임대차 계약 만료일이 다가오는데 세입자에게 돌려줄 보증금이 통장에 없는 상황은, 전세 시세가 계약 당시보다 내려간 구간에서 반복적으로 나타납니다. 이때 임대인이 찾는 자금이 전세퇴거자금대출, 즉 임차보증금 반환을 목적으로 보유 주택을 담보로 받는 주택담보대출입니다. 아래는 이 대출의 한도가 어느 지점에서 잘리는지를 발표 원문과 법령 조문 기준으로 정리한 내용입니다.
전세퇴거자금대출은 무엇이고 어떤 규제를 받나
전세퇴거자금대출은 보유 주택을 담보로 임차보증금 반환 자금을 조달하는 주택담보대출이며, 주택 구입 목적 대출과는 다른 한도 규정을 적용받습니다. 2025년 6월 27일 발표된 「가계부채 관리 강화방안」은 주택담보대출을 자금 용도에 따라 주택 구입 목적과 생활안정자금 목적으로 나누고, 후자에 별도의 금액 상한을 뒀습니다.
수도권·규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다.
자료: 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안」, 2025-06-27 발표, 2026-08-20 확인.
발표 원문은 임차보증금 반환 목적 대출을 별도 항목으로 열거하지 않았습니다. 자금 용도가 창구에서 어느 항목으로 분류되는지는 여신 규정에 따라 달라지므로, 적용되는 상한은 대출을 실행할 금융회사의 공식 안내에서 확인해야 합니다.
생활안정자금 목적 주담대 한도 1억원은 어디에 적용되나
1억원 상한은 수도권과 규제지역에 있는 주택을 담보로 할 때 적용됩니다. 같은 발표에서 수도권·규제지역 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주택담보대출 취급이 금지됐고, 지방 소재 주택의 한도는 금융회사가 자율적으로 설정하도록 남겨졌습니다. 시행일은 2025년 6월 28일입니다.
자금 용도와 소재지에 따른 상한을 정리하면 다음과 같습니다.
| 자금 용도 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 주택 구입 목적 | 최대 6억 원 (시가 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원) | 해당 조치 적용 대상 아님 |
| 생활안정자금 목적 (1주택) | 최대 1억 원 | 금융회사 자율 설정 |
| 생활안정자금 목적 (2주택 이상) | 취급 금지 | 금융회사 자율 설정 |
| 주택담보대출 만기 | 30년 이내 | 해당 조치 적용 대상 아님 |
기준: 2025-06-28 시행, 시가 구간별 상한은 2025-10-16 시행 / 가정: 정책대출·중도금대출은 별도 기준이 적용되어 제외 / 출처: 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안」(2025-06-27), 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 주요 문답(2025-10-15)
2025년 10월 15일 대책에서 강화된 담보인정비율 70%→40%는 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내에서 주택담보대출을 취급하는 경우에 적용되는 기준으로 안내됐고, 시행일은 2025년 10월 16일입니다. 같은 대책의 주요 문답은 생활안정자금 목적 주택담보대출이 해당 대책의 적용을 받지 않는다고 밝혔으므로, 임차보증금 반환 목적 대출에 담보인정비율이 어느 값으로 적용되는지는 실행 예정 금융회사의 공식 안내에서 확인해야 합니다(금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 주요 문답, 2025-10-15 발표, 2026-08-20 확인).
담보 여력과 DSR 중 무엇이 먼저 한도를 깎나
한도는 용도별 상한, 담보 여력, 상환 능력 세 값 가운데 가장 작은 값으로 결정됩니다. 세 값을 하나의 식으로 쓰면 다음과 같습니다.
퇴거자금 가능액 = min(용도별 상한, 시세 × 담보인정비율 − 선순위 채권최고액, DSR 한도)
자금 용도에 따른 금액 상한, 시세에 담보인정비율을 곱한 뒤 선순위 채권최고액을 뺀 담보 여력, 연간 원리금이 소득 대비 규제 비율 안에 들어오는 금액. 이 세 가지 중 가장 작은 값이 실제 가능액입니다.
| 단계 | 확인 항목 | 기준·산식 |
|---|---|---|
| 1단계 | 자금 용도 분류 | 생활안정자금 목적이면 수도권·규제지역 최대 1억 원 |
| 2단계 | 담보 여력 | 시세 × 담보인정비율 − 선순위 채권최고액 |
| 3단계 | 상환 능력 | 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 = DSR |
기준: 2026-08-20 / 가정: 수도권·규제지역 소재 아파트를 담보로 하는 경우 / 출처: 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안」(2025-06-27), 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 주요 문답(2025-10-15)
3단계의 산정 방식은 총부채원리금상환비율(DSR) 계산 구조에, 2단계의 비율 개념은 LTV 뜻과 계산법에 정리돼 있습니다. 만기가 길어도 가산금리를 얹어 원리금을 다시 계산하는 스트레스 DSR 3단계 기준도 함께 적용됩니다.
계산 예시
부족액은 반환할 보증금에서 동원 가능한 자금을 뺀 금액입니다.
퇴거자금 부족액 = 반환할 임차보증금 − (보유 현금 + 퇴거자금 가능액)
세입자에게 돌려줘야 할 임차보증금에서 보유 현금과 대출로 조달 가능한 금액을 합쳐 빼면 실제로 메워야 하는 부족액이 남습니다.
- 입력값: 반환할 임차보증금 4억 원, 보유 현금 8,000만 원, 수도권 소재 아파트 시세 9억 원, 선순위 채권최고액 2억 4,000만 원, 1주택, 연소득 5,000만 원
- 담보 여력(비율 70% 가정): 9억 원 × 70% = 6억 3,000만 원, 6억 3,000만 원 − 2억 4,000만 원 = 3억 9,000만 원
- 담보 여력(비율 40% 가정): 9억 원 × 40% = 3억 6,000만 원, 3억 6,000만 원 − 2억 4,000만 원 = 1억 2,000만 원
- 용도별 상한: 1억 원
- 퇴거자금 가능액: 두 가정 모두 min 값이 1억 원
- 결과: 4억 원 − (8,000만 원 + 1억 원) = 부족액 2억 2,000만 원
담보 여력이 3억 9,000만 원이든 1억 2,000만 원이든 결과가 같다는 점이 이 계산의 핵심입니다. 수도권·규제지역에서는 담보가 남아 있어도 용도별 상한이 먼저 한도를 끊습니다. 위 계산은 공개된 규제 기준으로 상한 구조를 따져 본 것이고, 실제 취급 여부와 적용 조건은 금융회사의 심사 기준에 따라 결정됩니다.
1억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 조달하면 월 상환액은 약 50만 7,000원, 연 원리금은 약 608만 원입니다. 연소득 5,000만 원 기준으로 이 대출 하나가 차지하는 비율은 약 12.2%이며, 기존 대출의 연 원리금이 여기에 합산됩니다. 조건을 바꿔 계산하려면 원리금 월 상환액 계산기와 DSR 계산기를 쓸 수 있습니다.
기준: 2026-08-20 / 가정: 금리 연 4.5%, 30년 원리금균등분할상환, 부대비용 제외 / 출처: 원리금균등상환 산식에 따른 자체 계산, 한도 기준은 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안」(2025-06-27)
대출로 메우지 못하는 금액이 남으면 어떻게 되나
부족액이 남으면 선택지는 협의, 후속 임대차, 처분, 보증제도 네 갈래로 좁혀집니다. 반환 일정을 나누는 합의, 후속 임차인의 보증금으로 순차 반환하는 방식, 주택 처분, 공적 보증기관의 보증을 활용하는 방식이 각각 다른 조건과 비용을 요구합니다.
공적 보증 쪽에서는 한국주택금융공사의 임대보증금 반환자금 보증이 개인 임대인을 대상으로 운영됩니다. 보증한도는 보증종류별 한도 2억 원, 목적물당 한도 1억 원, 소요자금 이 세 값 가운데 가장 작은 금액입니다. 소요자금은 총 임대보증금의 30%, (목적물가격 × 60% + 5,000만 원) − 선순위채권액, 임대인이 반환할 예정인 임대보증금 세 값 중 가장 작은 금액으로 산정됩니다. 보증금액이 5,000만 원을 초과하면 보증대상 목적물에 근저당권을 설정하고, 보증료율은 우대가구 여부에 따라 연 0.50%에서 0.60%로 차등 적용됩니다(한국주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증, 2026-08-20 확인).
만기 구조 자체가 흔들리는 경우도 있습니다. 2026년 4월 1일 발표된 「2026년도 가계부채 관리방안」은 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허하되, 임차인이 있는 경우를 예외로 뒀습니다.
임차인이 있는 경우에는 발표일('26.4.1일) 기준 유효하게 체결된 임대차계약종료일까지 만기연장을 허용하여 임차인을 보호하되
자료: 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」, 2026-04-01 발표, 2026-04-17 시행, 2026-08-20 확인.
세입자가 임차권등기명령을 신청하면 무엇이 달라지나
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 관할 법원에 낼 수 있는 절차입니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의3이며, 등기가 마쳐지면 임차인이 그 주택에서 이사해 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(2026-08-20 확인).
임대인 입장에서 달라지는 지점은 세 가지입니다. 첫째, 등기부에 임차권등기가 기재되어 후속 임차인 모집과 추가 담보 심사에서 불리한 요소로 작용합니다. 둘째, 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 하므로 "말소해주면 돌려주겠다"는 순서가 성립하지 않습니다. 셋째, 임차인은 임차권등기명령 절차와 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
기간 구조도 함께 확인해야 합니다. 같은 법은 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차의 존속기간을 2년으로 보고, 임차인의 계약갱신요구권 행사는 1회로 한정하며 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 규정합니다(국가법령정보센터, 2026-08-20 확인).
자주 묻는 질문
Q. 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 목적 주담대 한도에 걸리나요? A. 2025년 6월 27일 발표 원문은 임차보증금 반환 목적 대출을 별도 항목으로 열거하지 않고, 생활비 등 조달목적 대출을 생활안정자금 목적으로 규정했습니다. 자금 용도가 어느 항목으로 분류되는지는 여신 규정에 따라 달라지므로 실행 예정 금융회사의 공식 안내에서 확인해야 합니다. (금융위원회, 2025-06-27)
Q. 수도권에 집이 두 채면 퇴거자금 목적 대출이 아예 안 되나요? A. 수도권·규제지역 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주택담보대출 취급이 금지된다고 발표됐습니다. 지방 소재 주택을 담보로 하는 경우는 이 금지 규정의 대상이 아니며 한도는 금융회사가 자율적으로 설정합니다. (금융위원회, 2025-06-27)
Q. 지방 아파트를 담보로 하면 한도가 달라지나요? A. 달라집니다. 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주택담보대출의 한도는 종전과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정하도록 남겨졌고, 수도권·규제지역에 적용되는 1억 원 상한과 만기 30년 제한의 대상이 아닙니다. (금융위원회, 2025-06-27)
Q. 후속 세입자 보증금으로 앞 세입자에게 돌려줘도 되나요? A. 실무에서 가장 흔한 방식이지만 시점 위험이 남습니다. 후속 임대차계약의 잔금일이 기존 임대차 종료일보다 늦으면 그 간격만큼 자금을 별도로 마련해야 하고, 후속 보증금이 기존 보증금보다 낮으면 차액이 그대로 부족액이 됩니다. 두 계약의 날짜와 금액을 먼저 맞춰야 합니다.
Q. 세입자가 임차권등기명령을 걸면 집을 팔 수 없나요? A. 처분 자체가 금지되지는 않습니다. 다만 등기부에 임차권등기가 기재된 상태이므로 매수인이 그 부담을 확인하게 되고, 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 점이 거래 조건 협의에 반영됩니다. (주택임대차보호법 제3조의3, 2026-08-20 확인)
Q. 전세보증금 반환이 늦어지면 어떤 책임이 생기나요? A. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 낼 수 있고, 그 절차와 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 지연에 따른 손해 부분은 개별 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로 법률 절차는 관할 법원과 법률 구조 기관의 공식 안내로 확인해야 합니다.
Q. 퇴거자금 목적 주택담보대출 만기는 몇 년까지 되나요? A. 수도권·규제지역 주택담보대출의 만기는 2025년 6월 28일부터 30년 이내로 제한됐습니다. 만기가 짧아지면 같은 원금이라도 연간 원리금이 커져 총부채원리금상환비율 산정에서 불리해집니다. 지방 소재 주택은 이 제한의 대상이 아닙니다. (금융위원회, 2025-06-27)
정리
- 전세퇴거자금대출은 주택 구입 목적 대출과 다른 한도 체계를 적용받으며, 수도권·규제지역 생활안정자금 목적 주택담보대출 상한은 최대 1억 원입니다. (금융위원회, 2025-06-27)
- 수도권·규제지역 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주택담보대출 취급이 금지되고, 지방 소재 주택의 한도는 금융회사가 자율적으로 설정합니다.
- 실제 가능액은 용도별 상한, 시세 × 담보인정비율 − 선순위 채권최고액, DSR 한도 세 값 중 가장 작은 값이며, 수도권에서는 용도별 상한이 먼저 한도를 끊는 경우가 많습니다.
- 시세 9억 원·선순위 2억 4,000만 원·보증금 4억 원·현금 8,000만 원인 예시에서 부족액은 2억 2,000만 원으로 계산됩니다. (2026-08-20 기준 자체 계산)
- 보증금 반환이 지연되면 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 낼 수 있고, 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.