등기사항전부증명서를 떼어 보니 갑구에 "가압류"가 찍혀 있는 상태에서 자금이 필요해지는 경우가 있습니다. 검토가 막히는 이유는 담보 가치가 모자라서가 아니라, 가압류 뒤에 설정한 근저당권이 우선변제권을 갖지 못한다는 배당 구조 때문입니다. 아래에서 등기 종류를 구분하는 법, 거절 사유의 실체, 말소조건부 실행 4단계, 해제 절차와 비용을 순서대로 정리합니다.
압류·가압류·경매개시결정은 등기부에서 어떻게 구분하나
압류·가압류·경매개시결정은 모두 등기부 갑구에 기재되지만, 근거 법률과 해제 경로가 서로 다릅니다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 적는 칸이고, 근저당권은 을구에 기재됩니다.
| 갑구 표시 | 성격 | 근거 조문 | 해제·말소 경로 |
|---|---|---|---|
| 가압류 | 판결 확정 전 보전처분 | 민사집행법 제276조·제293조 | 채권자의 집행해제 신청, 해방금액 공탁, 법원의 가압류취소 결정 |
| 압류(강제집행) | 집행권원 확보 후 본집행 | 민사집행법 제83조 | 채권 변제 후 집행취소 |
| 압류(체납처분) | 국세·지방세 등 체납 | 국세징수법 제31조 | 체납액 납부·충당 시 압류 해제(국세징수법 제57조) |
| 임의경매개시결정 | 담보권 실행 | 민사집행법 제264조 | 청구금액·집행비용 변제 후 취하 |
기준: 2026-08-20 확인 / 가정: 아파트 등 부동산 등기 기준 / 출처: 국가법령정보센터 「민사집행법」, 국가법령정보센터 「국세징수법」
갑구의 가압류와 을구의 근저당권 중 어느 쪽이 앞서는지는 칸의 위치가 아니라 접수일자와 접수번호로 판단합니다. 표시 문구가 "가압류"인지 "압류"인지에 따라 정리 상대방이 채권자인지 과세관청인지 갈리므로, 등기 종류 확인이 첫 단계입니다.
가압류가 있으면 왜 담보대출 검토가 막히나
가압류 등기 뒤에 설정된 근저당권은 그 가압류 채권자에게 우선변제를 주장하지 못합니다. 대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정 이후 두 채권자를 동순위로 보아 채권액에 비례해 나누는 안분배당이 확립된 실무입니다.
가압류 채권자 배당액 = 배당재원 × 가압류 청구금액 ÷ (가압류 청구금액 + 후순위 근저당 채권액)
즉 배당재원에 가압류 청구금액을 곱한 뒤, 가압류 청구금액과 후순위 근저당 채권액을 더한 값으로 나눈 금액이 가압류 채권자에게 돌아갑니다.
선순위 배당 후 남은 배당재원이 1억 원, 가압류 청구금액이 4,800만 원, 후순위 근저당 채권액이 1억 원인 경우를 넣어 보면 가압류 채권자가 3,243만 원, 후순위 근저당권자가 6,757만 원을 받습니다. 1억 원을 빌려준 쪽이 3,243만 원을 회수하지 못한다는 뜻이므로, 가압류를 남겨 둔 상태의 담보 제공은 대주 입장에서 담보로 기능하지 않습니다. LTV(담보인정비율)의 뜻이 충분해도 결과가 달라지지 않는 이유가 여기에 있습니다.
말소조건부 대출은 어떤 구조로 진행되나
말소조건부 실행은 대출금 중 일부를 가압류 정리에 먼저 쓰고 같은 날 근저당권을 설정해, 등기부에서 가압류가 빠진 상태로 순위를 확보하는 방식입니다. 4단계로 나뉩니다.
- 권리관계 확정 — 등기사항전부증명서와 가압류결정문으로 청구금액·채권자·사건번호를 특정합니다.
- 변제 조건 확정 — 채권자와 변제액, 집행해제 신청 시점, 취하서 교부 방법을 문서로 정합니다.
- 동시 처리 — 실행일에 법무사 입회로 가압류 말소 서류 접수와 근저당권 설정등기 접수를 함께 진행합니다.
- 잔금 정산 — 말소와 설정이 등기부에 반영된 것을 확인한 뒤 남은 대출금을 지급합니다.
3단계의 동시 처리가 무너지면 가압류만 풀리고 근저당권 설정 전에 다른 채권자의 등기가 먼저 들어올 수 있습니다. 순서가 곧 위험 관리이며, 이 점은 후순위 아파트담보대출 구조에서 선순위와 순위를 다투는 원리와 같습니다.
진행 전에 확보해야 할 서류 4종
가압류 물건은 서류가 갖춰지지 않으면 검토 자체가 시작되지 않습니다. 등기사항전부증명서(말소사항 포함), 가압류결정문 정본 또는 사본, 채권자 연락처와 채권 잔액을 확인할 수 있는 자료, 본안 소송 계속 여부를 알 수 있는 사건번호 네 가지가 기본입니다.
가압류 해제 방법에는 어떤 것이 있나
가압류를 푸는 경로는 채권자 합의에 따른 집행해제, 해방금액 공탁, 법원의 가압류취소 결정 세 가지입니다. 채권자가 집행해제를 신청하는 방법이 가장 빠르지만, 합의가 되지 않을 때를 위해 법이 별도 경로를 두고 있습니다.
가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적어야 한다.
출처: 민사집행법 제282조 (국가법령정보센터, 2026-08-20 확인)
해방금액을 공탁하면 법원은 결정으로 집행한 가압류를 취소해야 합니다(민사집행법 제299조 제1항). 다만 공탁에는 채무를 변제하는 효력이 없고 가압류의 효력이 공탁금 회수청구권으로 옮겨가므로, 등기는 깨끗해져도 분쟁 자체는 남습니다. 절차 요건은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 가압류집행취소에 정리되어 있습니다.
법원의 취소 사유는 민사집행법 제288조 제1항에 세 가지로 규정되어 있습니다. 가압류 이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때, 법원이 정한 담보를 제공한 때, 가압류 집행 후 3년간 본안의 소가 제기되지 않은 때입니다. 별도로 제소명령을 신청할 수 있으며 법원이 정하는 기간은 2주 이상입니다(민사집행법 제287조 제2항).
가압류 말소 등기에 드는 공과금은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 지방세법 제151조 제1항 제2호(등록면허세의 20%) |
| 등기신청수수료(서면 방문) | 4,000원 | 등기신청수수료 징수에 관한 예규 |
| 등기신청수수료(전자표준양식) | 3,000원 | 등기신청수수료 징수에 관한 예규 |
| 등기신청수수료(전자신청) | 1,000원 | 등기신청수수료 징수에 관한 예규 |
기준: 2026-08-20 확인, 등기 1건 기준 / 가정: 법무사 보수와 채권자 변제액은 제외 / 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 말소등기 비용, 국가법령정보센터 「지방세법」
가압류 금액이 크면 결과가 어떻게 달라지나
가압류 청구금액이 잔여 담보 여력보다 크면 말소조건부 구조는 성립하지 않습니다. 대출금으로 가압류를 정리하고도 대주의 근저당권이 확보할 담보가 남아야 하기 때문입니다.
말소조건부 가능 금액 = (시세 × 담보인정비율) − 선순위 채권최고액 − 가압류 청구금액 − 부대비용
즉 시세에 담보인정비율을 곱한 금액에서 선순위 채권최고액과 가압류 청구금액, 부대비용을 차례로 뺀 값이 실제로 손에 쥐는 한도의 상한입니다. 계산 순서는 아파트담보대출 한도 계산법과 같고, 가압류 청구금액이라는 항목이 하나 더 붙습니다.
계산 예시
시세 8억 4,000만 원 아파트에 선순위 담보대출 원금 3억 6,000만 원과 청구금액 4,800만 원의 가압류가 있는 경우를 계산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 시세(일반평균가) | 8억 4,000만 원 | 가정값 |
| 담보인정비율 80% 적용 | 6억 7,200만 원 | 8억 4,000만 원 × 80% |
| 선순위 채권최고액 | 4억 3,200만 원 | 원금 3억 6,000만 원 × 120% |
| 잔여 담보 여력 | 2억 4,000만 원 | 6억 7,200만 원 − 4억 3,200만 원 |
| 가압류 청구금액 | 4,800만 원 | 등기부 기재 금액 |
| 가압류 정리 후 잔액 | 1억 9,200만 원 | 2억 4,000만 원 − 4,800만 원 |
기준: 2026-08-20 / 가정: 담보인정비율 80%, 선순위 채권최고액은 원금의 120%로 설정된 상태 / 출처: 산출식은 본문 코드블록과 동일
부대비용은 위 잔액에서 다시 빠집니다. 가압류 말소 공과금은 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 7,200원에 등기신청수수료 1,000~4,000원이 더해집니다. 새로 설정하는 근저당권의 채권최고액을 대출원금의 130%인 2억 4,960만 원으로 잡으면 등록면허세는 2억 4,960만 원의 0.2%인 49만 9,200원, 지방교육세는 그 20%인 9만 9,840원으로 합계 59만 9,040원입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목·제151조 제1항 제2호). 법무사 보수와 인지세는 별도이며, 실제 여력은 아파트 후순위 한도 계산기로 먼저 개략 확인할 수 있습니다.
같은 아파트에 가압류 청구금액이 3억 원이었다면 잔여 담보 여력 2억 4,000만 원을 넘어서므로 말소조건부 실행은 성립하지 않습니다. 금액의 크기가 아니라 잔여 담보 여력과의 대소 관계가 기준입니다.
빅중개대부(주)는 대부중개업자로서 직접 대출을 실행하지 않으며, 가압류의 적법성이나 채권 존부를 판단하지 않습니다. 권리관계에 다툼이 있으면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 변호사·법무사에게 먼저 확인해야 합니다. 승인 여부와 조건은 대부업자의 심사 결과에 따라 결정됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 가압류가 있는 아파트도 담보대출이 되나요? A. 가압류를 남겨 둔 상태로는 대부분 진행되지 않습니다. 실무에서는 대출금으로 가압류를 먼저 정리하는 말소조건부 구조를 쓰며, 가압류 청구금액이 잔여 담보 여력보다 작을 때 검토 대상이 됩니다. 승인 여부는 대부업자의 심사 결과에 따라 결정됩니다.
Q. 압류와 가압류는 무엇이 다른가요? A. 가압류는 판결이 확정되기 전에 재산을 묶어 두는 보전처분이고, 압류는 집행권원을 확보했거나 세금이 체납된 뒤에 이루어지는 본집행입니다. 둘 다 등기부 갑구에 기재되지만 해제 경로가 달라, 체납으로 인한 압류는 체납액을 납부하거나 충당해야 해제됩니다.
Q. 해방금액을 공탁하면 빚이 없어지나요? A. 아니요. 해방금액 공탁은 가압류 집행을 취소시키기 위해 목적물 대신 금전을 담보로 내는 것일 뿐, 채무를 변제하는 효력은 없습니다. 가압류의 효력은 공탁금 회수청구권으로 옮겨가므로 본안 소송 결과에 따라 공탁금이 채권자에게 돌아갈 수 있습니다.
Q. 채권자와 합의하지 않고 가압류를 풀 수 있나요? A. 법원의 가압류취소 결정을 받는 경로가 있습니다. 민사집행법 제288조 제1항은 가압류 이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때, 법원이 정한 담보를 제공한 때, 가압류 집행 후 3년간 본안의 소가 제기되지 않은 때를 취소 사유로 정하고 있습니다.
Q. 가압류 말소에 드는 등기 비용은 얼마인가요? A. 등기 1건 기준으로 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원이 부과되고, 등기신청수수료는 서면 방문 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원입니다. 법무사 보수와 채권자에게 변제할 금액은 여기에 포함되지 않습니다.
Q. 가압류가 있으면 왜 뒤에 설정된 근저당권자가 손해를 보나요? A. 가압류 등기 뒤에 설정된 근저당권은 그 가압류 채권자에게 우선변제를 주장하지 못하고 채권액 비율대로 안분배당을 받기 때문입니다. 대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정 이후 확립된 실무이며, 배당재원이 적을수록 회수 부족액이 커집니다.
Q. 진행 전에 무엇부터 확인해야 하나요? A. 등기사항전부증명서에서 가압류 접수일자와 청구금액을 확인하고, 가압류결정문으로 사건번호와 채권자를 특정해야 합니다. 본안 소송이 진행 중인지에 따라 정리 방법이 달라지므로, 권리관계에 다툼이 있으면 변호사나 법무사에게 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
정리
- 압류·가압류·경매개시결정은 모두 등기부 갑구에 기재되지만 근거 조문과 해제 경로가 다르므로, 표시 문구부터 확인해야 상대방이 채권자인지 과세관청인지 갈린다.
- 가압류 뒤에 설정된 근저당권은 우선변제를 주장하지 못하고 안분배당을 받는다(대법원 94마417 결정). 가압류를 남긴 채 담보를 제공하는 구조가 성립하지 않는 이유다.
- 말소조건부 실행은 권리관계 확정, 변제 조건 확정, 말소·설정 동시 처리, 잔금 정산의 4단계이며 3단계에서 순서가 어긋나면 순위를 잃는다.
- 가압류 말소 등기 자체의 공과금은 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원, 등기신청수수료 1,000~4,000원으로 크지 않고, 채권자에게 변제할 청구금액이 실질 부담이다.
- 시세 8억 4,000만 원·선순위 채권최고액 4억 3,200만 원 사례에서 잔여 담보 여력은 2억 4,000만 원이며, 가압류 청구금액이 이 범위를 넘으면 말소조건부 구조는 성립하지 않는다.