주담대 서류를 낸 뒤 돌아온 답이 "한도가 안 나옵니다" 한 줄이면, 어느 단계에서 멈췄는지부터 갈라야 다음 행동이 정해집니다. 은행권 주택담보대출 심사는 하나의 판정이 아니라 규제 적격, 담보 적격, 담보가액, 상환능력, 신용, 총량·내부정책이라는 여섯 개 관문으로 나뉘고, 앞 관문에서 멈추면 뒤 관문의 숫자는 계산되지 않습니다. 아래는 공개된 법령과 감독당국 발표 자료를 기준으로 관문별 판정 근거를 정리한 내용입니다.
주담대 심사는 어떤 순서로 진행되나 (6개 관문)
주담대 심사는 계산 비용이 낮은 관문부터 배치돼 있습니다. 지역·주택 수·자금 용도처럼 서류 없이 판정되는 항목이 먼저 걸러지고, 소득 증빙과 담보 조사가 필요한 항목은 뒤에 놓입니다.
관문별 판정 대상과 대표 기준값을 한 표로 대조하면 다음과 같습니다.
| 관문 | 판정 대상 | 대표 기준값 | 보완 여지 |
|---|---|---|---|
| 1 규제 적격 | 지역·주택 수·자금 용도 | 규제지역 담보인정비율 40%, 생활안정자금 1억 원 | 없음 |
| 2 담보 적격 | 물건 종류·권리관계 | 위반건축물 표시, 신탁등기, 압류 기입 여부 | 등기·대장 정리 시 재검토 |
| 3 담보가액 | 시세·공제액 | 서울 소액임차보증금 5,500만 원 공제 | 시세 산정 자료 |
| 4 상환능력 | 소득·기존 원리금 | 총부채원리금상환비율 40%(은행권 기준) | 소득 증빙 방식 |
| 5 신용 | 개인신용평점·거래 이력 | 1점~1000점, 저신용 664점 이하 | 연체 정리·기록 정정 |
| 6 총량·내부정책 | 취급 여력·전결 한도 | 2026년 가계대출 총량관리 목표 3% | 시기·창구 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 수도권·규제지역 아파트를 담보로 한 개인 차주 / 출처: 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17), 한국은행 「금융안정보고서」(2026년 6월), 한국주택금융공사 소액임차보증금 안내
관문 1·2에서 걸리면 왜 서류를 더 내도 소용없나
관문 1과 관문 2는 차주 조건이 아니라 물건과 목적의 자격을 보는 구간이라 서류 보완 대상이 아닙니다. 규제 적격은 담보 소재지, 보유 주택 수, 자금 용도로 갈립니다.
규제지역 아파트의 담보인정비율은 70%에서 40%로 낮아져 2025년 10월 16일부터 적용됐고, 서민·실수요자에게는 60%가 적용됩니다. 같은 대책에서 주택 가격 구간별 한도가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 나뉘었습니다(금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ, 2025-10-17 게재 / 2026-08-20 확인). 자금 용도가 생활안정자금이면 별도로 1억 원 한도가 붙습니다.
금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입 목적 주담대의 최대한도를 6억 원으로 제한
자료: 대한민국 정책브리핑, 수도권·규제지역 주담대 조인다, 2025-06-27 발표 / 2025-06-28 시행. 같은 대책에서 대출만기 30년 이내 제한과 6개월 이내 전입 의무가 도입됐고, 2026년 4월 17일부터는 주택 2채 이상 보유자의 주담대 만기연장이 제한됐습니다(대한민국 정책브리핑, 2026년도 가계부채 관리방안, 2026-04-02 게재).
담보 적격은 물건의 종류와 권리관계로 판정됩니다. 건축물대장에 위반건축물로 표시된 물건, 신탁등기가 남은 물건, 등기부 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 기입된 물건은 감액되거나 부적격으로 분류됩니다.
관문 3 담보가액은 어떤 순서로 깎이나 (시세·공제)
담보가액은 시세에서 출발해 두 번 깎입니다. 시세에 담보인정비율을 곱한 뒤, 주택임대차보호법 시행령이 정한 소액임차보증금 최우선변제 금액과 등기부 을구의 선순위 근저당권 설정액을 순서대로 뺍니다.
담보 기준 한도 = 시세 × 담보인정비율 − 소액임차보증금 공제액 − 선순위 근저당권 설정액
시세에 담보인정비율을 곱한 금액에서 소액임차보증금 공제액을 빼고, 다시 선순위 근저당권 설정액을 빼면 담보 기준 한도가 남습니다.
소액임차보증금 공제액은 담보 소재지에 따라 네 구간으로 나뉩니다.
| 지역 구분 | 최우선변제 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 등(인천 기타지역, 고양·수원) | 4,800만 원 |
| 광역시 기타지역(부산·대구·대전·광주·울산) | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 같은 시·군 안에서도 세부 구역에 따라 구간이 갈림 / 출처: 한국주택금융공사 소액임차보증금 안내
적용 구간은 임대차 계약일이 아니라 선순위 담보물권의 설정 시점 법령을 따릅니다. 비율의 정의는 담보인정비율(LTV) 문서에 있습니다.
관문 4 총부채원리금상환비율은 몇 퍼센트에서 걸리나
총부채원리금상환비율 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 분자는 전 금융권 대출의 연간 원리금 합계, 분모는 연소득이며, 담보 여력이 남아 있어도 이 비율을 넘는 금액은 잘립니다.
산정에 쓰이는 금리는 실제 약정금리가 아닙니다. 2025년 7월 1일 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 스트레스 금리 1.50%가 더해졌고(금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안, 2025-05-20 발표), 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 2025년 10월 16일부터 3%로 상향됐습니다(금융위원회 긴급 가계부채 점검회의, 2025-10-15 발표). 비수도권 주택담보대출은 2단계 스트레스 금리 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용하기로 발표됐고, 그 이후 값은 신청 시점의 감독당국 자료로 확인해야 합니다.
만기 제한도 이 관문에서 함께 작동해, 만기가 30년 이내로 묶이면 같은 원금이라도 연간 원리금이 커져 규제비율에 먼저 닿습니다. 산정 방식은 DSR 계산 방법과 스트레스 DSR 3단계에 있습니다.
관문 5·6은 왜 같은 조건에서도 결과가 갈리나 (신용·총량)
관문 5와 관문 6은 담보와 소득이 그대로여도 결과를 바꾸는 두 변수입니다. 개인신용평가회사는 2021년 1월 1일부터 등급을 산정하지 않고 1점에서 1000점 사이의 개인신용평점만 제공합니다. 통과 기준선은 회사별 여신규정 사항이라 공시되지 않지만, 통계 분류의 경계선은 공개돼 있습니다.
다중채무자이면서 저소득(하위 30%) 또는 저신용(신용점수 664점 이하)인 취약차주가 전체 차주에서 차지하는 비중(차주 수 기준)은 2026년 1/4분기말 6.7%로 2025년 3/4분기말(6.4%)보다 상승하였으며
자료: 한국은행 「금융안정보고서」(2026년 6월), 2026-06-24 발간. 같은 보고서의 가계 주택관련대출 연체율은 2026년 1/4분기말 0.43%입니다. 평점 구성 항목은 신용점수 문서에서 확인됩니다.
총량·내부정책 관문의 값은 분기마다 달라집니다. 2026년 가계대출 총량관리 목표 증가율은 4월 발표 당시 1.5%였다가, 2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화 방안으로 3% 수준까지 상향됐습니다(2026-08-20 확인).
어느 관문에서 멈췄는지 어떻게 특정하나
멈춘 관문은 통보 문구가 아니라 신용정보법 제36조 제1항의 고지 요구로 좁힙니다. 조문은 거절 근거가 된 개인신용정보를 본인의 요구가 있을 때 고지하도록 정하고 있고, 이의가 있으면 고지받은 날부터 60일 이내에 정확성 확인을 요청할 수 있습니다. 정정 청구를 받은 곳은 처리 결과를 7일 이내에 알려야 합니다(국가법령정보센터 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제36조·제38조, 2026-08-20 확인).
회신 전에는 통보 문구와 관문을 대조해 범위를 좁힐 수 있습니다.
- "규제지역이라" 또는 "용도가 생활안정자금이라" → 관문 1. 40%·6억·1억 원 중 하나가 상한입니다.
- "대장을 다시 떼어 오시라" → 관문 2. 건축물대장 표시와 등기부 갑구가 확인 대상입니다.
- "감정가가 낮게 나왔다" → 관문 3. 시세 자료와 공제액 5,500만~2,500만 원이 반영된 결과입니다.
- "소득 대비 한도가 안 나온다" → 관문 4. 연소득과 기존 연간 원리금으로 40% 선을 역산합니다.
- "신용도가 아쉽다" → 관문 5. 개인신용평점과 대출받은 곳의 개수가 판단 자료입니다.
- "다음 달에 다시 오시라" → 관문 6. 총량관리 목표와 회사별 취급 여력이 원인입니다.
문구별 해석은 대출 거절 사유 TOP5와 대조하면 더 좁혀집니다.
계산 예시
최종 상한은 세 값 중 가장 작은 금액으로 정해지며, 그 값을 만든 관문이 곧 멈춘 지점입니다.
주담대 상한 = min(시세 × 담보인정비율 − 공제액, 주택 가격 구간별 한도, 총부채원리금상환비율 한도)
담보 기준 한도, 주택 가격 구간별 한도, 총부채원리금상환비율 한도 가운데 가장 작은 금액이 주담대 상한이 됩니다.
- 입력값: 서울 규제지역 아파트 시세 12억 원, 담보인정비율 40%, 선순위 근저당권 설정액 0원, 연소득 7,000만 원, 기존 대출 연간 원리금 600만 원
- 중간 계산 1(관문 1): 주택 가격 15억 원 이하이므로 구간별 한도 6억 원
- 중간 계산 2(관문 3): 12억 원 × 40% = 4억 8,000만 원, 공제 5,500만 원을 빼면 4억 2,500만 원
- 중간 계산 3(관문 4): 7,000만 원 × 40% − 600만 원 = 여력 2,200만 원. 1억 원당 연간 원리금 약 798만 원이므로 2,200만 원 ÷ 798만 원 × 1억 원 = 약 2억 7,500만 원
- 결과: 세 값 중 가장 작은 2억 7,500만 원이 상한이며 멈춘 지점은 관문 4
기준: 2026-08-20 / 가정: 산정금리 연 7.0%(기준금리 4.0% + 스트레스 금리 3.0%), 만기 30년 원리금균등분할상환, 부대비용 제외 / 출처: 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17), 월 원리금은 자체 계산
조건을 바꿔 다시 계산할 때는 DSR 계산기를 사용합니다.
자주 묻는 질문
Q. 주담대가 거절되면 어느 단계에서 걸렸는지 알 수 있나요? A. 신용정보법 제36조 제1항은 거절 근거가 된 개인신용정보를 본인의 요구가 있으면 고지하도록 정하고 있습니다. 다만 고지 대상은 외부 평가회사에서 받은 정보로 한정돼, 회사가 자체적으로 만든 심사 기준은 회신에 포함되지 않습니다. (2026-08-20 확인)
Q. 규제지역 아파트의 담보인정비율은 몇 퍼센트인가요? A. 40%입니다. 규제지역 담보인정비율이 70%에서 40%로 조정돼 2025년 10월 16일부터 적용됐고, 서민·실수요자에게는 60%가 적용됩니다. 주택 가격이 15억 원을 넘으면 비율과 별개로 4억 원 또는 2억 원의 구간별 한도가 함께 걸립니다. (금융위원회, 2025-10-17)
Q. 소득을 더 증빙하면 한도가 늘어나나요? A. 관문 4에서 상한이 정해진 건이라면 늘어날 여지가 있습니다. 총부채원리금상환비율은 연소득이 분모여서 인정 소득이 커지면 여력도 커지기 때문입니다. 반면 관문 1이나 관문 3에서 상한이 정해진 건은 소득 자료를 더 내도 그대로입니다.
Q. 방공제는 얼마나 빠지나요? A. 서울은 5,500만 원, 인천 기타지역과 고양·수원 등 과밀억제권역은 4,800만 원, 광역시 기타지역은 2,800만 원, 그 밖의 지역은 2,500만 원입니다. 주택임대차보호법 시행령이 정한 최우선변제 금액을 담보가액에서 미리 빼 두는 처리입니다. (한국주택금융공사, 2026-08-20 확인)
Q. 신용점수가 몇 점이면 통과되나요? A. 통과 기준선은 회사별 여신규정 사항이라 공시되지 않습니다. 2021년 1월 1일부터 개인신용평가회사는 등급 대신 1점에서 1000점 사이의 개인신용평점만 제공하며, 한국은행은 다중채무자이면서 저소득(하위 30%) 또는 저신용(신용점수 664점 이하)인 차주를 취약차주로 집계합니다. (한국은행, 2026-06-24)
Q. 지난달에는 됐다는데 왜 지금은 안 되나요? A. 관문 6의 값이 시기에 따라 달라지기 때문입니다. 2026년 가계대출 총량관리 목표 증가율은 4월 발표 당시 1.5%였다가 2026년 8월 13일 대책으로 3% 수준까지 상향됐고, 회사별 취급 여력은 공시되지 않습니다.
Q. 위반건축물로 등재돼 있으면 담보가 안 되나요? A. 관문 2에서 감액되거나 부적격으로 분류되는 사유입니다. 등기부 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 기입된 경우도 같은 관문에서 걸립니다.
Q. 거절 통보를 받은 뒤 이의제기 기한은 며칠인가요? A. 고지받은 날부터 60일입니다. 신용정보법 제36조 제2항은 그 기간 안에 해당 개인신용정보를 제공한 개인신용평가회사 등에 정확성 확인을 요청할 수 있도록 정하고 있고, 같은 법 제38조는 처리 결과를 7일 이내에 알리도록 규정합니다. (2026-08-20 확인)
정리
- 은행권 주택담보대출 심사는 규제 적격부터 총량·내부정책까지 6개 관문으로 나뉘고, 앞 관문에서 멈추면 뒤 관문의 숫자는 계산되지 않습니다.
- 관문 1의 규제지역 담보인정비율 40%와 구간별 한도 6억·4억·2억 원은 2025년 10월 16일부터 적용된 계량 기준이라 서류 보완으로 바뀌지 않습니다. (금융위원회, 2025-10-17)
- 관문 3의 담보가액은 시세에 담보인정비율을 곱한 뒤 소액임차보증금 공제액(서울 5,500만 원)과 선순위 근저당권 설정액을 빼서 산정됩니다. (한국주택금융공사, 2026-08-20 확인)
- 관문 4의 총부채원리금상환비율 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%이고, 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 3.0%가 더해집니다. (금융위원회, 2025-05-20 및 2025-10-15)
- 관문 6의 값은 시기에 따라 바뀌며, 2026년 총량관리 목표 증가율은 1.5%에서 8월 13일 3% 수준까지 상향됐습니다. (금융위원회, 2026-08-13)