당권 1건 말소 비용은 등록면허세·지방교육세 7,200원에 등기신청수수료 1,000
4,000원을 더한 8,20011,200원 수준이다(2026-08-20 기준). - 근저당권자가 폐업·소재불명이면 부동산등기법 제56조의 공시최고와 제권판결을 거쳐 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다.
- 담보 여력을 따지기 전에 인터넷등기소에서 을구를 700원에 열람해 밑줄 없는 근저당권이 몇 건 남아 있는지부터 확인한다.